Le projet de loi ALUR sur le logement contient une « véritable révolution silencieuse » à l'égard des copropriétés en difficulté, a salué mercredi le président de l'Agence nationale de l'Habitat (Anah), Dominique Braye, tout en souhaitant voir améliorer le texte examiné prochainement au Sénat.

Environ 1 million de copropriétés, soit 15% des 6,2 millions de résidences principales en copropriété sont potentiellement fragiles ou en difficulté, a expliqué Isabelle Rougier, directrice générale de l'Anah, lors d'un point-presse. La question des copropriétés est « l'un des volets les moins médiatiques du projet de loi », mais « c'est une véritable révolution silencieuse qui s'installe », car « les copropriétés sont la bombe à retardement de demain », a déclaré Dominique Braye, auteur en 2012 d'un rapport pour « prévenir et guérir les copropriétés en difficulté ».

Le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), adopté le 17 septembre à l'Assemblée nationale, reprend plus de 80% des « propositions » du rapport, comme « l'amélioration de l'information des futurs copropriétaires » qui se verront remettre lors du compromis de vente une « fiche synthétique de la copropriété » évoquant notamment les charges ou les travaux à venir, dont certains acquéreurs n'ont pas conscience.

Autre mesure reprise, l'obligation pour les syndics d'ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété qu'ils ont en charge, pour une meilleure transparence et une meilleur prévention des impayés.

L'idée d'un fonds de travaux reprise partiellement

Le projet de loi a également retenu plusieurs mesures pour lutter contre l'habitat indigne, en interdisant par exemple aux marchands de sommeil condamnés pour avoir loué des appartements contraires à la dignité humaine d'acquérir d'autres biens immobiliers destinés à la relocation. Dans une copropriété, un copropriétaire ayant des impayés de charges ne pourra ainsi pas acquérir d'autres lots dans la même copropriété.

Mais dans le projet de loi manque un « triptyque essentiel », affirme Dominique Braye. Le rapport jugeait nécessaire d'instaurer la mise en place obligatoire d'un « diagnostic technique obligatoire sur les travaux », suivi par un « plan pluriannuel des travaux », et enfin « un fonds de travaux obligatoire », sorte d'épargne obligatoire de 5% que les copropriétaires verseraient en plus de leur charge annuelles, au syndic, dans un fonds spécifique mis en réserve pour les gros travaux futurs de rénovations de l'immeuble. « Ce fonds de travaux doit permettre de lisser l'effort financier des copropriétaires tout en restant modeste », explique Dominique Braye, qui l'estime autour de 100 à 150 euros par an et par appartement.

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Au final, Alur reprend bien l'idée d'un fonds de travaux, baptisé « fonds de prévoyance », abondé par au minimum 5% du budget annuel de fonctionnement de la copropriété mais seulement pour les copropriétés de plus de 50 lots. « Cela exclut plus de 95% des copropriétés », souligne Dominique Braye.

Intérêts divergents des co propriétaires

Car même si les copropriétés à problèmes les plus médiatisées sont souvent de grands ensembles situées dans les zones urbaines sensibles, comme celle du Chêne pointu à Clichy-sous-bois, la majorité des copropriétés sont des petits ensembles de 10 logements en moyenne, situés en centre-ville et construits avant 1949.

Dominique Braye souligne la particularité de la France, où les « copros » comptent des propriétaires occupants et des propriétaires bailleurs, aux « intérêts divergents ». Les premiers « investissent sur un bien à long terme » et participent aux prises de décisions dans les assemblées générales, les autres « cherchent plus la rentabilité locative à court terme » et certains sont parfois des marchands de sommeil.