Le 1er septembre 2013, l'entrée en vigueur de deux mesures a allégé la fiscalité pesant sur le vendeur d’un bien immobilier, hors résidence principale, ayant pris de la valeur. L’exonération totale de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu intervient désormais au bout de 22 ans de détention au lieu de 30. S'ajoute à cette mesure un abattement exceptionnel de 25% jusqu’au 31 août 2014. Jean-François Buet, président de la Fnaim, se penche sur les effets de cette réforme.

Les propriétaires ont-ils intérêt à profiter de l’abattement exceptionnel ?

Oui. En tant que professionnel de l’immobilier depuis 30 ans, je sais que la fiscalité est une matière mouvante mais qu’elle n’évolue pas non plus tous les 6 mois. Nous avons de bonnes raisons de penser que le nouveau calcul des plus-values immobilières va perdurer. Le fait d’avoir une fenêtre de tir de 12 mois, pour cet abattement exceptionnel, me pousse à dire aux vendeurs potentiels d'un bien autre qu’une résidence principale qu’ils doivent fortement se poser la question de réaliser leur opération avant le 31 août 2014. Cet abattement de 25% n’est pas négligeable.

Les propriétaires ont-ils attendu l’entrée en vigueur de cette mesure pour vendre leurs biens ?

Clairement oui. Jusqu’au 31 janvier 2012, l’exonération était totale sur les plus-values au bout de 15 années de détention. Suite à la réforme du gouvernement Fillon, nous sommes passés à 30 ans au 1er février 2012. Depuis, beaucoup de propriétaires attendaient que la fiscalité évolue. D’autant plus que François Hollande avait promis au printemps 2012 qu’il ramènerait à 22 ans le délai d’exonération.

Sur quel type de bien cette mesure aura-t-elle le plus d’incidence ?

Je pense à la résidence secondaire. Le petit appartement à la campagne ou la maison de montagne que l’on possède en indivision avec des amis ou la fratrie, en période de crise économique, c’est le type de bien dont on se défait en premier. Le fait d'avoir un avantage fiscal temporaire, je pense que cela va jouer !

L'objectif du gouvernement est de relancer le marché immobilier. Cette réforme aura-t-elle un effet ?

Cela peut donner un peu d’air aux professionnels mais pas autant que ce que l’on aurait pu escompter puisque la mesure reste complexe. François Hollande a honoré sa promesse mais uniquement en partie. Les coefficients d’abattement passent à 6% à partir de la 6ème année : c’est mieux mais la CSG s’applique elle encore sur 30 ans (ndlr : les prélèvements sociaux suivent désormais un autre régime d’abattement que les plus-values). Pour le particulier, c’est compliqué. Ce que l’on aurait pu gagner en efficacité, nous risquons de le perdre à cause d’un manque de lisibilité.

Les droits de mutation pourraient augmenter de 0,7% au 1er janvier 2014. Cette mesure pourrait-elle annuler l’effet d’aubaine ?

C’est plus pervers. Cette augmentation éventuelle des droits de mutation se fera à discrétion des collectivités territoriales. Ce sera vrai dans un endroit et pas dans un autre et cela s’appliquera sur l’ensemble des biens. Cette augmentation va surtout pénaliser le jeune couple de primo-accédants. Si l’on prend en compte les avantages du vendeur qui va s’acquitter de la taxation des plus-values et de l’acquéreur qui va payer les droits de mutation, l’idéal serait de réaliser une transaction immobilière avant le 31 décembre 2013.