Tous condamnés ! Les intervenants d’une opération de défiscalisation ont été sanctionnés pour défaut d’informations, que ce soit la banque, le promoteur, le conseiller financier mais aussi, et c’est plus rare, le notaire.

En mai 2007, les époux N ont acquis un appartement dans le cadre d’un investissement locatif bénéficiant de l’avantage fiscal « de Robien ». Au départ de l’opération, en décembre 2006, ils avaient souscrit à un « plan d’épargne fiscal et patrimonial » auprès de Nexalys. Ce contrat précisait que les intervenants au montage étaient sélectionnés par la société « sans que le client ne puisse intervenir de quelque manière que ce soit dans le choix de Nexalys qui s'imposera à lui ». Suite à ce mandat, les époux N achètent un appartement d’une valeur de 105.600 euros, financé par la biais d’un crédit à taux variable souscrit auprès du Crédit Mutuel. Le plan indiquait que les loyers rembourseraient intégralement les échéances et que le gain serait constitué par la plus-value lors de la vente.

Problème : entre 2009 et 2013, les époux n’ont touché que 5.678 euros de revenus fonciers alors que le seul prélèvement des intérêts d’emprunt représentait plus de 39.000 euros. Pire, le dispositif fiscal Robien impose que le bien soit effectivement mis en location. Ce qui n’a pas été le cas : l’appartement a été loué mais près de 4 ans après l’achat et de manière trop intermittente. Les époux ont donc subi un redressement fiscal qui s’est conclu par une imposition supplémentaire de 1.659 euros.

Dissimulation d'informations sur le marché immobilier

La Cour d’appel de Toulouse, confirmée par la Cour de cassation le 15 juin 2016 (1), a constaté qu’il y avait un partenariat étroit et même des « relations privilégiées », entre tous les acteurs intervenus dans le programme : promoteur, conseiller financier et fiscal, prêteur, gestionnaire du logement et notaire. Chacun d’eux avait une bonne connaissance du marché immobilier local mais aucun n’a renseigné les époux. Or, sans cette dissimulation, les époux n’auraient jamais signé le contrat d’acquisition. La Cour a donc considéré qu’il y a eu « dol », un vice du consentement, ce qui justifie l’annulation du contrat et le versement de 50.000 euros au titre des dommages et intérêts.

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Que retenir de cet arrêt ? Les intervenants d’un programme de défiscalisation doivent informer des risques liés au marché locatif, de la vacance locative possible, du risque de moins-value immobilière, et du risque de redressement fiscal. S'ils ne font pas, les clients ont tout intérêt à changer d'interlocuteur.

(1) 1ère chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 15 juin 2016, pourvois 15-14192, 15-17370, 15-18113