Vous louez un appartement ou une maison, en location non meublée ? Comme plus de 4 millions de foyers fiscaux, vous percevez des revenus fonciers ! Déclarer ces revenus locatifs est synonyme de casse-tête : ils ne sont pas préremplis, vous devez choisir entre régime réel et micro-foncier, sans oublier les charges déductibles… La marche à suivre, selon votre situation.

Si vous déclarez chaque année des revenus fonciers, la déclaration 2019 des revenus 2018 a probablement atteint le summum du casse-tête fiscal. L’an passé, à cause du passage au prélèvement à la source et de l’année blanche des revenus 2018, vous deviez en effet classer charges et loyers perçus en les pointant comme habituels ou exceptionnels. Bonne nouvelle : ce tri n’est plus nécessaire en 2020 !

Micro-foncier ou régime réel : un choix général et irrévocable

Si les loyers perçus chaque année ne dépassent pas 15 000 euros, vous avez le choix entre le régime d’imposition réel, qui nécessite un décompte strict des charges, et le régime simplifié dit « micro-foncier ». Plus d’un tiers des contribuables déclarant des revenus fonciers font le choix de ce régime simplifié, qui permet d’éviter de remplir une déclaration annexe, et de bénéficier d’une déduction forfaitaire plutôt que de lister le menu détail de vos dépenses locatives.

Ce choix s’opère dès le début de l’étape 3 de la déclaration en ligne. A la rubrique « Revenus », vous devez soit cocher la case « Micro foncier : recettes brutes n'excédant pas 15 000 euros » pour le régime simplifié, soit la case « Revenus fonciers / location non meublée ».

Si vous cochez la case « Revenus fonciers », pour choisir le régime réel, une fenêtre s’ouvre immédiatement, vous demandant quelle déclaration annexe correspond à votre situation : la 2044 dans la plupart des cas, la 2044 spéciale de façon plus marginale pour des dispositifs fiscaux spécifiques (15% des foyers déclarant des revenus fonciers sont concernés), et la 2042 LE de façon extrêmement marginale (quelques centaines de foyers) pour la taxe sur les loyers élevés des très petites surfaces (moins de 14 m2).

Attention : si vos ressources locatives dépassent 15 000 euros, vous devez nécessairement opter pour le « régime réel » en déposant une déclaration annexe 2044. En revanche, si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce seuil et que vous choisissez le régime réel, ce choix est irrévocable, et il vous engage pour 3 ans, donc pour les revenus 2019 mais aussi pour les revenus 2020 et 2021. Par ailleurs, « vous ne pouvez pas déclarer un de vos biens selon le régime micro foncier et l’autre selon le régime réel », comme l’explique le fisc dans sa documentation : ce choix concerne forcément l'ensemble de vos biens.

Quid des revenus tirés d’une SCPI ?

Une partie de vos revenus fonciers provient de la détention de parts de SCPI ? Cela ne vous empêche pas d’opter pour le micro-foncier, tant que l’ensemble des ressources sont inférieures à 15 000 euros. En revanche, si vos revenus fonciers proviennent uniquement de SCPI, vous êtes contraint d'opter pour le régime réel. D'autres exceptions : vous devez remplir l’annexe 2044 spéciale si vous avez investi dans une « SCPI fiscale » soumise à un régime spécifique (amortissement en Robien ou Borloo), ou le formulaire 2047 dédié aux revenus de source étrangère pour certaines SCPI. Dans ce cas, il est conseillé de vous appuyer sur le reçu fiscal fourni par le gestionnaire de SCPI.

Micro-foncier : simplicité et abattement de 30%

Opter pour le « micro-foncier » est clairement l’option de la simplicité ! Vous devez uniquement remplir le montant de vos revenus locatifs bruts perçus en 2019, sans les amputer d’aucune charge, à la case 4BE de la déclaration « classique » 2042. Le fisc va vous demander, en complément, le nombre de biens concernés, la ou les adresses, et l’identité des locataires actuels : ces informations sont les seules qui sont préremplies si vous louez ces biens depuis plusieurs années.

Un abattement forfaitaire de 30% sera automatiquement appliqué par le Trésor public à ces recettes brutes, afin de compenser les charges ponctuelles et récurrentes liées à votre bien immobilier. Si cette déduction forfaitaire ne vous semble pas à la hauteur de vos dépenses locatives, vous pouvez opter pour le régime réel mais en étant conscient que ce choix vous engage sur les deux prochaines déclarations.

Quid de la ligne 4BK ?

Cette case est située juste en-dessous de la 4BE. Il s’agit des revenus fonciers de source étrangère si vous êtes éligible au régime micro-foncier. Ils sont isolés car non soumis au prélèvement à la source. Précision d’importance : il ne faut pas soustraire ces revenus de ceux figurant à la ligne 4BE, qui doit prendre en compte l’ensemble de vos revenus fonciers. Ces revenus de source étrangère figurent donc à la fois à la ligne 4BK et à la ligne 4BE. Vous pouvez par exemple être concerné si vous possédez des parts de SCPI tirant certains revenus d’immeubles situés à l’étranger, en suivant les instructions du gestionnaire de SCPI.

Régime réel : détailler toutes les charges déductibles

Là, ça se complique ! Mission : lister l’ensemble des frais afférents à votre ou vos biens immobiliers non meublés mis en location. Pour la plupart des bailleurs, la déclaration annexe 2044 suffit, la déclaration « spéciale » restant marginale. Sur la déclaration en ligne, cette fiche annexe apparaît automatiquement dans la colonne de gauche si vous avez coché la case « Revenus fonciers » puis « Déclaration des revenus fonciers » (2044) au début de l’étape « Vos revenus ».

Déclaration revenus fonciers
Pour accéder à la déclaration annexe, il faut utiliser la colonne de gauche.

A vous de lister vos biens puis, pour chaque immeuble, les recettes d’une part, et les différents frais réglés en 2019 d’autre part (frais d’administration, assurance, réparation, taxes, intérêts d’emprunt – en remplissant aussi la rubrique 410, via l’onglet « détail » à côté de la case correspondante - charges de copropriété…). Attention : les charges foncières récurrentes (assurance, intérêts de crédit immobilier…) payées en 2019 mais au titre de l’année 2018 ne peuvent pas être déduites cette année, à cause du dispositif anti-optimisation de l’année blanche mis en place l’an passé.

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Vue la complexité de ce régime, dans certains cas, aidez-vous de la notice proposée par le fisc, voire d’un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, gestionnaire locatif…) si besoin.

Lire aussi : Une aide gratuite pour remplir votre déclaration de revenus

Les montants obtenus à l’aide de cette déclaration annexe doivent ensuite être reportés aux lignes 4BA (revenus imposables) et éventuellement 4BL si une partie provient de biens situés à l’étranger dans la déclaration « classique ». Dans la grande majorité des cas, vous n’avez que la ligne 4BA à remplir, sur la base du résultat obtenu grâce à l’annexe.

A savoir : vous n’avez pas à joindre de justificatifs à votre déclaration, mais l’administration fiscale peut vous les réclamer. Vous devez donc conserver pendant au moins 3 ans tous les documents nécessaires (factures, justificatifs de charges de copropriété…).

Déficit foncier : attention aux travaux en 2018 ou 2019

Ça se complique, encore, si vous avez réalisé des travaux en 2019 et que vous voulez déclarer un déficit foncier. Un choix qui passe évidemment par le régime réel d’imposition. Vous allez devoir calculer ce déficit pour le reporter aux lignes 4BB voire 4BC de la déclaration « classique ». Là encore, l’aide d’un professionnel peut être précieuse.

Car, outre la complexité habituel du dispositif du déficit foncier, vous allez éventuellement être confronté au « reste » du dispositif anti-optimisation de l’année blanche mis en place l’année passée par le fisc pour éviter de « piloter » à votre avantage des travaux en 2018. Pour simplifier, dans de nombreux cas, les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration des biens locatifs opérées en 2018 et 2019 ne sont déductibles qu’à 50% au lieu de 100%. C’est la raison pour laquelle un complexe tableau avec les années 2018 et 2019 figure à la rubrique « déduction des dépenses de travaux en 2019 ». Dans certains cas, cette règle anti-optimisation peut toutefois être mise à profit, comme l’explique Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée : « Un contribuable qui avait déclaré des travaux en 2018, peut à nouveau les déduire à hauteur de 50% de leur montant, portant ainsi à 150% le montant total de la déduction (100% en 2018 + 50% en 2019). » Un calcul d’opportunité peut être effectué, par immeuble, et en fonction du type de travaux, puisque les travaux d’urgence ou ceux effectués sur un bien acquis en 2019 restent eux déductibles à 100%.

Comment déclarer les loyers tirés d’un logement meublé ?

Si vous percevez des revenus d’un logement meublé, notamment si vous mettez un bien en location sur une plateforme telle qu’Airbnb, vous êtes soumis à un régime totalement différent, le plus souvent celui de la location en meublé non professionnel (LMNP). La location meublée entre dans le champ des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Plus d’infos : Le Bon Coin, Vinted, Airbnb, Blablacar... Comment déclarer vos gains aux impôts

Faut-il vérifier les acomptes d’impôt à la source ?

Si vos revenus fonciers sont récurrents, vous avez payé des acomptes d’impôt sur le revenu, dans le cadre du prélèvement à la source, en 2019. Les montants apparaissent préremplis ligne 8HW à la fin de la déclaration. Comme il s’agit d’acomptes prélevés directement par le fisc sur votre compte bancaire, ces montants ne peuvent pas être modifiés.

Fin de location : une case à cocher pour stopper les acomptes

Si vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2020, il faut cocher dès à présent la case 4BN, ce qui vous permettra de ne plus payer d’acomptes mensuels pour cette source de revenus.