Vendre un appartement puis réinvestire l'argent ?

g.b

Contributeur régulier
Et oui, bien vu pour le côté social... en plus, les plafonds sont élevés.

Ceci étant dit, le coefficient de surfaces ne s'applique qu'au secteur intermédiaire. À voir si en secteur social, le net de fiscalité est supérieur déjà à votre location actuelle.
 

devel

Contributeur
N'oubliez pas les surfaces annexes (balcon, cave) pour moitié.
C'est a dire ? Je dois ajouter la moitié des surfaces de balcon et cave au chiffre de 64 ?

Pour le secteur social, je multiplie juste le chiffre par le métrage sans appliquer de coefficient ?

Ce serait très intéressant car on a du mal a trouver des locataires solvables.
 

moietmoi

Top contributeur
le dispositif cosse devait s'arrêter au 31/12/2019; un amendement de la loi de finance vient dêtre adopté , il prolonge jusqu'à fin 2022;
Cependant une condition de performance energetique(DPE) qui sera fixé par décret est demandé pour en bénéficier à partir du 1er janvier 2020;
le plafond des loyers peut varier localement; il faut contacter l'anah; l'antenne qui conventionnera le logement;

la savante formule de calcul des surfaces et loyer n'est pas applicable au Cosse( pinel oui) on prend donc la surface + la moitié des annexes directes limitéé à 8m²;contrairement à ce que certains sites calculent...
100
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable (cf. I-B-1-a § 110). Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (cf. I-B-1-b § 120). La surface ainsi obtenue est reprise sous la dénomination de surface fiscale dans l'engagement de location pris par le bailleur.https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3882-PGP

pour exemple suivant les plafonds 2018:
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2019-06/Louer abordable, tout le monde y gagne_dossier de presentation.pdf
 
Dernière modification:

g.b

Contributeur régulier
Effectivement, c'est un petit détail qui a son importance. Le fameux coefficient multiplicateur n'est donc pas applicable au Cosse Ancien. Dommage. Et bien, je vais garder précieusement ma convention ANAH et la proroger dans la mesure du possible.

Pour votre cas, calculez bien le net de fiscalité, le niveau de loyer "social" peut avoir de l'intérêt. À noter que l'absence du coefficient multiplicateur est un avantage pour vous. Car, son intérêt initial était de bonifier les petites surfaces et minorer les grandes surfaces (le coefficient multiplicateur devient donc inférieur à 1.0). Dans votre cas, ça fait moins de 4%, donc marginal.
 

devel

Contributeur
Bonjour,
j'ai contacté l'ANAH qui m'a indiqué que le plafond pour mon appartement de 64 m2 était 7,15 € en normal (30% de déduction de loyer) et 6,70 € en social (70%).

Voici donc ma réflexion :
- aujourd'hui, je loue l'appart 515 € net soit 6180 annuel. Je déclare en microfoncier (quand tout se passe bien) soit 4328. Je suis imposé à 14% (revenus)+ 17,2% (CSG) soit 31,2% soit 1350 €.
J'obtiens donc le chiffre de 4830 € annuel (loyer - fiscalité) sans prendre en compte divers frais (assurance, taxe foncière, travaux et entretien...).

- si je loue au tarif social : 6,70€ x 64 X 12 mois = 5145€ soit 1543 € à déclarer (je retire 70% des loyers).
Si je retire la taxe foncière, les frais de compta, d'assurance, l'entretien, il ne doit rester même pas 700 € à déclarer soit 218 €
J'obtiens donc le chiffre de 4927 € annuel

- si je loue au tarif "moyen" : 7,15 € x 64 X 12 mois = 5491€ soit 3843 € à déclarer (je retire 30% des loyers).
Si je retire la taxe foncière, les frais de compta, d'assurance, l'entretien, il ne doit rester même pas 3100 € à déclarer soit 967 €
J'obtiens donc le chiffre de 4524 € annuel

Est-ce ce calcul vous parait correct ?

J'en conclue que le tarif social est bien plus intéressant que l'autre. L'opération semble valable à première vue. Je dois ajouter d'autres paramètres comme la taille du balcon et de la cave, quelques frais supplémentaire si je passe au régime réel, mais également celui-ci pourrait être plus avantageux dans certains cas.
 

g.b

Contributeur régulier
Quelques remarques/questions rapides:
  • 515€ hors charges?
  • Quels sont ces frais de compta? C'est bien une location nue?
  • Dans tous les cas, on peut aussi retirer les 20€ forfaitaires
  • Essayez de voir les conditions de subventions si vous voulez faire des travaux d'amélioration de performance énergétique ?
Le calcul se tient.
 

devel

Contributeur
Bonjour,
merci pour ce retour.

Les 515 € sont bien hors charge.

Actuellement, je déclare en micro-foncier, donc c'est très simple. Si je passe au réel, je pense être obligé de passer par un comptable : par exemple, l'année dernière, j'ai fait modifié les déclarations d’impôts antérieures et malgré tout mes efforts, les papiers justificatifs et décomptes de charge sont tellement mal fait que j'ai fini par demander à la régie de copro de me faire la compta.

J'ai du mal à voir quel travaux de rénovation énergétique on fait faire dans un immeuble ? la plupart des travaux sont votés en copro. Je ne vois pas ce que je peux faire dans l'appartement lui-même et le chauffage étant central avec une partie commune, cela perd de l’intérêt de faire isolé mieux juste un logement et pas tout l'immeuble.

Quelque chose m'a surpris dans les infos données par l'anah, c'est que la place de parking ou le garage sont hors convention et doivent être loués à part dans le bail. Autant dire que je pourrais mettre le prix que je veux.
 

devel

Contributeur
Bonjour,
j'ai fait la demande de convention sur le site de l'anah. Pour le financement de travaux, cela ne me semble pas possible car les travaux qu'il y aurait à faire ne rentre pas dans le cadre défini (ce sont plutôt des travaux d’embellissement que d'isolation ou remise aux normes).

J'ai un souci concernant la place de parking : pouvons-nous réellement louer à part sur le bail la place de parking situé dans la résidence ? A la louche quel serait le tarif raisonnable ? Je trouve peu d'infos sur internet, juste des parking que je suppose être des box autour de 50 à 60 € par mois.
 

g.b

Contributeur régulier
J'ai un souci concernant la place de parking : pouvons-nous réellement louer à part sur le bail la place de parking situé dans la résidence ? A la louche quel serait le tarif raisonnable ? Je trouve peu d'infos sur internet, juste des parking que je suppose être des box autour de 50 à 60 € par mois.
De souvenir, pour les autres dispositifs en tout cas, si c'est une dépendance immédiate, ça doit être inclus dans le loyer de l'appartement, on ne peut pas le "dépacker". À vérifier dans le BoFiP.
 
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