Les prix de l'immobilier battent des records à la hausse... quand les taux d'emprunt battent des records à la baisse. Alors que les courtiers se méfient d'un éventuel rebond fin 2021, un crédit immobilier « lambda » sur 20 ans se négocie en octobre sous la barre des 1%.

L'ultime baisse des taux avant un tour de vis ? Début septembre, l'hypothèse d'une amorce de remontée des taux était crainte par les courtiers en prêt immobilier. Finalement, la rentrée est passée, les températures ont chuté... et les taux ont suivi le même mouvement, en baisse. En octobre, les mêmes courtiers dévoilent donc des moyennes qui s'érodent une nouvelle fois.

Pas d'impressionnante dégringolade. Puisque les courtiers évoquent à la fois de nouvelles baisses de taux dans certaines banques souhaitant attirer des clients... mais aussi quelques rebonds dans d'autres ayant quasiment atteint leurs objectifs annuels. In fine, les moyennes constatées par les courtiers - sur la base des barèmes communiqués par les banques - sont stables chez Vousfinancer ou Empruntis, et en légère baisse chez Meilleurtaux, Pretto ou Le-Partenaire.

Les taux moyens dans les banques début octobre

  • Sur 15 ans : 0,78% d'après Meilleurtaux ; 0,80% selon Empruntis ; 0,95% pour Vousfinancer ; 0,77% d'après Le-Partenaire ; 0,83% selon Pretto.
  • Sur 20 ans : 0,96% d'après Meilleurtaux ; 1% selon Empruntis ; 1,10% pour Vousfinancer ; 0,91% selon Le-Partenaire ; 0,99% d'après Pretto.
  • Sur 25 ans : 1,16% d'après Meilleurtaux ; 1,20% selon Empruntis ; 1,35% pour Vousfinancer ; 1,06% d'après Le-Partenaire ; 1,15% selon Pretto.

Le baromètre mensuel des taux immobiliers

Le courtier Empruntis dévoilera son baromètre dans quelques jours, puisque toutes les banques n'ont pas encore transmis leur grille de taux pour le mois d'octobre. Mais la tendance est la même que dans les autres réseaux, avec des mouvements disparates. Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis prévient tout de même : « Les taux les plus bas pourraient légèrement remonter » dans les banques qui étaient jusqu'à présent les plus généreuses.

Même constat du côté d'Emprunt-Direct : quelques baisses de taux relevées, mais uniquement pour les emprunteurs présentant de bons dossiers.

Tension sur les taux financiers

Les courtiers sont attentifs aux évolutions macro-économiques. Car le taux des emprunts d'Etat à 10 ans (OAT 10 ans), souvent présenté comme un indicateur des taux immobiliers, est remonté au-dessus de zéro et navigue désormais autour de 0,16%. Même vigilance envers la politique monétaire de la Banque centrale européenne, encore incertaine, la hausse de l'inflation, qui frôle désormais les 2% selon l'Insee, et le resserrement prochain des contraintes du gendarme bancaire sur le crédit immobilier.

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« Nous serons vigilants dans les prochaines semaines sur l'évolution des OAT, même si à ce stade nous n'avons aucun signe quelconque d'un début de mouvement haussier chez nos partenaires bancaires », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

« L'inflation n'est pour l'instant pas répercutée sur les taux de crédit »

Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancier, anticipe tout de même un possible rebond le mois prochain : « Ce mois d'octobre est la dernière ligne droite pour les banques pour atteindre leurs objectifs de production et même les dépasser pour certaines qui ont encore beaucoup de liquidités à placer ! C'est pourquoi la hausse de l'inflation n'est pour l'instant pas répercutée sur les taux de crédit. Cet automne est donc très propice pour ceux qui ont un projet immobilier. Dès le mois de novembre, les compteurs seront remis à zéro et les dossiers de crédit déposés seront comptabilisés dans la production de l'année prochaine, conduisant les banques à appliquer une politique commerciale en lien avec leurs ambitions pour 2022. »

Méfiance aussi du côté d'Alban Lacondemine, président fondateur d'Emprunt Direct : « Certaines banques n'avaient pas hésité à produire au cours du premier semestre », dit-il en référence à la production de crédits immobiliers des derniers mois (23,7 milliards d'euros en août, 24,4 milliards en juillet en comptant les rachats et renégociations de prêt, etc.), qui atteint un niveau inédit sur l'année (150,6 milliards d'euros hors renégociations en 2021). « Après cette période de forte production, poursuit Alban Lacondemine, leur politique pourrait ainsi se durcir au cours du 4e trimestre 2021 et du 1er trimestre 2022, excepté pour les meilleurs profils. »

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Pierre Chapon, président de Pretto, se veut tout de même rassurant : « S'il y a une remontée des taux, elle se fera de façon progressive pour ne pas alerter les marchés financiers. »

Les taux bas peuvent-ils compenser la hausse des prix ?

Les taux sont toujours au plus bas : grand soleil sur l'emprunt immobilier ? Pas forcément. D'une part car les banques risquent de se montrer plus exigeantes sur les dossiers des emprunteurs, suite aux récentes annonces du Haut Conseil de stabilité financière. Et d'autre part à cause des prix qui s'envolent toujours plus haut : « Les prix ont progressé trop rapidement, décorrélés de l'inflation ou de l'augmentation moyenne des salaires », développe le réseau d'agences immobilières Century 21, dans un communiqué diffusé le 4 septembre. « Et même si les taux d'intérêt, historiquement bas, favorisent les acquisitions, ils ne peuvent pas neutraliser cette hausse. Le montant moyen d'une transaction atteint des sommets : 268 639 euros pour une maison et 229 533 euros pour un appartement. Pour pouvoir concrétiser leur projet, les ménages puisent dans leur apport personnel (quand ils le peuvent) : celui-ci représente désormais 13,1% du montant de l'acquisition (contre 10,2% au 1er semestre 2021). Tous ne peuvent pas réaliser cet effort financier supplémentaire. »

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« Les envies de mise au vert et d'agrandissement de la surface habitable, pour avoir un espace dédié au télétravail par exemple, se sont heurtées à la réalité d'un marché tendu et à des budgets non extensibles, expliquait Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, début septembre. Certes nous avons observé une forte demande d'exode urbain, mais la concrétisation de ces projets n'a pas été au rendez-vous. »

Le portail d'information des notaires, Immonot, glisse toutefois une lueur d'espoir dans la dernière analyse des tendances immobilières, réalisée par l'économiste Bernard Thion : « Pour octobre, la proportion de nos correspondants prévoyant la poursuite de la hausse passe de 49% à 21% tandis que celle prévoyant leur stabilité s'élève de 49% à 75%. » Traduction : les notaires anticipent une accalmie de la hausse des prix.

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