L’immobilier est le meilleur placement sur les 10 dernières années selon votre étude. Mais cela vaut-il pour les 10 prochaines ?

Hervé Hatt : « Du fait de leur volatilité plus élevée, les actions devraient à l’avenir afficher des rendements moyens supérieurs à l’immobilier. D’ailleurs, notre étude souligne aussi qu’avant 1993, les actions étaient bel et bien le placement le plus rentable [pour les investissements réalisés en 1993 ou avant et sur la base de la rémunération constatée 10 ans plus tard, donc en 2003 pour l’année 1993, NDLR]. Par la suite, l’immobilier a pris la main grâce à la régularité de sa rémunération, à la forte dynamique des prix depuis 2000, et à l’effet de levier [le fait d’utiliser l’endettement, à un taux compétitif, pour se constituer un patrimoine, le remboursement de l’emprunt étant en partie compensé par les loyers perçus ou économisés, NDLR]. Mais, effectivement, la logique donne théoriquement l’avantage aux actions. La rentabilité moyenne de l’immobilier devrait repasser en-dessous du rendement de l’investissement en actions après cette période particulière. »

Il s’agit donc d’une anomalie ?

H.H. : « Oui, mais une anomalie sur une longue période tout de même ! Et même si les prix n’augmentent plus au même rythme que dans les années 2000, l’effet de levier du crédit et les taux d’intérêt restant à des niveaux très bas font que cette situation pourrait perdurer encore pendant quelques temps. »

Comment calculez-vous le rendement de l’immobilier, qui s’entend dans votre étude par l’achat d’un bien locatif ou d’une résidence principale ?

H.H. : « Par la plus-value potentielle entre achat et revente mais aussi dans une logique de cash flow [flux de trésorerie, NDLR] avec les revenus intermédiaires : le loyer perçu pour un investissement locatif et le loyer économisé pour une résidence principale. »

Mais un achat immobilier, locatif ou non, ce sont aussi des frais d’entretien, des travaux, des impôts, etc. Sans parler des démarches administratives. Est-ce réellement un placement comme les autres ?

H.H. : « Je pense que oui. C’est comme cela que la plupart des gens le conçoivent. Pour beaucoup de Français, l’achat immobilier constitue un investissement phare, un moyen de se mettre à l’abri pour la retraite. En un sens, l’immobilier est le premier placement patrimonial des Français ! Bien sûr, il y a des coûts et frais annexes, les travaux éventuels, la fiscalité, etc. Intégrer ces éléments rendrait complexe la simulation du rendement et sa comparaison avec les autres types de placements. Cependant, prendre en compte la fiscalité dans le rendement sur 10 ans ne serait pas forcément défavorable à l’immobilier : l’exonération de la plus-value sur la vente d’une résidence principale, c’est l’un des plus beaux avantages fiscaux qui existent en France ! »

Lorsque l’on prend en compte les dépenses d’entretien et travaux éventuels, gagne-t-on vraiment de l’argent via une résidence principale ?

H.H. : « Tout dépend de la teneur des travaux, du prix d’achat et donc de la période d’achat du bien. Mais si le logement reste en bon état, la logique voudrait qu’il y ait une plus-value. »

Lire ou relire l’étude de l’IEIF sur la rentabilité des placement sur 30 ans, et l'article sur la précédente étude Astères-Meilleurtaux, réalisée en 2013 : L'or et l'immobilier, les placements les plus rentables des années 2000

(1) Le rendement des différents placements (l’or, le Livret A, la bourse à travers le CAC 40, l’assurance-vie à travers le taux du fonds euros de l’Afer, et l’immobilier) sont comparés en fonction de leur taux de rendement annuel moyen sur 10 ans (taux de rendement interne). Pour le classement 2015, la comparaison porte sur la rémunération (théorique) cumulée depuis 2005.