Si le prix des logements, qui a bondi en France de 2000 à 2007, s'est simplement effrité alors qu'il chutait ailleurs en Europe, c'est parce que les placements dans la pierre ont eu un effet inflationniste « massif », selon un économiste.

« Pourquoi le prix des logements a-t-il si peu baissé en France depuis 2008 ? », s'interroge l'économiste Jacques Friggit, membre du Conseil général de l'Environnement et du Développement durable (CGEDD) dans une note datée d'avril 2015, mise en ligne mercredi. Selon lui, aucune des raisons communément avancées pour expliquer la flambée du prix des logements - insuffisance de la construction, demande croissante liée à la hausse du nombre de ménages, transactions d'acheteurs étrangers, rareté du foncier, effet inflationniste des aides... - ne résiste à l'analyse. « De 2000 à 2007, le prix des logements en France, qui était resté stable par rapport au revenu par ménage de 1965 à 2000, s'est envolé comme dans beaucoup d'autres pays », rappelle l'économiste. Toutefois, depuis 2008, « alors qu'il a fortement baissé dans ces autres pays, il n'a globalement que peu diminué dans le nôtre ». Selon cette note de M. Friggit - rédigée à titre « personnel » et pas au nom du CGEDD, est-il précisé -, cette « exception française » tout comme l'envolée des prix de 2000 à 2007, sont dues à « l'effet inflationniste de l'environnement financier ».

L'impact de la chute des taux

La chute des taux d'intérêt à un niveau historiquement bas, a « permis une forte hausse des prix » tandis que l'allongement de la durée des prêts apportait un complément de capacité d'emprunt aux ménages, analyse M. Friggit. Cette baisse des taux n'a que très partiellement compensé la flambée des prix : pour acheter le même logement, un accédant à la propriété devait en effet s'endetter sur 33 ans en 2007 contre 15 ans en 1965 ou en 2000.

Quant à l'investissement locatif, il a été boosté par « la diminution du rendement de son principal concurrent, le placement obligataire », et par le fait que les particuliers ont délaissé les actions après le krach boursier de 2000, dit l'économiste. Il observe ainsi que les zones géographiques et les types de biens dont le prix a le plus grimpé de 2000 à 2007 sont ceux où les logements locatifs sont fortement représentés (départements urbains plutôt que ruraux, appartements plutôt que maisons, petits appartements par opposition aux grands, etc).

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Cette envolée des prix s'est accompagnée du doublement (ramenée au revenu) de la dette immobilière des ménages français, qui était en 2000 plus faible que dans beaucoup de pays. En comparaison, celle des ménages allemands, déjà élevée en 2000, « pouvait difficilement augmenter davantage et a diminué depuis lors », ce qui « pourrait expliquer qu'en Allemagne les prix des logements sont restés stables dans les années 2000 », estime l'économiste. Enfin, « il n'y a pas eu de surconstruction massive comme en Espagne ou en Irlande », et les promoteurs ont lancé peu de programmes.