Vente nue-propriété avant décès de l'usufruitier: questions

woz

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Un parent âgé a fait une donation de ses deux biens immobiliers il y a quelques années à ses enfants en conservant l'usufruit.
Ce parent entre en maison de retraite et s'interroge sur deux possibilités:
-mettre en location un des deux biens immobiliers pour en tirer un revenu complémentaire en tant qu'usufruitier.
- vendre le bien (avec l'accord des nue-propriétaires bien sûr); mais dans ce cas nous nous posons trois questions:

1° que deviendrait la décote 10 % qui avait été consentie du fait de l'usufruit. Serait-elle à réintégrer?

2° ces donations avaient entamé la presque totalité des 150.000 euros/enfant d'abattement successoral; aujourd'hui cet abattement étant de 100 000 euros/enfant y aurait-il modification si la valeur de l'autre bien de la donation -qui ne sera pas vendu- excède 100000 euros/enfant?

3° enfin à qui reviendrait légalement le produit de la vente: aux nue-propriétaires exclusivement? A l'usufruitier et aux nue-propriétaires et selon quelle répartition?
Merci pour vos éclaircissements.
 

moietmoi

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bonjour,
- vendre le bien (avec l'accord des nue-propriétaires bien sûr); mais dans ce cas nous nous posons trois questions:

l'usufruitier ne vendra pas le bien, le titre de propriété est étenu par le nue propriétaire, qui peut vendre la nue propriété comme il l entend à qui il veut, la valeur a un moment donné de la nue propriété est défini par le complément à la valeur de la pleine propriété de l usufruit;
Si l usufruitier souhaite en même temps se defaire de son usufruit pour que l acheteur achète la pleine propriété c est parfaitement faisable; l'usufruitier aura sa part dans la vente complète en fonction de son age le jour le de la vente; indépendemment de la valeur de cet usufruit au jour du démembrement initial;
 

moietmoi

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Exemple: à 76 ans une personne fait la donation à son fils de la nue propriété, donc en conservant l'usufruit, d'un appartement estimé en pleine propriété à 100 000 euros; la valeur de la nue propriété est déduite par le fait que l'usufruit vaut 30% à cet age; donc la donation porte sur 70 000 euros;

quelques années plus tard, lorsque l'usufruitier a 92 ans, ils se mettent d'accord pour vendre le bien , par exemple toujours à 100 000 euros;
l'usufruit valant 10% à cet age, l'usufruitier récuperera 10 000 euros;

2° ces donations avaient entamé la presque totalité des 150.000 euros/enfant d'abattement successoral; aujourd'hui cet abattement étant de 100 000 euros/enfant y aurait-il modification si la valeur de l'autre bien de la donation -qui ne sera pas vendu- excède 100000 euros/enfant?

je ne comprends pas bien la question....en tout cas les règles d'abattement ne sont pas rétroactives, sinon on reprendrait fiscalement la totalité des donations passées lors de chaque changement de loi...
 
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woz

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je ne comprends pas bien la question....en tout cas les règles d'abattement ne sont pas rétroactives, sinon on reprendrait fiscalement la totalité des donations passées lors de chaque changement de loi...

Ma seconde question portait sur ceci: lors de la donation,une décote de 10%(vu l'âge du donateur à ce moment) a été appliquée sur la valeur des deux biens pour le calcul de l'abattement des frais de succession.
Si l'un des biens est vendu du vivant de l'usufruitier, cette décote est-elle ou non supprimée puisque l'usufruit disparait?
 
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Juloup

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Si l'un des biens est vendu du vivant de l'usufruitier, cette décote est-elle ou non supprimée puisque l'usufruit disparait?
Cette question n'a pas de sens. Puisque vous vendez le bien, le prix est celui que paye l'acheteur en fonction du marché. La notion de décote n'a plus lieu d'être.
 

moietmoi

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Ma seconde question portait sur ceci: lors de la donation,une décote de 10%(vu l'âge du donateur à ce moment) a été appliquée sur la valeur des deux biens pour le calcul de l'abattement des frais de succession.
Si l'un des biens est vendu du vivant de l'usufruitier, cette décote est-elle ou non supprimée puisque l'usufruit disparait?

je vais formuler la question que vous posez autrement: qu est ce qu'une donation avec démembrement de propriété;


si un propriétaire fait donation en se réservant l'usufruit, il n'est plus propriétaire;

celui qui détient l'acte de propriété est le nu-propriétaire,

Pour définir les droits de mutations (frais de notaires) et les droits de donation on définit la valeur de la nue propriété au jour de la donation ou de la vente comme je l ai indiqué ci dessus;

si j ai bien compris, dans votre cas la donation a eu lieu lorsque le propriétaire avait plus de 91 ans; donc la vaeur de l usufruit à cette date valait 10% , la valeur de la nue propriété valait 90%;

Les droits de mutations et les calculs d'éventuels droits de donation ont été calculé sur la base de 90% de la valeur du bien;

Par la suite le nu-propriétaire et l'usufruitier décident de vendre chacun leur part en même temps au même acquéreur(tout ceci est important , car les plus value ne sont pas calculées pareilement, si toutes ces conditions en sont pas réalisées)
donc concrètement l'ensemble de l'appartement est vendu à un acheteur qui veut la totalité de la pleine propriété;

l'acheteur donnera le prix du marché pour un bien équivalent; l'usufruitier récupèrera 10% du montant de la vente et les 90 % iront au nu-propriétaire;

a été appliquée sur la valeur des deux biens pour le calcul de l'abattement des frais de succession

non pas sur les frais de sucessions, mais sur les frais de donation

cette décote est-elle ou non supprimée puisque l'usufruit disparait?
le mieux pour se comprendre est que vous preniez un exemple chiffré de la question que vous posée; A quel moment voulez vous supprimer quelque chose?
;
vouez vous parlez de plus tard lors de la sucession?
 
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