Ces dernières années, le viager a le vent en poupe. Alors que ce mode d'acquisition a longtemps eu mauvaise presse, de nouveaux formats viennent dynamiser un secteur amené à prendre de plus en plus d'ampleur.

Seriez-vous prêt à vendre ou à acheter en viager ? À l'évocation de ce mode d'acquisition immobilière, les avis sont souvent divisés. « Il y a une image qui n'a pas toujours été très positive, concède Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes Viager. il y a pas mal d'idées reçues sur ces opérations mais elles commencent à être levées. Il y a aussi une meilleure compréhension. »

Le viager reste un marché de niche. « Cela représente 0,5% du marché de l'immobilier résidentiel, c'est 5 à 6000 transactions par an », rappelle Stanley Nahon. Mais force est de constater que ce mode de monétisation est en plein essor, avec une hausse de 6% en 2021 selon les données du dernier baromètre Renée Costes.

Impôts, héritage... Ce qu'il vaut mieux savoir avant d'acheter ou de vendre en viager

Et la tendance n'est pas prête de s'arrêter, puisque selon Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo, « un Français sur trois aura plus de 60 ans 2050 ». Stanley Nahon confirme : « Le nombre de retraités de 75 ans et plus va augmenter de 50% sur les 10 prochaines années. On est vraiment à l'orée d'une évolution démographique qui va faire que ce marché va continuer à grandir ».

Le viager tiré par de nouveaux modes de monétisation ?

Pour Thomas Abinal, directeur-général et co-fondateur du contrat Monetivia, le viager « classique » garde cependant une mauvaise image : « C'est une transaction très risquée pour les deux parties, en termes de prix payé ou reçu. Quand vous faites une vente viagère sous cette forme-là, avec un bouquet (somme versée à la signature) plus une rente mensuelle, il y a un risque de brader son patrimoine. Il y a aussi un aspect moral, où quelqu'un s'enrichit si vous décédez trop vite. »

Selon lui, l'essor du viager est avant tout dû aux nouveaux modes de « monétisation d'un bien immobilier », comme il préfère appeler les autres formes de viager sans bouquet ni rente mensuelle. « Ce renouveau fait bouger les lignes. En face, il y a des seniors qui n'ont jamais eu autant d'argent dans l'immobilier et qui ont besoin de débloquer cette épargne pour un projet de vie, pour aider leurs enfants ou pour avoir des revenus. » Selon lui, ce sont ces nouveaux formats qui tirent le marché à la hausse.

Les différents types de viager

Viager « classique » : une vente sur le modèle d'un bouquet plus une rente viagère tous les mois. Le bouquet constitue la partie du prix de vente payée comptant par l'acheteur à la signature du contrat de vente. La rente viagère est la somme d'argent versée, souvent tous les mois, au vendeur jusqu'à la fin de sa vie.

Comment se calculent les différentes sommes ? Cela dépend de la valeur du bien vendu, et de l'âge du vendeur (qui permettra de déterminer la durée de vie théorique et donc la durée de paiement de la rente viagère).

Le viager peut-être occupé ou libre. Le viager occupé représente 90% du volume des ventes en viager, selon le site Viagimmo. Le bien immobilier est vendu, mais le vendeur se réserve le droit d'usage. Il peut donc rester habiter chez lui tout en percevant une rente.

A contrario, dans le cas du viager libre, le vendeur ne vit plus chez lui, il remet les clés du logement à la signature de l'acte notarié. L'acquéreur peut alors occuper personnellement le bien ou le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs (loyers).

D'autres formats de monétisation existent en alternative. La vente en nue-propriété permet au vendeur de toucher comptant un montant fixe tout en gardant l'usage de celui-ci à vie, soit pour y habiter, voire le louer (on parle alors d'un usufruit).

Des solutions comme Monetivia se positionnent aussi comme alternatives au viager classique. La spécificité du contrat Monetivia, c'est qu'il inclut un mécanisme de complément de prix. Pour les vendeurs et leurs héritiers, c'est l'assurance de vendre le bien au « juste prix », même en cas de décès prématuré du vendeur.

Alors, viager avec rente ou vente en nue-propriété ? Cela dépend de votre projet, à en croire Stanley Nahon : « Si j'ai besoin d'améliorer mes fins de mois, le viager est une bonne solution, c'est une retraite supplémentaire puisqu'en moyenne le vendeur reçoit 700 euros chaque mois. En revanche, des personnes avec une retraite déjà intéressante préfèreront une vente en nue-propriété, pour réaliser un projet, car la moyenne est de 250 000 euros dans ce type de vente. »

Plus gobalement, quels sont les intérêts pour un vendeur de passer par le viager plutôt que par une vente classique ? « Il y a un besoin fort des retraités de se resolvabiliser, estime le directeur général de Renée Costes Viager. Leur résidence principale est bien souvent leur fond de pension. Le viager est le seul moyen de monétiser leur patrimoine pour en profiter tout en continuant à y vivre. » Une vision partagée par Sophie Richard : « Le viager permet de se créer une retraite complémentaire. Aujourd'hui, une retraite classique ne permet pas forcément de vivre confortablement. Vendre en viager, c'est l'assurance à vie d'avoir les revenus complémentaires pour le quotidien. »

68% des vendeurs en viager ont des enfants

« Il y a de plus en plus de gens qui passent par ces solutions pour commencer à aider leurs enfants plus tôt, note également Thomas Abinal. Ils ne souhaitent pas que leurs enfants attendent 20 ou 30 ans pour toucher un héritage, ils préfèrent commencer à distribuer maintenant pour les aider dans leurs projets. »

Contrairement à une croyance commune qui voudrait que le viager dépossède les héritiers, ces derniers seraient bien souvent à l'initiative du projet. Selon le baromètre Renée Costes, 68% des vendeurs ont des enfants. Dans 21% des dossiers, le but est d'ailleurs d'anticiper leur succession en effectuant des donations à leurs proches. Mais dans la majorité des cas (34%), l'objectif est avant tout de financer leurs besoins du quotidien.

« Les enfants préfèrent que leurs parents soient autonomes et vivent dans de bonnes conditions, note Sophie Richard. Beaucoup de parents doivent aujourd'hui hériter d'eux-mêmes pour maintenir un niveau de vie auquel ils étaient habitués. Quand on arrive à la retraite, les revenus se réduisent énormément. »

Et du côté des investisseurs ? « Pour eux, c'est un investissement qui a du sens, veut croire Stanley Nahon. 100% des montants investis vont aller à des retraités qui vont profiter de ce revenu supplémentaire ». A noter que le viager s'adresse à des investisseurs ayant un apport conséquent, puisqu'il n'est pas possible de souscrire un crédit immobilier pour un achat en viager.

Fiscalement, tout le monde y gagne ?

Fiscalement, la vente en viager est également une aubaine, à en croire Sophie Richard. Les frais de mutation sont ainsi calculés sur la valeur décotée du bien et non sur sa valeur de base. Les impôts locaux sont également partagés entre vendeur et acheteur dans le cadre d'un viager occupé, le premier devant s'acquitter de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), tandis que le second n'aura que la taxe foncière à régler.

Concernant l'impôt sur la fortune immobilière, l'acquéreur d'un viager occupé ne déclare que la valeur correspondante à la nue-propriété du bien. Côté vendeur, seule la valeur du DUH (droit d'usage et d'habitation) doit être prise en compte. En revanche, si l'acheteur est un héritier du vendeur, l'imposition se fait sur la valeur pleine du bien. Sur l'impôt sur le revenu enfin, si la rente viagère est imposable, elle bénéficie d'un abattement fiscal de 60% si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans et de 70% après les 70 ans du vendeur.

Les investisseurs sont donc « des gens qui veulent investir dans l'immobilier dans une motivation d'épargne-retraite et de constitution d'un patrimoine, détaille Thomas Abinal. Ils veulent s'affranchir des affres de l'investissement locatif classique, aujourd'hui très fiscalisé. Ce sont des gens qui ne comptent pas sur un revenu dans l'immédiat mais bien sur une épargne. »

Ces derniers s'évitent également de nombreux soucis de gestion. « Le vendeur qui vit dedans va entretenir le bien comme aucun autre locataire », assure Sophie Richard. Pas de locataire, pas de loyers en retard... la solution attire également les expatriés qui investissent en attendant un futur retour dans l'hexagone.

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Le viager est donc présenté comme un contrat « gagnant-gagnant » entre des vendeurs jouissant de leur retraite tout en restant à domicile, et des investisseurs qui s'y retrouvent dans la majorité des cas puisqu'en moyenne, « la rentabilité annuelle d'un investissement en viager ou en nue-propriété est de 6,6% pour une durée d'investissement de 14,7 ans », note Renée Costes dans son baromètre.

À en croire Sophie Richard, le viager pourrait même être une solution pour l'État sur la question des retraites : « Les projets de réforme des retraites passera par un viager étatique, veut croire la directrice de Viagimmo. L'État va prendre conscience, si ce n'est déjà fait, des possibilités du viager et du fait qu'il augmente le pouvoir d'achat de nos seniors. »

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