Le dispositif d’incitation à l’investissement locatif intermédiaire Duflot n’est plus. Il a été remplacé par le « Pinel », qui hérite comme son prédécesseur du patronyme de la ministre du Logement en poste au moment de son entrée en vigueur, Sylvia Pinel. Depuis quand ce remplacement est-il effectif ? Le gouvernement a brouillé les cartes en communiquant dès la fin août sur ce dispositif, censé s’appliquer à compter de septembre, alors que son support législatif, le budget 2015, n’avait pas encore été dévoilé.

Avec la publication de la loi de finances pour 2015 au Journal officiel, mardi, le schéma est plus simple : le dispositif Pinel s’applique pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2014. A une exception près : la possibilité de louer à un membre de sa famille, une mesure qui ne s’applique elle qu’aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015. Le point sur les grandes évolutions.

Plus de souplesse pour l’engagement de location

Voici la principale évolution : avec le dispositif Duflot, les acheteurs devaient s’engager à louer le logement acheté pendant 9 ans, pour une réduction d’impôt équivalente à 18% du montant de l’acquisition, dans la limite d’un investissement de 300.000 euros. Depuis le 1er septembre 2014, avec le Pinel, l’acquéreur peut s’engager sur 6 ou 9 ans, et peut dans les deux cas renouveler son engagement jusqu’à 12 ans par périodes de 3 ans. Pour des réductions d’impôts de :

  • 12% du montant de l’acquisition pour un engagement de location de 6 ans, soit l'équivalent de 2% par an ;
  • 18% pour 9 ans, soit l'équivalent de 2% par an ; ou 12% pour 6 ans puis une réduction de 6% pour un engagement de 3 ans supplémentaires, soit, là encore l’équivalent de 2% par an ;
  • 21% pour un total de 12 ans, grâce à la prolongation après 9 ans de location. Pendant ces 3 années supplémentaires, la réduction d’impôt est de 3% du montant de l’acquisition, soit l’équivalent de 1% par an.

Avec le « Pinel », comme précédemment avec le « Duflot », l’acquisition doit être réalisée dans l’immobilier neuf ou assimilé.

Possible de louer aux membres de la famille

Depuis le 1er janvier 2015 et uniquement pour les logements acquis à compter de cette date, il est possible de louer à un ascendant ou à un descendant tout en profitant de la réduction fiscale, si le propriétaire respecte les conditions de ressources et de loyer du dispositif Pinel. Finalement, cet avantage n’est pas limité par la durée des études, comme cela a été évoqué lors de la discussion au Parlement. Seule condition, pour profiter de la réduction d’impôt : le ou la locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que l’investisseur.

Une incitation à l’investissement outre-mer

Comme c’était déjà le cas avec le « Duflot » ou avec les précédents dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, à l'image du « Scellier », l’incitation fiscale est plus importante pour un investissement locatif dans le neuf ou assimilé en outre-mer. Le dispositif Pinel outre-mer prévoit donc des réductions d’impôt sur le revenu de :

  • 23% du montant de l'acquisition pour 6 ans d’engagement ;
  • 29% pour 9 ans ou 6 ans + 3 années supplémentaires ;
  • 32% pour un engagement de location qui s’étend jusqu’à 12 ans suite à une ou des prolongations de 3 ans.

Les investissements réalisés dans le cadre du dispositif Pinel outre-mer disposent d’un plafond des avantages fiscaux spécifique, fixé à 18.000 euros, contrairement au plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros qui s’applique en métropole.

A savoir : les autorités des collectivités d’outre-mer (COM) et de Nouvelle-Calédonie peuvent décider que le dispositif ne s'applique pas sur leur territoire.

Une réduction équivalente via une SCPI

Le gouvernement l’avait annoncé dès la fin août : l’avantage fiscal est désormais le même que l’on investisse, dans les conditions du « Pinel », en direct ou via une société civile de placement immobilier (SCPI). Pour les souscriptions réalisées à partir du 1er septembre 2014, la réduction d’impôt est désormais calculée sur la base de 100% du montant investi, contre 95% précédemment avec le « Duflot ».

Une modification pour l’achat en VEFA

Avec le dispositif Duflot, les investissements dans l’immobilier en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pouvaient entrer dans le cadre du dispositif à condition que l’achèvement du logement soit effectif dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier. Le délai de 30 mois est toujours valable dans le cadre du « Pinel », donc pour les acquisitions réalisées à compter du 1er septembre 2014, mais la date enclenchant le compte à rebours change : il s’agit désormais de la date de signature de l’acte authentique d’achat.