L’Union financière de France (UFF), société de conseil en gestion de patrimoine, a organisé un débat entre plusieurs professionnels de l’immobilier afin de confronter leurs points de vue sur le dispositif Duflot. Ressort notamment des échanges une liste de freins à la popularité de ce dispositif, qui tarde à convaincre les investisseurs.

Depuis le 1er janvier dernier, les particuliers peuvent profiter du dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif Duflot. Impossible de savoir, dans l'immédiat, si l’objectif fixé par la ministre de 40.000 logements en 2013 sera atteint. Mais ces derniers mois, les professionnels ont livré leurs premiers bilans. Tous se rejoignent sur le diagnostic : le succès n’est pas au rendez-vous.

Dans son baromètre de novembre, le courtier en crédit Cafpi a par exemple fait part de la diminution de la proportion d’investisseurs locatifs dans son panel d’emprunteurs, passant de 16% en mars à 11%. L’incitation fiscale ne semble pas avoir donné un nouveau souffle au marché locatif. Même conclusion dans un sondage SeLoger en juin dernier (1) : les investisseurs se déclaraient dans l’attente de connaître les modalités définitives d’application.

Le plafond des loyers, frein n°1

Plus récemment, à la mi-octobre, l’étude Ifop-UFF (2) auprès des « Français patrimoniaux », c’est-à-dire des particuliers suffisamment aisés pour investir, confirmait ces conclusions. Tout en apportant de premiers éléments d’analyse. Ainsi, l’attrait du Duflot a baissé entre 2012 et 2013. L’an passé, avant l’entrée en vigueur du dispositif, 55% de ces investisseurs potentiels choisissaient le Duflot parmi plusieurs modes d’investissement dans l’immobilier. Cette année, ils sont 32%.

Pourquoi cette baisse d’intérêt ? Le 5 novembre dernier, Daniel Znaty, directeur immobilier de l’UFF a invité Nicolas Berthelot, président d’Ammonitia investissement, société de conseil en gestion immobilière, Eric Bourse, directeur d’Eiffage immobilier et Philippe Delhotel, directeur commercial de La Française AM, qui commercialise des SCPI Duflot, pour un déjeuner-débat sur le thème de l’immobilier locatif. La synthèse des échanges, publiée hier par l’UFF, permet de découvrir le diagnostic de ces observateurs du marché.

Selon Daniel Znaty et Philippe Delhotel, le premier frein au choix du Duflot est clairement le plafonnement des loyers. Ces plafonds ont en effet été abaissés par rapport au dispositif Scellier, le prédécesseur du Duflot, afin de donner une portée sociale au dispositif. Nicolas Berthelot et Eric Bourse ajoutent à cette évolution l’incertitude pesant sur ce plafonnement. Des modulations de plafonds doivent être publiées, sans qu'on sache quand. La même incertitude plane autour de la liste des communes éligibles au Duflot, qui reste provisoire.

Le Scellier avait une meilleure image

L’autre cause principale de ce désamour est la méconnaissance des investisseurs. Le sondage Ifop-UFF pointait déjà le fait que 68% des « Français patrimoniaux » connaissent mal le dispositif. Et 56% des sondés estimaient qu’il est moins intéressant que son prédécesseur, le Scellier. Or la réduction fiscale de ce dernier était de 13% du montant de l’investissement en 2012. Elle est de 18% dans le cadre du Duflot en 2013. Et deux acquisitions sont possibles avec le Duflot quand une seule l'était avec le Scellier. Mais selon les intervenants du débat, les particuliers se rappellent que le Scellier offrait 25% à l’heure de sa mise en œuvre en 2009. Le nouveau dispositif semble souffrir de cette comparaison.

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Autre argument, plus subjectif, évoqué lors des débats par Daniel Znaty et Philippe Delhotel : « Le nom ou l’image du ministre associé à un dispositif fiscal ne devraient pas avoir d’impact sur la perception du dispositif. Mais, force est de constater qu’on peut observer ce phénomène pour le Duflot. » Un a priori négatif des investisseurs vis-à-vis de la ministre du Logement, qui a donné son nom au dispositif, pourrait donc avoir une incidence. A noter : le nom de Cécile Duflot a aussi été accolé à la loi Alur, qui institue l’encadrement des loyers, ce qui a pu prêter à confusion.

Le plafond des niches fiscales, frein des investisseurs aisés

Dernier frein cité par Daniel Znaty, directeur immobilier de l’UFF, le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros en 2013 (contre 18.000 euros auparavant) constitue un frein « pour les investisseurs les plus argentés ». En revanche, selon lui, pour un investisseur moyen, un investissement de 180.000 à 200.000 euros dans le cadre du Duflot laisse la place à un second placement à visée de défiscalisation.

Pour contrer ces différents freins, le directeur immobilier de l’UFF reconnaît qu'il faut mener un « vrai travail de démystification ». Il a d'ailleurs confié lors de ce déjeuner-débat que les conseillers de l'UFF proposent à leurs clients un « bien » et non pas un « investissement en Duflot ».

(1) Lire : Immobilier : les investisseurs attentistes face au dispositif Duflot

(2) Lire : Patrimoine : les Français aisés misent sur la bourse et l'assurance-vie en 2013