Vous avez un projet d'immobilier locatif mais vous ne savez pas quoi choisir entre location meublée, nue ou touristique ? Fiscalité, démarche administrative ou coût d'entretien : voici quelques éléments pour vous aider à faire votre choix.

L'investissement locatif est une source de revenus sur le long terme et notamment au moment de la retraite. Il est donc plus que normal de s'y intéresser. Mais il n'est pas toujours facile de faire un choix sur les modalités de location du bien : meublée, nue ou encore location saisonnière. Voici quelques éléments de réponse.

Les coûts d'entretien

En choisissant la location meublée par rapport à la location nue, vous allez devoir obéir à certaines règles notamment en termes d'ameublement. Vous devrez avoir dans votre logement de la literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, de l'électroménager (four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation), vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager.

En plus de ces obligations, l'entretien même du logement vous coûtera plus cher en raison du turnover de vos locataires et des travaux de réparation ou de rafraîchissement plus fréquents.

Fiscalité : location nue ou meublée ?

Lorsque vous choisissez d'investir dans de l'immobilier locatif, une fois votre prêt validé et le bien choisi, vous vous penchez sur la fiscalité. Et selon si vous optez pour la location nue ou meublée, les avantages fiscaux ne sont pas les mêmes.

La fiscalité de la location nue. Pour la location nue, les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, à hauteur de 70% de leur montant puisque le propriétaire bénéficie d'un abattement fiscal de 30%. Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros, le bailleur est placé sous le régime micro-foncier. Au-delà, il est soumis au régime réel et peut donc déduire certaines charges comme les travaux, les intérêts d'emprunt et l'assurance. Cependant les frais d'acquisition communément appelé frais de notaire ne sont pas déductibles.

A savoir : Le bailleur peut choisir, même s'il génère moins de 15 000 euros de revenus annuels, le régime réel.

Exemples :

M. Martin loue un bien vide et perçoit 10 000 euros de loyers et a eu 30% d'abattement. Les loyers imposés sont donc de 7 000 euros. Il a opté pour le régime micro-foncier. On suppose que sa tranche d'imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 7000 * 17.2% = 1 204 euros. Il paiera aussi l'impôt sur le revenu : 7 000 * 11% = 770 euros. Au total, M. Martin devra payer 1 974 euros d'impôts sur les loyers perçus.

Mme Durand a choisi le régime réel et a perçu 10 000 euros de loyers. Elle a eu 6 000 euros de charges déductibles. Les loyers imposés sont donc de 4 000 euros. On suppose que sa tranche d'imposition est de 11%. Elle va payer les prélèvements sociaux : 4 000 * 17.2% = 688 euros. Elle paiera aussi l'impôt sur le revenu : 4 000 * 11% = 440 euros. Au total, Mme Durand devra payer 1 128 euros.

La fiscalité de la location meublée. Pour un investissement locatif meublé, les loyers ne sont pas imposés aux revenus fonciers. Ils sont imposés en tant que bénéfices industriels commerciaux (BIC). Pour la déclaration de ses revenus, le bailleur aura donc le choix entre deux régimes : régime réel ou micro-Bic.

Le régime micro-Mic quant à lui, s'applique si les recettes annuelles locatives ne dépassent pas 72 600 euros l'année précédente ou l'avant-dernière, pour l'ensemble du foyer fiscal. Vous pouvez alors bénéficier d'une imposition moindre grâce à un abattement de 50% sur les revenus locatifs bruts. Les charges ne peuvent cependant pas être déduites.

Défiscalisation : tous les dispositifs pour réduire vos impôts

Sous le régime réel, il est possible de déduire les frais comme les intérêts de votre prêt immobilier, les frais de notaire, les taxes et impôts locaux, les frais d'entretien et de réparation (dépenses courantes comme la peinture, les travaux de plomberie et d'électricité) et les frais de gestion.

« Contrairement à la location nue, il est possible d'amortir un bien immobilier loué meublé dès lors qu'il est inscrit au bilan. Attention toutefois, l'amortissement comptable est une charge déductible fiscalement qui ne peut créer ou aggraver un déficit », explique Christine Valence, Ingénieur Patrimonial BNP Paribas Banque Privée, « Par ailleurs, la déduction des charges est plus souple en location meublée qu'en location nue ».

Les dépenses dites amortissables concernent les frais de notaire mais aussi les travaux effectués dans le bien et le mobilier acheté pour le meubler sur un bien neuf ou ancien acheté à but locatif. Ainsi vous avez la possibilité de déduire la dépréciation de la valeur du bien de ses recettes locatives sur plusieurs années. Vous diminuez comme cela son bénéfice imposable et payez moins d'impôts et de prélèvements sociaux. Les charges d'acquisition et les frais de notaire sont généralement amortis sur une période de 20 à 40 ans. Les meubles et équipements sont eux amortis sur des durées plus variées. Voici quelques exemples de durées d'amortissement :

  • 6 ans pour la literie,
  • 10 ans pour une table de séjour, un canapé ou des travaux de peinture,
  • 15 ans pour un parquet

Exemples :

Reprenons la situation de M. Martin qui loue cette fois un bien meublé en loueur non professionnel (loyers perçus inférieurs à 23 000 euros par an). Il perçoit toujours 10 000 euros de loyers et sa tranche d'imposition est de 11%. Il a bénéficié de 50% d'abattement. Il ne paiera donc ses impôts sur le revenu que pour 5 000 euros. 5000*11% = 550 euros. M. Martin devra payer 550 euros en tout.

Mme Durand a acheté un bien 100 000 euros et ajoute 10 000 euros de meubles. L'amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 100 000 / 20 = 5 000 euros par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10 000 / 5 = 2 000 euros par an. Mme Durand loue le bien meublé et perçoit 10 000 euros de loyers. Par ailleurs, elle a payé 500 euros d'intérêts d'emprunt et 1 000 euros de taxe foncière. Avec le régime réel, Mme Durand sera imposée sur une base de 10 000 – 5 000 – 2 000 – 1 000 – 500 = 1 500 euros. 1500*11% = 165. Elle devra payer 165 euros en tout.

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Résidence principale ou location saisonnière ?

Pour choisir entre résidence principale ou location saisonnière, il faut dans un premier temps s'interroger sur la ville dans laquelle vous souhaitez mettre votre bien en location. « Tout est une question de marché, que ce soit en location nue ou meublée », confirme Christine Valence. Si vous vous tournez vers la location touristique ou saisonnière, vous devrez chercher des locataires régulièrement.

Par ailleurs, pour les locations touristiques meublées situées dans une ville de plus de 200 000 habitants, une autorisation préalable de changement d'usage pour passage en meublé touristique est requise. C'est notamment le cas pour Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse et Tours. Dans les autres communes, il faudra tout de même faire une déclaration de meublé de tourisme.

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« La location meublée touristique nécessite dans certaines villes comme à Paris ou Biarritz non seulement une déclaration de meublé de tourisme mais également des autorisations préalables de changement d'usage en meublé saisonnier et touristique qui peuvent être difficiles à obtenir. Il est indispensable de se renseigner auprès de la commune avant de se lancer », ajoute Christine Valence.

Enfin les modalités de location ne sont pas les mêmes. Quand votre location touristique ne peut être louée par un même client plus de 90 jours par an (au mois, à la semaine ou à la journée), le bail du logement vide est de 3 ans minimum et 1 an minimum pour celui du logement meublé (renouvelables). La gymnastique pour trouver de nouveaux locataires selon les cas n'est donc pas la même.

Location nue, meublée ou saisonnière : laquelle est la plus rentable ?

La rentabilité locative de votre bien rentre évidemment en compte pour faire votre choix. Selon Particulier à Particulier, la rentabilité nette varie entre 2 et 7%, tous types de location confondus. Pour pouvoir calculer votre rentabilité locative, il faudra définir votre loyer qui pourra différer selon les modalités de location. Sans compter que l'encadrement des loyers s'applique dans certaines zones.

Selon Seloger, aujourd'hui, le loyer moyen en France d'un appartement meublé s'élève à 709 euros contre 671 euros pour une location nue. Concernant la location saisonnière, les prix varient suivant la localisation du bien et la capacité d'accueil. Si votre bien est situé près d'une piste de ski ou de la mer, le prix de la location sera plus élevé. Un logement pouvant accueillir au minimum 7 personnes sera aussi loué plus cher puisqu'il pourra être loué par plusieurs familles (ou par des amis) qui se partageront les frais.

Enfin, « plus qu'au seul rendement brut (aisément obtenu en divisant les loyers par le prix d'achat, « acte en main »), il est intéressant de s'intéresser aussi à la rentabilité, un indicateur qui inclut la plus-value escomptée à de la revente du bien », rappelle Bevouac. Dans une récente étude, ce spécialiste de l'investissement locatif « clé en main » dans l'ancien constate par exemple, que le rendement à Mérignac n'est que de 3,36%, mais que les prix ont grimpé de 55,5% sur la dernière décennie. « Un investissement à Mérignac en 2013 aurait donc dégagé un rendement faible, mais une excellente rentabilité finale. Contrairement à Mulhouse où le rendement atteint 10,40%, mais où les prix ont perdu 13,6% en 10 ans », illustre Bévouac.

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Si la location meublée vous offre des avantages fiscaux plus intéressants que la location nue, elle a tout de même des contraintes notamment pour les coûts d'entretien.

Le meublé de tourisme se louera plus cher et donc les avantages financiers peuvent être plus importants que pour la location en résidence principale. Cependant, les démarches peuvent s'avérer fastidieuses.