valeur d'usufruit/nue propriété

lacdu

Membre
Bonjour, amis du forum,
je suis nu-propriétaire d'un bien immobilier offert dans le cadre d'une donation-partage par mes Parents, ceux-ci étant les usufruitiers; nous avons signé il y a un mois un compromis de vente de ce bien, la vente se fera dans quelques semaines; or mon Père vient de décéder à l'age de 90 ans après le compromis mais donc avant la vente; ma Mère a 88 ans; pourriez vous m'indiquer comment se fera la répartition de la vente.
d'avance merci
 

Takakak

Contributeur
Je sors de chez le notaire (hier), étant dans le même cas, il nous a expliqué ceci :

Pour le calcul des droits de donation ou de succession, la valeur de l'usufruit pris en compte pour le calcul de l'impôt est fonction de l'âge de l'usufruitier.
10% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de plus de 91 ans,
20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
90% quand il est âgé de 20 ans ou moins.

Cependant pour vous il s'agit d'une vente, vous avez vendu la maison à quelqu'un d'extérieur à la famille ?

Vente d'un bien immobilier

La vente d'un bien immobilier n'est possible que si usufruitier et nu-propriétaire en sont d'accord. Il leur faut ensuite s'entendre sur le sort du fruit de la vente.

Trois possibilités s'offrent à eux: ils peuvent partager le montant entre eux (voir "Évaluation"), ou acheter un nouveau bien et reporter dessus le démembrement, ou enfin instituer un quasi-usufruit (voir "Quasi-usufruit") sur le prix de la vente. C'est avant même que le bien soit mis en vente qu'il faut prendre conseil auprès d'un notaire afin de signer une éventuelle convention. Faute de quoi, en cas de litige après la vente, le prix ne pourra qu'être partagé.

Évaluation

Il existe deux modes d'évaluation.
L'un est purement fiscal et sert obligatoirement au calcul des droits de succession ou de donation. Les valeurs fiscales de l'usufruit viager (c'est-à-dire qui dure toute la vie de l'usufruitier) et de la nue-propriété sont déterminées par référence à un barème selon l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission (voir tableau ci-dessous).

L'autre mode d'évaluation, dit "économique", peut être utilisé lorsque usufruitier et nu propriétaire ont besoin de connaître la valeur de ce qu'ils possèdent respectivement: par exemple, pour répartir entre eux le prix de la vente du bien ou pour transformer un usufruit en rente viagère (voir ci-dessous).
Contrairement au barème fiscal, cette méthode est susceptible de prendre en compte le sexe de l'usufruitier (les hommes et les femmes n'ont pas la même espérance de vie), son état de santé, les revenus qui pourraient être retirés du bien... L'évaluation économique est très complexe. Renseignez-vous auprès d'un notaire.

Donc si vous basez votre répartition sur l'évaluation fiscale 90% pour vous et 10% pour elle (voire si elle est destinataire d'une donation au dernier vivant de votre père), cela se tient.

L'idéal est de consulter le notaire qui va s'occuper de la succession de votre père pour s'assurer de cela... Voir aussi si le compromis n'est pas caduque du fait du décès de votre père...
 
Dernière modification:

moietmoi

Top contributeur
bonjour, 1 en l abscence de toute stipulations contraire dans le compromis, le compromis continue
2 lors de la rédaction de la donation, était il précisé "usufruit conjoint", ou "usufruit réservé", si bien préalablement à la donation était propriété conjointe des ususfruitier, dans l absence de cette écrit (conjoint, ou reservé) alors l'usufruit c'est éteinds de moitié, vous êtes donc propriétaire de la moitié du bien et nu propriétaire de l'autre moitié, votre mère étant usufruitiére de la moitié du bien;
3 si la vente se fait vous aurez la moitié du fruit de la vente en tant que propriétaire de la moitié du bien, et vous aurez la quote part en fonction de l age de votre mère de la valeur de la moitié de la nue propriété (on definit la valeur de la nue propriété en définissant d abord la valeur total de pleine propriété dont on retire la valeur de l 'usufruit) si l on prend les tables fournit par Takatak votre mère a 88 ans , la avalur de l ususfruit est de 20% donc si vous vendez 100 vous aurez 50 + 50% de 80% donc 50+ 40=90
dans le cas d ususfruit conjoint l ususfruit rest a 50% pour votre mère

votre notaire vous confirmera l ensemble
 

lacdu

Membre
Bonjour à tous les deux, et merci pour votre aide,
Vous avez raison, le mieux est évidemment que je pose la question directement au notaire, mais très franchement je n'ai pas encore osé la lui poser dans la mesure où mon Père est mort très récemment et j‘ai un peu peur de passer pour un charognard !
L’immeuble est vendu à une personne extérieure à la famille ; dans l’acte de donation partage que mes Parents avaient effectuée, je ne retrouve pas de terme "usufruit conjoint", ou "usufruit réservé" ; je lis que « cet usufruit sera réversible en totalité sur la tête du conjoint survivant ».
Je ne suis vraiment pas spécialiste ; que veut dire votre phrase : « dans le cas d ususfruit conjoint l ususfruit rest a 50% pour votre mère » ; est ce à dire que 50% du montant de la vente est bloqué ?
Cordiales salutations
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour à tous les deux, et merci pour votre aide,
Vous avez raison, le mieux est évidemment que je pose la question directement au notaire, mais très franchement je n'ai pas encore osé la lui poser dans la mesure où mon Père est mort très récemment et j‘ai un peu peur de passer pour un charognard !
L’immeuble est vendu à une personne extérieure à la famille ; dans l’acte de donation partage que mes Parents avaient effectuée, je ne retrouve pas de terme "usufruit conjoint", ou "usufruit réservé" ; je lis que « cet usufruit sera réversible en totalité sur la tête du conjoint survivant ».
Je ne suis vraiment pas spécialiste ; que veut dire votre phrase : « dans le cas ususfruit conjoint l ususfruit rest a 50% pour votre mère » ; est ce à dire que 50% du montant de la vente est bloqué ?
Cordiales salutations

ici c est un forum concernant le patrimoine, il n y a rien de tabou et cela concerne votre patrimoine, le notaire traite ce genre de dossier à longueur de vie professionnel,
et de toute façon votre mère et vous allez avoir des tas de papiers et formalités a faire et il est utile de montrer au notaire que vous vous interessez à l ensemble;

la clause que vous indiquée me parait clair, réversible conjoint survivant; c'est le cas d'usufruit réservé, que j avais évoqué, donc votre mère devient propriétaire de la part d'usufruit qu'avait votre père;
vous avez donc aujourd'hui la totalité en nue propriété(comme avant) et votre mère en a l'usufruit;

lors de la vente, sauf accord contraire, fiscalement et comptablement vous aurez droit à la valeur de la nue propriété; comme je le disais ci dessus, la valeur de la nue propriété se calcul en retirant la valeur de l'usufruit de la valeur de la pleine propriété

donc valeur pleine propriété 100 votre mère a 88 ans donc usufruit=20% donc usufruit= 20 nue propriété 80

donc normalement 80% de la valeur de vente

il faut vérifier que le compromis ne comprend pas de clause contraire;demandez à votre notaire ce qu il en est
a vérifier aussi qu il n y a pas dans la donation en complément de l usufruit, une rente (très rare)
par ailleurs le notaire de la vente est il votre notaire? le même que celui de la succession?
 

Turbo-057

Contributeur régulier
Attention aussi au fait que la donation partage risque si elle n'a pas été faite assez tot risque d'etre neanmoins reprise dans le cadre du calcul de la succession (cela ne changera rien aux propriétés respectives de chacun) mais vous risquez de devoir reversez un peu plus que prévu au fisc si elle n'a pas fini l'échéance de 10 ans voire 15 ans en fonction de la date ou elle a été effectuée
 

phaeva

Nouveau membre
Bonjour,

Je suis nouvelle ici et j'ai un problème ...

J'ai lu plus haut ceci :

Vente d'un bien immobilier

La vente d'un bien immobilier n'est possible que si usufruitier et nu-propriétaire en sont d'accord. Il leur faut ensuite s'entendre sur le sort du fruit de la vente.

Trois possibilités s'offrent à eux: ils peuvent partager le montant entre eux (voir "Évaluation"), ou acheter un nouveau bien et reporter dessus le démembrement, ou enfin instituer un quasi-usufruit (voir "Quasi-usufruit") sur le prix de la vente. C'est avant même que le bien soit mis en vente qu'il faut prendre conseil auprès d'un notaire afin de signer une éventuelle convention. Faute de quoi, en cas de litige après la vente, le prix ne pourra qu'être partagé.

Il se trouve que ma mère et moi même étions en indivision dans le cadre d'une donation partage en avancement d'hoirie.
Que nous avions décidé de vendre.
Il faut savoir qu'entre temps elle s'est mise à me haïr, que j'ai d'autres problèmes dont je ne manquerais pas de vous faire part ici et là mais commençons par celui ci.
Dans l'acte de vente du terrain indivis,

* il n'y a pas de clause de quasi usufruit
* rien sur la répartition du prix de vente en fonction de l'âge de l'usufruitière ma mère (76 à l'époque), et moi même nue propriétaire (48)


Le chèque lui a été remis par le notaire en intégralité (190.000 euros)
Elle l'a déposé sur un compte.
Elle a refusé d'acheter un bien mettant fin à l'indivision, et elle m'a dit :
" Je n’achèterai rien. Tu l'auras à ma mort, jusqu'à la fin de ma vie je jouirai de t'ennuyer le plus possible ..."
Or, je lis que :
Faute de quoi, en cas de litige après la vente, le prix ne pourra qu'être partagé.

En êtes vous sûr ? Pas moi ... Pouvez vous me donner vos sources sur ce point s'il vous plait ? Du fait de la vente l'indivision a telle vraiment pris fin ? Puis je exiger la fin de l'indivision et la remise de ma part ?
Je sais bien qu'à part le décès la vente consentie met fin à l'indivision, sauf en cas de quasi usufruit (j'ai été clerc de notaire...mais je ne suis plus sûre de moi)
Sinon je le fais sans hésitation et vu son âge, j'ai droit à pas mal.
Malheureusement, je ne pense pas que je le puisse.

* Ne peut elle pas laisser les choses en l'état ?
* Si oui, je présume que ce compte doit être ouvert à nos deux noms : genre indivision x ou y ?
* Peut elle en disposer comme elle l'entend car elle est toujours usufruitière de sommes d'argent désormais, et qu'il ne reste rien à son décès ? Pour m'emmerder elle en est tout à fait capable.

J'ai lu quelque part qu'en cas d'indivision de sommes d'argent ...
Sauf que cette indivision de somme d'argent est issue de la vente consentie qui normalement aurait du mettre fin à l'indivision ...

Merci de m'éclairer !
Phaeva
 
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