Votre avis sur notre opération De Robien

Nioks

Nouveau membre
Bonjour,

Comme d'autres sur ce forum, nous souhaitons vous solliciter afin de nous éclairer un peu sur notre situation et l'opération De Robien qui nous a été proposée.
Pour information, nous l'avons signé et ne sommes plus dans la période de rétractation.

Voici les infos nous concernant :

Notre situation :
- 2 célibataires pour l'instant sans enfant (mariage prévu pour cette année, 2006 et 2 enfants dans les 4 prochaines années)
- Mon revenu net imposable : 42000 euros
- Le revenu net imposable de mon amie : 20000 euros
- 1 appartement en location à partir du 1er mars : Loyer perçu 1150 € / mois charges comprises

Type de Bien
- F4 3e étage à Mont de Marsan (40)
- Surface habitable : 91 m2
- Valeur d'achat : 172000 euros (montant du produit fiscal)
- Valeur du Parking : 6100 euros
- Loyer minimum garanti : 602 euros
- Taxe foncière : 600 €
- Charges de gestion locative : 9.6 % du loyer
- Asurance garantie du revenu : 4.5 % du loyer
- Assurance décès/invalidité : 3.5 euros par tranche de 10000 euros
- Apport personnel : 0 euros
- Taux d'intérêt prévisionnel : 3.9 %
- Durée : 300 mois (25 ans) (dont 12 mois de différé d'amortissement)
- Bien livré en T3 2007 (sept. 2007)
- Indexation du loyer : 1.5 % par an
- Epargne mensuelle lissée : 82 euros
- Economie d'impôt prévionnelle : 37 keuros
- Garantie vacance locative prévue hors premier entrant...

Voilà pour le descriptif, ci-dessous, les questions que l'on se pose :( :
1 - Est-ce que, selon vous, le montant du bien colle au marché local ? Pour nous oui, mais nous ne sommes pas pros...
2 - Compte tenu des 3 ans de cessation d'amortissement avant revente, vaut-il mieux vendre après 9 ans ou après 12 ans (respectivement après avoir cessé l'amortissement fiscal après 6 ans ou 9 ans) ?
3 - N'étant pas encore passés devant le notaire, est-ce que la loi De Robien 2006 demeure intéressante et n'a pas un impact trop néfaste ?
4 - Notre situation civile devant évoluer, est-ce que le fait de se marier (en 2006) et d'avoir 2 enfants à MT (4 ans) ne nuira pas à la rentabilité de l'opération ?
5 - La livraison aura lieu en T3 2007. N'est-ce pas un peu trop tard ?
6 - Est-il toujours possible de ne pas donner suite au projet tant que nous ne sommes pas passés devant le notaire ?
7 - Ne vaut-il pas la peine de passer en loi Borloo ?
8 - Est-ce que l'abbattement forfaitaire de 20% sur le calcul de l'IR va réellement disparaître ?


Nous sommes conscients de la charge de travail que notre post représente aux bonnes âmes qui nous répondront, mais cela nous permettra de mieux dormir et d'appréhender plus sereinement cette opération.

En vous remerciant pour votre aide :p ,

Bonne année à tous,


Nioks
 

djey33

Membre
je suis de la region et 172000 € pour 91m² à mont de marsan, ce n'est pas cher !!

pour le reste, je laisse les pros vous repondre ...
 

Babar

Contributeur régulier
de plus, vous parlez d'un appartement en location à partir du 01/3 avec 1150 € de loyers perçus; avez-vous contracté un prêt pour cet appartement et serez-vous en déficit ou revenu foncier, et de combien?
 

Nioks

Nouveau membre
Bonsoir,

Merci à vous deux pour vos interventions.
Babar, concernant nos revenus nets imposables, il s'agit de ceux figurant sur nos bulletins de salaire de décembre, donc avant abbattements.
Concernant l'appartement en location à partir du 1er mars, il fait effectivement l'objet d'un emprunt dont la part des intérêts pour le mois de mars 2006, par exemple est de 590 euros pour 584 euros de capital amorti, 165377 euros de capital restant à amortir et un mensualité de remboursement de 1172 euros. A cela s'ajoutent 90 euros de charges et 60 euros d'assurance de prêt.
J'espère vous répondre avec ces nouveaux éléments car nous ne savons pas ce que nous devons compter dans les charges et les produits.

Je reste à votre disposition,


Cordialement,


Nioks
 

Babar

Contributeur régulier
Pour répondre à vos questions :
Votre appartement en location en mars va générer des revenus fonciers positifs (4000 € au moins en année pleine)
Vous ne pouvez pas, sauf pénalités fiscales importantes ou cas de force majeure revendre avant 9 ans. On ne cesse pas d’amortir 3 ans avant vente, mais on réintégre le déficit fiscal imputé les 3 années précédant la vente comme revenu de l’année de la vente (en gros).
En livraison 3tr 2007 vous serez dans la nouvelle loi Robien.
Avec des enfants, votre TMI passera de 30% à 14%, la réduction d’impôt sera plus faible.
En principe, si vous renoncez au projet après délai de rétractation vous devez 5% au promoteur en dédommagement.
Passer en loi Borloo ? cela dépend du loyer que vous pourrez en retirer.
L’abattement va bien disparaître (sauf revirement) sur revenus 2006.
Enfin sur la base de vos données, je suis sur la base de 9 ans à un effort d’épargne mensuel de 300 €, ce qui n’en fait pas un mauvais projet, mais est très loin des 82 € annoncés.
 

Nioks

Nouveau membre
Merci beaucoup Babar pour votre réponse.
Elle nous éclaire un peu plus.

Si nous avons bien compris, la 9e année (celle de la revente) sera une année extrêmement lourde fiscalement. Non ?
A nous de prendre les devant en épargnant chaque année d'ici là pour y faire face...

Nous sommes un peu surpris de votre résultat de 300 € mensuels (moyenne), nous allons creuser ce point (majeur) avec notre conseiller.

Pour finir, est-ce que la constitution d'une SCI permettrait d'augmenter les économies sur les 3 ou 4 dernières années du De Robien ?


Encore merci et bonne journée,


Cordialement,



Nioks
 

Babar

Contributeur régulier
La 9ème année lourde ? non pas tant que cela, car le déficit imputé sur les 3 années précédentessera relativement faible.
Une sci ne changerait rien au résultat foncier, puisque le même calcul serait fait pour déterminer le résultat de la sci.
 

Nioks

Nouveau membre
Encore merci pour votre réponse.

Pour information, j'ai eu notre conseiller au téléphone et celui-ci nous assure que nous pouvons annuler l'opération à tout moment tant que nous ne sommes pas passés devant le notaire...
Je lui ai donc demandé de nous rencontrer à nouveau et de nous montrer le document sur lequel cela était stipulé.

Ensuite, encore selon lui, il n'y aurait pas de latence relative au premier entrant concernant l'assurance de carence locative. Là aussi, nous allons creuser.

Enfin, nous allons refaire des simulations diverses (enfants, reventes, conservation du bien, SCI...) afin d'avoir plusieurs scenarii possibles.

Encore merci pour votre aide et à bientôt,


Nioks
 
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