Vos avis concernant 2 accord de principe

[bba]

Bonjour,

Je voudrais savoir vos avis concernant 2 offres de prêt immobilier. Ci-dessous les details :

Coût du bien : 200 000 €
Patrimoine global : 33 000 €
Apport disponible : 18 000 €, mais si necessaire on peut augmenter jusqu'a 30 000€.

Bank1 :
Financement : 194 000 €
Garantie : Caution, 2674 €
Taux : 1.25%, fixe,
Apport demandé : 26 000 €

Bank2 :
Financement : 200 000 €
Garantie : PPD, 1400 €
Taux : 1.30%, fixe
Apport demandé : 18 000 €.

A notre avis, nous preferons le BANK2, surtout à cause de moins d'apport demandé.

Comme vous voyez, la difference est surtout concernant la garantie. J'ai lu concernant le PPD, et je pense pas que c'est quelque chose grave. Donc, je pense à choisir le BANK1. Qu'est-ce que vous en pensez?
https://context.reverso.net/traduction/francais-italien/qu'est-ce+que+vous+en+pensez

 

[Aristide]

Bonjour,

Afin d'y voir clair et de comparer au mieux la première des choses à faire serait de bâtir des plans de financement complets le plus proche possible de la réalité.

Il manque en effet de multiples informations concernant :
+ Le bien (frais négociations + frais acte notarié + travaux éventuels),
+ Le crédit (frais de dossier + parts sociales éventuelles + courtage éventuel)

A cette fin ci-joint tableau Excel qui le permettrait.

Pour une comparaison pertinente il convient de prévoir le même montant d'apport personnel dans tous les plans de financement.
Une fois de plus je rappelle que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne; s'il est différent d'un plan de financement à l'autre la comparaison est faussée.

Concernant les frais de garantie, la comparaison entre coût de la caution et celui de PPD devrait tenir compte:
+ De la restitution d'environ 70% du dépôt de garantie si c'est la caution de Crédit Logement
+ Du coût de la mainlevée hypothécaire en cas de vente dans le cas du PPD

Par ailleurs il faut aussi rappeler que si une société de caution est amenée à payer elle peut aussi inscrire une hypothèque conservatoire sur le bien financé/cautionné.

Quand tous les "Besoins = Emplois = Dépenses" seront correctement chiffrés, par différence avec l'apport personnel "injecté" dans le projet le montant réel du crédit sera déterminé.

Outre les intérêts, frais de dossier, garanties et autres, ci-dessus évoqués, il manque encore une indication très importante concernant les conditions des assurances décès-invalidité proposées par chacune des banques en présence.

En l'état des informations fournies il est impossible à qui que ce soit de donner des avis pertinents.

Cdt

 

[bba]

Bonjour,

Afin d'y voir clair et de comparer au mieux la première des choses à faire serait de bâtir des plans de financement complets le plus proche possible de la réalité.

Il manque en effet de multiples informations concernant :
+ Le bien (frais négociations + frais acte notarié + travaux éventuels),
+ Le crédit (frais de dossier + parts sociales éventuelles + courtage éventuel)

A cette fin ci-joint tableau Excel qui le permettrait.

Pour une comparaison pertinente il convient de prévoir le même montant d'apport personnel dans tous les plans de financement.
Une fois de plus je rappelle que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne; s'il est différent d'un plan de financement à l'autre la comparaison est faussée.

Concernant les frais de garantie, la comparaison entre coût de la caution et celui de PPD devrait tenir compte:
+ De la restitution d'environ 70% du dépôt de garantie si c'est la caution de Crédit Logement
+ Du coût de la mainlevée hypothécaire en cas de vente dans le cas du PPD

Par ailleurs il faut aussi rappeler que si une société de caution est amenée à payer elle peut aussi inscrire une hypothèque conservatoire sur le bien financé/cautionné.

Quand tous les "Besoins = Emplois = Dépenses" seront correctement chiffrés, par différence avec l'apport personnel "injecté" dans le projet le montant réel du crédit sera déterminé.

Outre les intérêts, frais de dossier, garanties et autres, ci-dessus évoqués, il manque encore une indication très importante concernant les conditions des assurances décès-invalidité proposées par chacune des banques en présence.

En l'état des informations fournies il est impossible à qui que ce soit de donner des avis pertinents.

Cdt

Bonjour Aristide,

Merci beaucoup d'avoir pris le temps de me répondre.

Voici les info supplementaires :


Coût du bien : 200 000 €
Appartement ancien
Couple de 30 ans (2 enfants, 1 CDI, 3200€ revenue foyer (net imposable).
Pas de probleme de santé.
Patrimoine global : 33 000 €
Apport disponible : 18 000 €, mais si necessaire on peut augmenter jusqu'a 30 000€.
Pas de travaux à effectuer.
Pas de frais d'agence.
Pas de frais de courtage.
Pas de PAS et PTZ.
Crédit immobilier classique.

BANQUE1 (notre banque principale):
Financement : 197 000 €
Garantie : Caution, 2674 €
Taux : 1.25%, fixe,
Apport demandé : 20 000 €
Assurance : Déces, PTIA, ITT, IPT, IPP (couverte à 100% du prêt)
Coût total du prêt : 49 000 €
Pas d'IRA à partir de 7eme anniversaire

BANQUE2 :
Financement : 200 000 €
Garantie : PPD, 1400 €
Taux : 1.30%, fixe
Apport demandé : 18 000 €.
Assurance : Déces, PTIA (couverte à 100% du prêt) ITT, IPT, IPP (couverte à 70%, du prêt)
Coût total du prêt : 46 000 €
Pas d'IRA (tout la durée du prêt)

Selon mon analyse, la proposition de la BANQUE2 me semble plus attractive (moins d'apport, moins de coût total du crédit). Meme si c'est un PPD, prenant en compte le frais de main levée (environ 600 euro, selon notaire.fr) il me semble que la BANQUE2 est plus avantageuse que la BANQUE1.

Aussi, à propos de "caution" vs. "ppd", je trouve qu'ils sont presque la meme, parce que, en cas de default de paiement, la SCI de caution oblige inscrire à hypotheque.

Que pensez vous ?

Cdt.

 

[Aristide]

Selon mon analyse, la proposition de la BANQUE2 me semble plus attractive (moins d'apport, moins de coût total du crédit). Meme si c'est un PPD, prenant en compte le frais de main levée (environ 600 euro, selon notaire.fr) il me semble que la BANQUE2 est plus avantageuse que la BANQUE1.

????
+ Moins d'apport = montant prêt plus élevé au taux de 1,30%
+ Apport = prêt à soi même au taux de l'épargne, si taux rémunération épargne inférieur à 1,30% (= probable) => contre productif
=> Donc "moins de coût total du crédit" contradictoire

Que pensez vous ?

Rien
=> Vous n'avez pas bâti les plans de financement complets
=>L'on ne connaît pas :
+ L'apport réel que vous allez injecter
+ Les conditions des assurances décès invalidité
+ Les frais de dossier
+ La durée des crédits

=> Comment voulez vous calculer et comparer les coûts réels du crédits ?

Cdt

 

[bba]

????
+ Moins d'apport = montant prêt plus élevé au taux de 1,30%
+ Apport = prêt à soi même au taux de l'épargne, si taux rémunération épargne inférieur à 1,30% (= probable) => contre productif
=> Donc "moins de coût total du crédit" contradictoire

Rien
=> Vous n'avez pas bâti les plans de financement complets
=>L'on ne connaît pas :
+ L'apport réel que vous allez injecter
+ Les conditions des assurances décès invalidité
+ Les frais de dossier
+ La durée des crédits

=> Comment voulez vous calculer et comparer les coûts réels du crédits ?

Cdt

Re,

Merci pour la réponse.

Je suis totalement novice sur ce sujet. C'est pourquoi il y a beaucoup de questions.

Ma question principale est : Est-ce il y a des autres inconvenients (autre que frais de main levée) dans le PPD ? En globalité, si je prendre en compte la niveau de couverture d'assurance, mensualité etc. je préfere l'offre avec PPD. Donc, est-ce il y a des autres inconvenients que je dois prendre en compte si je choisirai l'offre avec PPD ?

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Non; outre les formalités qui complexifient et allongent les délais.
Mais si la caution est celle de Crédit Logement qui restitue =/= 70% du dépôt de garantie, cette option est contraire à la logique.

Cdt

 

[bba]

Bonjour,

Non; outre les formalités qui complexifient et allongent les délais.
Mais cette option est contraire à la logique.

Cdt

Nous avons une date pour condition suspensive pour 20 Decembre.
Date pour signer l'acte de vente definitif prévue le 20 Janvier.
Pensez-vous que le delai est jouable si je choisirai l'offre avec PPD ?

Autre question, pourquoi vous dites que c'est "contraire à la logique" ?

Merci

 

[Aristide]

Nous avons une date pour condition suspensive pour 20 Decembre.
Date pour signer l'acte de vente definitif prévue le 20 Janvier.
Pensez-vous que le delai est jouable si je choisirai l'offre avec PPD ?

Possible mais dépend de la diligence
+ De la banque pour l'étude du dossier et l'édition de l'offre et envoi instructions au notaire rédacteur
+ Du notaire pour la recherche hypothécaire
+ Du Service de la Publicité foncière pour la réponse
+ Du notaire à nouveau pour rédaction acte, signatures et formalités inscription.

Autre question, pourquoi vous dites que c'est "contraire à la logique" ?

Parce que, outre délais moindres, si c'est la caution de Crédit Logement non seulement il n'y aura pas besoin de payer les frais d'une mainlevée hypothécaire mais le dépôt de garantie sera restitué à hauteur d'environ 70%

Cdt