Luerna
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Bonjour
61 ans, propriétaire (emprunt remboursé), sans héritier ni projet patrimonial, ma retraite sera de 2500 € environ. Disposant d'environ 400 000 € (actuellement sur des comptes à terme) je m'intéresse à la façon d'augmenter mes revenus de la façon la plus passive possible. Le LMNP dans l'ancien pourrait m'intéresser. Si le rendement m'intéresse, je tiens aussi à acquérir un bien (ou des biens) de qualité.
Après diverses recherches et visites mon attention a été retenue par un appartement. Présentation puis mes calculs.
Très grande ville, tourisme international, quartier CSP+ (5 619 €/m2), résidence de standing des années 80 dans parc arboré.
Studio 38 m2, 219 000 €
Air conditionné, double vitrage, matériaux de qualité, meublé, équipé
Dernier étage (5/5), exposition nord avec petite terrasse belle vue dégagée, calme, très clair
Transformable en 2 pièces
Etat d'ensemble satisfaisant, très propre, rénovation à projeter
DPE Elec et gaz : D
Propriétaire parisien ayant besoin de liquidités pour autres projets
L'agence vendeuse vient de faire signer un bail à une étudiante (médecine) jusqu'en juin 2024.
Loyer : 835 €/mois charges comprises
Loyer net de charges : 740 €/mois
Honoraires de gestion locative 6% : 60, 12 €/ mois
Reversés au propriétaire : 774,88 €/mois
TF 2023 non communiquée : évaluée à 900 €
Frais de notaire 8% : 17 520 €
Frais d'agence 5% : 10 950 €
Coût total de l'achat : 247 470 €
A la fin de ce bail ou du suivant des travaux pour la rénovation énergétique s'imposeront, avec vacance locative. Si les travaux peuvent être bouclés pendant l'été, je pourrais repartir en septembre 2024 sur du meublé à l'année et faire revoir le loyer. Je ne me rends pas compte du budget qui sera nécessaire, j'aurai les fonds, et peut-être droit à des aides, mais ces dépenses affaibliront encore la rentabilité de l'acquisition.
Avec ces chiffres, sans même compter les futurs travaux, je trouve une rentabilité nette de 2, 9 %.
Même dans l'hypothèse d'une offre par exemple à 203 000 € (au lieu de 219 000 €) qui serait acceptée, le taux de rentabilité nette ne dépasse pas 3,2 %.
Le bien en lui-même me plaît, je pourrais envisager de l'habiter un jour avec plaisir, ce qui est un critère comptant à mes yeux. C'est moins le cas des autres biens visités par ailleurs. Je veux aussi pouvoir envisager de le revendre de façon intéressante un jour lointain. Tout porte à croire que le quartier et la résidence conserveront et augmentent encore leur valeur (quartier historique, adresse prestigieuse).
Qu'en pensez-vous ? Corrigez mes calculs si nécessaire. Mes fonds sont-ils finalement aussi bien sur des comptes à terme ? Votre avis m'intéresse.
61 ans, propriétaire (emprunt remboursé), sans héritier ni projet patrimonial, ma retraite sera de 2500 € environ. Disposant d'environ 400 000 € (actuellement sur des comptes à terme) je m'intéresse à la façon d'augmenter mes revenus de la façon la plus passive possible. Le LMNP dans l'ancien pourrait m'intéresser. Si le rendement m'intéresse, je tiens aussi à acquérir un bien (ou des biens) de qualité.
Après diverses recherches et visites mon attention a été retenue par un appartement. Présentation puis mes calculs.
Très grande ville, tourisme international, quartier CSP+ (5 619 €/m2), résidence de standing des années 80 dans parc arboré.
Studio 38 m2, 219 000 €
Air conditionné, double vitrage, matériaux de qualité, meublé, équipé
Dernier étage (5/5), exposition nord avec petite terrasse belle vue dégagée, calme, très clair
Transformable en 2 pièces
Etat d'ensemble satisfaisant, très propre, rénovation à projeter
DPE Elec et gaz : D
Propriétaire parisien ayant besoin de liquidités pour autres projets
L'agence vendeuse vient de faire signer un bail à une étudiante (médecine) jusqu'en juin 2024.
Loyer : 835 €/mois charges comprises
Loyer net de charges : 740 €/mois
Honoraires de gestion locative 6% : 60, 12 €/ mois
Reversés au propriétaire : 774,88 €/mois
TF 2023 non communiquée : évaluée à 900 €
Frais de notaire 8% : 17 520 €
Frais d'agence 5% : 10 950 €
Coût total de l'achat : 247 470 €
A la fin de ce bail ou du suivant des travaux pour la rénovation énergétique s'imposeront, avec vacance locative. Si les travaux peuvent être bouclés pendant l'été, je pourrais repartir en septembre 2024 sur du meublé à l'année et faire revoir le loyer. Je ne me rends pas compte du budget qui sera nécessaire, j'aurai les fonds, et peut-être droit à des aides, mais ces dépenses affaibliront encore la rentabilité de l'acquisition.
Avec ces chiffres, sans même compter les futurs travaux, je trouve une rentabilité nette de 2, 9 %.
Même dans l'hypothèse d'une offre par exemple à 203 000 € (au lieu de 219 000 €) qui serait acceptée, le taux de rentabilité nette ne dépasse pas 3,2 %.
Le bien en lui-même me plaît, je pourrais envisager de l'habiter un jour avec plaisir, ce qui est un critère comptant à mes yeux. C'est moins le cas des autres biens visités par ailleurs. Je veux aussi pouvoir envisager de le revendre de façon intéressante un jour lointain. Tout porte à croire que le quartier et la résidence conserveront et augmentent encore leur valeur (quartier historique, adresse prestigieuse).
Qu'en pensez-vous ? Corrigez mes calculs si nécessaire. Mes fonds sont-ils finalement aussi bien sur des comptes à terme ? Votre avis m'intéresse.
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