Parmi les mesures de rigueur annoncées par le gouvernement, celles supprimant l’abattement pour durée de détention sur les plus-values immobilières (hors résidence principale), relevant les prélèvements sociaux et rabotant le dispositif Scellier risquent d’avoir un impact négatif sur l’investissement locatif des particuliers, et indirectement sur le secteur de la construction.

En théorie, à compter du 25 août dernier, l’abattement sur les plus-values immobilières (10% par an à partir de la 5e année de détention, soit une exonération au bout de 15 ans) est supprimé. Certes, le gouvernement a prévu que l'inflation, entre la date d'achat du bien et sa vente, soit prise en compte pour le calcul de la plus-value imposable. Mais le changement de fiscalité reste brutal pour les contribuables concernés.

Pour y échapper, il ne reste qu'une solution : conclure au plus vite la vente de son bien. C'est en effet le notaire, au moment de la signature de l'acte authentique, qui calcule les impôts à payer sur la plus-value. Pour cela, il applique les textes en vigueur. Tant que la loi de finances rectificative pour 2011, qui instaurera cet alourdissement de fiscalité, n'est pas publiée, les propriétaires échapperont au nouveau régime. Habituellement, une telle loi entre en vigueur au lendemain de sa publication et nécessite une instruction fiscale précisant les calculs. Elle devrait aussi exempter de ce régime les opérations dont le compromis a été signé avant le 25 août.

Pour les autres propriétaires qui pensaient prochainement bénéficier de l'abattement pour durée de détention, et notamment ceux qui souhaitaient utiliser le produit de leur vente pour investir dans un autre bien, la pilule sera dure à avaler et risque de remettre en cause leurs projets. D’autant que les prélèvements sociaux, payables sur cette plus-value, vont également augmenter, passant de 12,3% à 13,5%. Si l’on y ajoute la modification de la réduction Scellier, qui devait passer de 22% à 18% au 1er janvier prochain, mais qui subira un nouveau « coup de rabot » de 10%, la conséquence logique sera un moindre rendement de l’investissement locatif pour les bailleurs privés, et donc un risque de désaffection pour ce « mode d’épargne ».

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Les candidats au Scellier en position critique

C’est en tout cas l’analyse que fait le quotidien Les Echos, dans un récent article sur la question. « Les candidats au Scellier se retrouvent désormais en position critique » écrit ainsi la journaliste Myriam Chauvot. Elle rappelle le précédent du dispositif Robien, en 2008. A l’époque, à cause de la hausse des prix et donc de la progression de l’effort financier moyen au-delà de la barre psychologique des 500 euros mensuels, la vente de logements locatifs avait chuté de 50% en un an.

Un tel repli est-il aujourd’hui envisageable ? S’il se produit, il entraînera en tout cas de lourdes conséquences pour certains secteurs. Comme le rappelle en effet le journal, « les 900.000 logements des dispositifs Méhaignerie à Scellier (…) ont compensé la disparation des bailleurs institutionnels ». Ils ont ainsi permis d’améliorer l’offre de logements disponibles, tout en soutenant l’emploi dans le secteur de la construction. Pour éviter ce type de dommages collatéraux, la marge de manœuvre du gouvernement est donc mince. Il faudra, comme l’explique les Echos, « rogner le Scellier sans faire fuir des bailleurs privés aujourd’hui très remontés. » Un vrai casse-tête.