Depuis la censure partielle de la réforme des plus-values de cession immobilière par le Conseil constitutionnel, se posait la question de savoir quel régime s’applique en 2014 aux ventes de terrains à bâtir. L’administration fiscale a répondu à cette interrogation dans un rescrit la semaine passée.

Pour la vente d’un terrain à bâtir détenu par son propriétaire depuis moins de 5 ans, s’appliquent depuis juillet 2012 15,5% de prélèvements sociaux et, depuis février 2012, 19% d’impôt sur le revenu sur la plus-value de cession. Cette imposition de 34,5% est adoucie à partir de 5 ans de détention par un régime d’abattement qui augmente progressivement. Pour les terrains à bâtir (1), l’abattement atteint 100% de la plus-value brute au bout de 30 ans de détention. Le terrain en question est alors exonéré de contribution sociale et d’impôt sur le revenu.

Le gouvernement a souhaité supprimer ce système d’abattement fiscal, pour les terrains à bâtir, dans le cadre de la loi de finances pour 2014, afin d’éviter une « incitation fiscale à leur détention », pour reprendre les mots employés dans le dossier de presse du gouvernement, en septembre 2013.

Débat d’experts malgré l’explication des Sages

Problème : le Conseil constitutionnel a partiellement censuré l’article 27 de la loi des finances pour 2014, relatif à l'imposition des plus-values immobilières, et supprimé la mesure concernant les terrains à bâtir. Les Sages ont motivé leur décision, dans leurs commentaires, par « l’absence d’application d’un coefficient de dépréciation monétaire », ce qui peut avoir pour conséquence d’aboutir « à une imposition équivalente ou supérieure à la totalité de la plus-value réelle, ce qui constituerait une taxation confiscatoire ». En bref, l'effet de la réforme aurait été : plus la durée de détention s’allonge, plus la fiscalité est défavorable au vendeur.

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Quel est le régime applicable en 2014 suite à cette censure ? Les Sages ne répondent pas à cette question dans leur décision mais dans les commentaires l’accompagnant : « Cette censure a donc pour effet de maintenir, pour les plus-values de cession de terrains à bâtir, le régime actuel d’abattement, identique pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. » Cette explication n’a pas suffi à plusieurs experts juridiques ou de l’immobilier. Plusieurs médias spécialisés se sont fait l’écho d’une autre hypothèse début janvier : la fiscalité serait désormais la même pour les plus-values sur les terrains à bâtir et sur les immeubles bâtis. Une hypothèse à l’avantage des propriétaires puisque le régime d’imposition pesant sur les plus-values des biens immobiliers est plus avantageux.

Bercy confirme l’application de la fiscalité 2013

La question a été posée à l’administration fiscale. Elle a réagi la semaine passée dans un rescrit (2), c’est-à-dire une réponse ayant valeur juridique (opposable au fisc). Ce rescrit souligne que, suite à la décision des Sages, le régime fiscal et social des plus-values de cession de terrains à bâtir n’a pas été modifié. Conséquence : « Ces plus-values continuent à bénéficier, tant pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux, de l'abattement pour durée de détention (…) ». L’administration fiscale en profite pour rappeler le barème en vigueur : « un abattement pour durée de détention progressif fixé à 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, puis 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17e et enfin 8% pour chaque année de détention au-delà de la 24e, conduisant à l'exonération totale des plus-values à l'issue d'un délai de détention de 30 ans ».

(1) Il existe deux régimes d'imposition différents : l'un pour les plus-values des immeubles bâtis, l'un pour les plus-values des terrains à bâtir. Pour les cotisations sociales, le régime d'abattement est progressif  sur 30 ans dans les deux cas. Pour l'impôt sur le revenu, en revanche, l'exonération est acquise au bout de 22 ans pour les immeubles bâtis, au bout de 30 ans pour les terrains à bâtir.

(2) RES N° 2014/01 du 09 janvier 2014.