Le tarif des « états datés », un document obligatoire lors de la vente d'un logement en copropriété, a été plafonné à 380 euros en 2020. Mais de nombreux syndics ont trouvé la parade pour contourner cette limite.

Le diable se niche toujours dans les détails. Il y a un an, une série de nouveautés entraient en vigueur pour des millions de copropriétaires afin notamment de réduire les frais de syndic. L’une d’elle prévoit que le montant de l'état daté, à savoir le récapitulatif des charges liées au lot de copropriété, ne peut pas être facturé plus de 380 euros au propriétaire qui vend son appartement.

Mais selon la dernière enquête réalisée par 60 millions de consommateurs, des syndics ont trouvé la parade pour facturer au prix fort ce document qui ne prend pas plus de « quarante minutes » à être rempli. Alors qu’il était facturé 598 euros en moyenne en 2019 d’après les chiffres de l’Institut national de la consommation, les professionnels ont trouvé le moyen de ne pas perdre leur confortable marge : faire payer deux fois l’état daté avec la mise en place d’un pré-état daté !

« Il s’agit quasiment du même document, mais fourni au moment du compromis de vente… Ainsi, selon notre étude, 85% des syndics facturent désormais deux fois la prestation, contre seulement 15% en 2019. D’où cette inflation galopante », explique 60 millions de consommateurs qui cite les pratiques de Citya, Sergic, Nexity, Immo de France, Loiselet & Daigremont ou encore Foncia. A un particulier choqué de devoir payer 180 euros de pré-état daté en plus des 380 euros pour l’état daté, voici la réponse de Square Habitat, filiale du Crédit Agricole : « Effectivement, les frais d’établissement de l’état daté sont désormais plafonnés à 380 euros par le décret. Cependant, les frais pour l’établissement du pré-état daté sont libres ».

235 euros plus cher que le plafond légal

A ce petit jeu-là, la facture s’envole très vite quand un copropriétaire vend plusieurs lots comme un appartement et un garage. Il peut se trouver à devoir payer deux pré-états datés et deux états datés ! En se basant sur les factures transmises par 128 copropriétaires qui ont vendu leur bien depuis le 1er juin 2020, cette enquête de 60 millions de consommateurs constate qu’ils ont été obligés de payer en moyenne 244 euros pour le pré-état daté et 374 euros pour l’état daté. Certains syndics ne facturant pas de pré-état daté, la facture moyenne s’élève à 615 euros, soit 235 euros de plus que le plafond légal !

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Dans ce contexte, « 60 millions demande que le plafond de 380 euros soit plus sécurisé, en intégrant tous les frais administratifs et comptables facturés par le syndic lors d’une vente. » En 2015, la ministre du Logement Cécile Duflot indiquait, dans une réponse écrite à un député, que le « pré-état daté n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire » !

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De son côté, l’Autorité de la concurrence craignait début 2020 que le plafond mis en vigueur ne pousse les syndics avec des tarifs les plus faibles à aligner leurs honoraires « sur le plafond et ce, au détriment des consommateurs ». Elle militait pour que ce maximum soit calculé sur la base des coûts réels pour les syndics en y ajoutant « une marge raisonnable ».

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