« Habite-t-on mieux ou moins bien aujourd’hui qu’il y a 20 ans ? » : c’est la question posée par l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement. Sa réponse est plutôt négative. En cause : des logements plus petits, moins pratiques, et plus difficiles à meubler.

Pousser virtuellement les portes des nouveaux logements pour observer comment les constructeurs ont fait évoluer leurs plans depuis 20 ans : c’est tout l’objet du dernier rapport de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement. Pour y parvenir, l’IDHEAL a inspecté 1 700 plans de vente de logements collectifs dans une vingtaine de communes d’Ile-de-France. Résultat : la surface des logements construits a diminué quel que soit le nombre de pièces. « Les T4 réalisés avant 2010 sont en moyenne près de 10 mètres carrés plus grands que ceux livrés depuis 10 ans. De même, les T3 livrés entre 2000 et 2010 mesurent en moyenne 65,92 mètres carrés, contre 63,36 mètres carrés pour ceux réalisés à partir de 2011 », constate l’IDHEAL. Ce calcul vaut aussi pour les appartements de plus petites tailles. Les T1 et T2 ont respectivement rétréci de 2% et 6% depuis une décennie.

Mais cette baisse de superficie est contrecarrée par un aménagement revu et des distributions de pièces différentes. Le fameux effet : « ça fait grand ! ». Néanmoins, le rapport de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement se montre particulièrement critique sur ces nouveaux standards, amenant les logements à perdre en confort. En voici 5.

Supprimer les couloirs

Pour distribuer les pièces d’un logement, deux configurations sont courantes : la distribution « simple », avec une entrée qui dessert les différentes pièces, ou la distribution « commandée ». Dans ce cas, l’entrée s’ouvre sur une pièce (séjour ou cuisine) qui donne accès aux autres pièces du logement. La distribution « commandée » est particulièrement fréquente dans les logements de petite taille. Elle est ainsi choisie pour un T2 sur 2, contre entre 20% et 30% pour les autres typologies de logement.

A priori, c’est un choix plutôt judicieux. A surface égale, l’absence de couloirs permet en effet d’avoir des pièces plus spacieuses. Mais, il y a une contrepartie impensée. Les espaces de circulation se reportent alors sur la pièce de vie qui devient plus difficilement aménageable et perd en surface utile. Les T2 à distribution « simple » offre ainsi 83,1% de surface libre pour les usages autres que les circulations, contre seulement 81,5% pour les T2 « commandés », calcule l’institut.

Des cloisons plus fines

Ces dernières années, l’installation de cloisons plus fines participe aussi à cette baisse de confort décriée dans ce rapport. S’agissant des logements franciliens sortis de terre après 2010, 57% ont des cloisons de 5 centimètres, le minimum autorisé, contre 52% sur l’ensemble des biens pris en compte. « Ces données varient sensiblement selon l’espace géographique étudié : seuls 2% des logements étudiés à Paris 13ème arrondissement ont des cloisons de 5 cm, contre 46% dans les logements en petite couronne, et 67% en grande couronne », ajoute l’IDHEAL.

Fusionner séjour et cuisine

La baisse de la superficie globale des logements émane notamment du séjour, qui est passé en moyenne de 21,49 mètres carrés dans les années 2003-2012 à 18,7 mètres carrés par la suite, soit une perte de 13% de surface. Toutefois, la fusion du séjour et de la cuisine (retrouvée dans 7 logements analysés sur 10) rend cette baisse plus difficilement palpable.

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« Lieu de détente, préparation des repas, bureaux ou lit d’appoint, le séjour doit satisfaire de nombreux usages. Le séjour ouvert sur la cuisine offre un volume plus généreux mais tend à réduire le périmètre meublable de la pièce. En effet, toutes typologies confondues, le périmètre meublable moyen d’un séjour seul est de 13,1 mètres contre 10,6 mètres dans le cas d’un séjour-cuisine », peut-on ainsi lire dans le rapport. Le coin cuisine est aussi rogné. A l’exception des T1, la surface de la cuisine a baissé de 0,2 à 1,3 mètre carré en 10 ans. Marqueur de cette baisse : la diminution du nombre de modules cuisine dans les plans consultés.

1 grande chambre et des petites

Suite à la loi sur les personnes à mobilité réduite, les promoteurs ont augmenté la taille d’au moins une chambre, passée en moyenne de 11,80 mètres carrés à 12,41 mètres carrés durant la dernière décennie. Mais, « pour compenser cette augmentation, la surface moyenne des autres chambres a diminué entre les deux périodes », écrivent les rédacteurs du rapport, certaines ne dépassant pas les 7 mètres carrés.

Des logements sans placard

Enfin, l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement observe la raréfaction des rangements intégrés au bâti. 17% des logements n’en ont aucun. Pour les autres, en moyenne, les placards occupent 2,3% de la surface du bien, soit 1,35 mètre carré. Cela varie de 0,65 mètre carré pour un T1 à 2,78 mètres carrés pour un logement ayant 5 pièces. Il y a aussi un problème d’emplacement, déplore l’IDHEAL : « dans la majorité des cas, on les trouve dans l’entrée et/ou les chambres. Très peu de rangements intégrés se situent à proximité des séjours/cuisines, ce qui renforce la nécessité d’avoir un périmètre meublable suffisant dans ces espaces ».

Ce type de critique est fortement décrié par la Fédération des promoteurs immobiliers. Ainsi, début septembre, son président Pascal Boulanger montait au créneau : « On voudrait par exemple nous obliger à faire des logements plus grands, mais en réalité la taille des ménages diminue, et surtout, dans une France bas carbone, il faut construire plus sobre, donc réfléchir à ce qu’on peut optimiser (ex : les modes de rangements) et partager (ex : une terrasse, une buanderie, une cuisine, un stationnement etc.). Dire, comme veut le faire l’Etat, « le bon T3, c’est x m2 », c’est passer à côté de toutes ces réflexions et rendre plus difficile leur déploiement, par archaïsme de la loi ou du PLU », expliquait-il par communiqué.