L'achat en viager libre, à des conditions trop avantageuse, risque d'être déclaré nul.

La Cour de cassation rappelle que, dans un contrat, les engagements réciproques doivent être équivalents, ce qui n'est pas le cas si le montant de la rente versée par l'acquéreur est proche de la valeur locative du bien. Dans un viager libre, c'est-à-dire laissé à la disposition de l'acquéreur, ce dernier achète sans aucun aléa s'il verse comme rente une somme proche des revenus procurés par l'immeuble.

Or, la vente ou l'achat en viager doit être un contrat aléatoire puisque les gains ou les pertes qui en dépendent sont liés à un événement incertain, qui est le décès du vendeur. Récupérer dans les revenus du bien les sommes versées pour son acquisition reviendrait à ne pas payer, ont estimé les magistrats.

Une vente annulée pour « absence de cause »

Le cas s'était présenté au décès d'une personne âgée qui avait vendu en viager sa maison en permettant à l'acquéreur de la partager avec elle en s'y installant. La rente versée par l'acquéreur se trouvait quasiment équivalente à la valeur locative du logement qu'il occupait, de sorte que l'achat ne lui coûtait rien.

A la demande d'un héritier, la vente a été annulée après le décès du vendeur, pour « absence de cause ». Dans un contrat, la « cause » est ce que l'on attend de l'autre. La Cour a jugé que la « cause » attendue par le vendeur s'était trouvée quasiment réduite à néant puisqu'on ne lui payait finalement que le montant des revenus procurés par son immeuble. Le montant de la rente ne peut pas être inférieur ou égal aux revenus du bien, a-t-elle conclu.

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(Cass. Civ 3, 21.1.2015, N° 37).