Vendre ou louer RP

[Yoann_26]

Bonjour,

Ce genre de question a déjà dû être évoqué plusieurs fois mais je pense que ma situation est inédite.

Je débute dans le monde de la finance et la gestion de bien.

Je m explique :

- Je suis propriétaire depuis 1 an d un appartement où j ai effectué des travaux (2 cloisons cassées, une partie de la plomberie refaite, transfert de la cuisine dans une chambre pour l ouvrir sur salon etc). Il ne reste plus que du rafraîchissement.

- je le finance avec un prêt PAS (quelle bonne idée j ai eu..) taux 1.50% sur 25 ans.
Mensualité de 515€ sans assurance (18€)
Prix d achat : 119 000€
Montant emprunté : 128 881€
Montant total du credit : environ 142 000€ (Notaire + courtier (apport 13 000€), travaux (10500€)).
Apport personnel de travaux : 4500€
Capital restant du : 125 317€
Charges copro 142€/mois
Taxe foncière : environ 1100€
Dépense total tout compris : 150 000€

- l appartement fait parti d un lot en copropriété, 3eme étages et demi sans ascenseur dans un immeuble construit en 1965, 85m2, 2 chambres et un bureau.

Quand j ai acheté, j étais célibataire, depuis ma situation à changée. Je suis en couple, ma conjointe à 2 enfants de moins de 10 ans et nous attendons un 3eme pour février.

- je touche environ 25k brut et ma conjointe 30k. J ai 4000€ sur un compte LEP.

Elle vie en location dans un appartement. On aimerait bien sûr acheter une maison. Mais le temps presse donc nous nous sommes penché sur une location commune en attendant de trouver un bien plus tard (pour accueillir sereinement le petit nouveau). Seulement si je deviens locataire à nouveau, je perd les avantages d'une RP par rapport à la fiscalité de mon appartement.

Du coup ma question est la suivante : le mieux serait il de vendre ou de louer mon appartement ?

Vente : j espère le vendre 165 000 € soit 15 000€ net de plus value. Je ne compte pas le DPE ou autre dépenses administratives nécessaires. Ni les IRA + hypothèque qui peuvent être négociés avec la banque.
Ce qui me fait de l apport pour un autre achat en RP mais délai court pour vendre.

Location : D après mes calculs, il faudrait que je le mette à 700€ HC + 142€ de charges. Soit 850€ CC mais je pense y perdre avec la taxe sur les revenus immobilier.
L avantage est que je garde un patrimoine que je pourrais vendre dans 15 à 20 ans. Mais ça implique des dépenses de futur travaux à ne pas négliger + tous les risques de la locations. Je me dis que dans 20 ans le bâtiment aura plus de 70 ans, et il y aura eu un ravalement de façade (gros coût), des travaux en plus liés à l énergie et au nouveau DPE... Bref je ne sais pas si a long terme ce soit rentable.
De plus j ai peur de me tirer une balle dans le pied et ne pas pouvoir contracter un autre crédit à cause des restrictions sur le taux d endettement..

Je suis un peu coincé et perdu avec cet appartement. Si je prend une location je perd ma RP et donc l exonération sur la PV de la vente. Et en même temps je serais obligé de mettre mon crédit en pause (à partir de décembre) car pas assez de revenu.

Je suis totalement novice et j ai peur de faire une erreur quand à la décision que je vais prendre..

J espère avoir été assez clair dans mes explications.

Merci d avance pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Du coup ma question est la suivante : le mieux serait il de vendre ou de louer mon appartement ?

Avec un PAS vous ne pouvez pas mettre le logement en location avant de l'avoir occupé au moins 6 ans en tant que résidence principale.

Vente : Ni les IRA + hypothèque qui peuvent être négociés avec la banque.

Vous pouvez tenter de négocier les IRA avec votre banque mais ce n'est pas forcément gagné d'avance.

En revanche, aucune négociation possible avec la mainlevée hypothécaire qui sera indispensable pour permettre la vente.
Et c'est bien vous qui en paierez le coût; hormis donner son accord contre assurance que le capital restant dû sur le prêt lui sera bien remboursé sur le produit de ladite vente, la banque n'a rien à voir avec la procédure et les frais qui en résultent.

Cdt

 

[Yoann_26]

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Avec un PAS vous ne pouvez pas mettre le logement en location avant de l'avoir occupé au moins 6 ans en tant que résidence principale.

Oui je m étais renseigné. Mais comme il y a agrandissement de la famille ça change il me semble. Après j ai eu les finances publique au téléphone ils ne savent même pas ce qu est un prêt PAS... Ou alors je ne suis pas tombé sur la bonne personne.
Dans tous les cas ma banque peut me faire un avenant pour le transformer en prêt classique (400€).

Vous pouvez tenter de négocier les IRA avec votre banque mais ce n'est

Ma conseillère m à dit que ce serait négociable à hauteur de 50% environ..

Ma question est plus d ordre générale. Dans ma situation, est-il plus rentable de me lancer à long terme sur de la location ou de le vendre maintenant à cause des futurs contraintes financières à venir ?

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonjour,

Oui je m étais renseigné. Mais comme il y a agrandissement de la famille ça change il me semble.

Pas du tout !

Après j ai eu les finances publique au téléphone ils ne savent même pas ce qu est un prêt PAS... Ou alors je ne suis pas tombé sur la bonne personne.
Dans tous les cas ma banque peut me faire un avenant pour le transformer en prêt classique (400€).

Non; ce n'est pas possible.
Eventuellement ce sera un nouveau prêt; donc nouveau dossier, nouvelles assurances, nouvelle offre de prêt et nouvelle garantie.
Ce sera donc un nouveau contrat avec novation qui annulera le précédent et permettra son remboursement d'où :
+ Indemnité de remboursement anticipé
+ Eventuellement - suivant les banques - frais de mainlevée hypothécaire.

Ma conseillère m à dit que ce serait négociable à hauteur de 50% environ..

???
Les IRA et frais de dossier peut-être mais rien d'autres.

Ma question est plus d ordre générale. Dans ma situation, est-il plus rentable de me lancer à long terme sur de la location ou de le vendre maintenant à cause des futurs contraintes financières à venir ?

Je répète qu'avec un PAS vous ne pouvez pas louer avant d'avoir habité le logement à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans.

Cdt

 

[Yoann_26]

Pas du tout !

OK donc obligation de le transformer en prêt classique.

Non; ce n'est pas possible.
Eventuellement ce sera un nouveau prêt; donc nouveau dossier, nouvelles assurances, nouvelle offre de prêt et nouvelle garantie

La banque ne m a pas précisé tout ça. Je pensais que l avenant à 400€ prenait en compte tout ça.

Les IRA et frais de dossier peut-être mais rien d'autres.

Je suis d'accord je me suis mal exprimé.

Je répète qu'avec un PAS vous ne pouvez pas louer avant d'avoir habité le logement à titre de résidence principale pendant au

Encore une fois je suis d'accord.
Dans le cas d un prêt classique, en oubliant le PAS, la location serait elle avantageuse ?
Sinon si vous avez des liens pour des simulations ou calculs simplifiés par rapport à ma situation pour m aider à m orienter.

Merci beaucoup.

 

[Aristide]

OK donc obligation de le transformer en prêt classique.

Oui

La banque ne m a pas précisé tout ça. Je pensais que l avenant à 400€ prenait en compte tout ça.

????

Dans le cas d un prêt classique, en oubliant le PAS, la location serait elle avantageuse ?

Compte tenu de :
+ Tous les aléas/charges/dépenses/taxes... possibles dans le futur d'une part,
+ De l'évolution des taux d'intérêts d'autre part (si vente = capital à rentabiliser)
=>Il m'est impossible de répondre.
A vous de prendre des hypothèse chiffrées réalistes et de les comparer.

Sinon si vous avez des liens pour des simulations ou calculs simplifiés par rapport à ma situation pour m aider à m orienter.

Non; désolé.

Cdt

 

[Yoann_26]

Je comprends et je pense manquer de connaissance dans ce domaine qui pour ma part est plutôt complexe.
Difficile de faire le bon choix.

Merci pour vos réponses.