Un point sur mon crédit immobilier

marine3113

Contributeur
Bonjour à tous,

Me revoilà avec un nouveau sujet concernant le crédit immobilier. Presque un an après son obtention, je me suis replongée dans mon contrat. Je vous avoue que c'était mon premier achat immo donc j'avais fait une confiance entière au courtier et j'avais pas trop réflechi.

Prêt à taux fixe (un seul emprunteur) - Prêt à Accession Sociale
Emprunt de 185 250 euros sur 300 mois (25 ans) - prix du logement (214 000e frais d'agence et de notaire inclus )
TAEG 1.73% (incluant les frais de courtage 1850e déjà payés)
Taux nominal : 1.3%
Assurance : 42 euros par mois actuellement, 22e en moyenne et cout total : 6800 euros - visiblement une très bonne assurance 100% pour tous les accidents possibles
Cout total (incluant l'assurance) : 41680 euros

Depuis août 2021, je paie environ :
765 euros = 529 e d'amortissement + 194 e d'intérêts + 41 e d'assurance.

Actuellement, je suis fonctionnaire d'Etat, avec 2 enfants en bas âge.
Revenus : 3500e Nets. 250e de CAF. - Quand j'avais demandé le crédit, mon salaire était de 2000e nets.
Dépenses : Rien de bien fou, je n'ai pas de voiture. Charges copro : 205 euros par mois (avec chauffage). TAxe foncière : 900e par an.
Capacité d'épargne: environ 1500 euros par mois (lissé sur l'année)

1ère question : J'ai l'assurance habitation dans cette banque. Est ce que je devrais changer ?

C'est 340e par an. J'ai fait un devis pour retourner chez mon ancien assureur qui a été super pour les 5 dégats des eaux que j'ai subi pendant 4 ans. Il me propose 270e par an. Niveau capital mobilier et autres garanties, c'est mieux chez le nouveau donc je changerais d'assurance habitation.

MAIS ma banque a des garanties spécifiques puisque j'ai un prêt immo chez eux : Perte d'usage du logement, remboursement des mensualités, garantie revente immobilière. Pour cette dernière : si, dans les 5 premières années, mon employeur m'impose une mutation ou si je divorce ou un truc du genre, l'assurance prend en charge jusqu'à 20000 euros de MV en cas de revente du bien. Au téléphone, la personne m'a assurée que je pouvais changer d'assurance habitation. Cela dit, ces garanties, mon courtier m'en avait parlé donc peut etre qu'elles sont imposées par le prêt. J'ai pourtant bien relu le FISE et les conditions spécifiques et générales, seulement l'assurance habitation propose ces 3 garanties. Dans "obligations de l'emprunteur", il n'y a pas marqué obligation de prendre l'assurance habitation chez eux.

J'ai pris cet prêt en célibataire donc si je divorce, ca rentre pas dans les conditions de la garantie non ? Dans mon boulot, c'est presque pas possible de changer de ville sauf si on le demande. De plus, j'ai fait une rénovation de plus de 50 000 euros (voire plus, j'ai toujours pas osé calculer le montant total) dans mon appart donc sa valeur a augmenté de 30%. Dans ce quartier, un tel logement rénové se vend 280 000 euros donc il n'y a pas de raison que je le revende 20 000e de moins. C'est pas du tout le prix du marché.

J'ai aussi regardé l'assurance emprunteur : elle ne couvre que les cas qui m'affecteraient moi (décès, ITT etc). J'ai l'impression que ces 3 garanties sont redondantes avec l'assurance emprunteur.

2ème question : J'hésite à augmenter les échéances.
D'après le contrat de prêt, je peux augmenter jusqu'à 130% de l'échéance à partir du 12ème mois.
Donc ca ferait 130% de 723 (capital + intérets) = 939e (capital + intérets) + assurance.
Financièrement, je pense pouvoir me le permettre (quoique ?) mais je sais pas si ca en vaut le coup. J'ai fait une simulation sur un site web : ca fait une économie de 7800e sur le cout total. Mais le logement me couterait 1200 euros par mois (remboursement + frais copro) soit 31% (1200 / 3750).

Mon salaire passe à 4500 euros nets mensuels dans 18 mois donc je me dis que je pourrais optimiser dès maintenant. Mais si je mets 200 euros de coté pendant 6 ans, cela me fait une épargne de 14 000 euros >> 7800 euros.

J'ai pour projet d'acheter une maison dans 5-6 ans si la situation le permet. C'est sur que je l'achèterai en couple. Je suis dans une nouvelle relation depuis 6 mois mais on ne sait pas où on en sera dans 6 ans. De plus, les prix des maisons sont tellement élevés dans le quartier (entre 8000000 et 1 million d'euros). Peut etre bien que ce projet ne pourra jamais se concrétiser. Mon conjoint gagne 2 fois moins que moi. On ne peut pas s'éloigner de nos lieux de travail. Donc à quoi cela sert il d'épargner autant pour un projet bancal? Autant investir ces 200 euros dans l'appart. Et si mon conjoint vient s'installer chez moi, on se partagera des frais et sa participation s'élèvera à plus de 200e par mois.

Merci d'avance, c'était pour faire un point sur ma situation. :)
 

kaziklu

Contributeur régulier
Bonjour,

Vous pouvez changer d'assurance habitation sans problème.

Le taux du prêt aurait pu être meilleur il y a 1 an mais c'est trop tard pour le renégocier les taux ont trop monté.

L'assurance est correcte. A savoir si elle est couvrante comme vous le pensez il faut surtout voir les délais de carence. Les problèmes dos ou psy avec ou sans hospitalisation etc...

Concernant l'augmentation de la mensualité cela revient à réduire la durée en gardant un taux élevé. Si vous n'avez pas d'IRA il vaut mieux placer et faire des remboursements anticipés car ces remboursements impactent l'assiette de l'assurance. Si vous avez des IRA oui vous pouvez.

Nota: Félicitations pour votre progression salariale assez fulgurante.
 

marine3113

Contributeur
Le taux du prêt aurait pu être meilleur il y a 1 an mais c'est trop tard pour le renégocier les taux ont trop monté.
Merci pour votre réponse. Donc vous trouvez le taux nominal de 1.3% trop haut ? :eek::eek:

Rhaa pourquoi j'étais pas venue demander avant de prendre le crédit ?
Nota: Félicitations pour votre progression salariale assez fulgurante.

Si un lecteur a un enfant niveau BAC+2 dans l'informatique, il peut éventuellement me contacter en privé pour des conseils d'orientation :)
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Mon salaire passe à 4500 euros nets mensuels dans 18 mois donc je me dis que je pourrais optimiser dès maintenant. Mais si je mets 200 euros de coté pendant 6 ans, cela me fait une épargne de 14 000 euros >> 7800 euros.
???
Drôle de calcul comparatif !

7.800€ correspondent à des économies (intérêts seuls ou "intérêts + assurances" ???) et ce sont les 200€ x 72 = 14.400€ qui auront été utilisés à amortir plus tous les mois qui l'auront permis.

Ce capital qui " me fait une épargne de 14 000 euros" resterait donc dû dans le solde du prêt.

Dès lors l'idée d'épargner 200€ par mois pendant 6 ans n'est finanièrement bonne que si le taux de rémunération de ladite épargne est supérieur au taux réel du prêt assurances comprises........ce qui est peu probable.

Cdt
 

kaziklu

Contributeur régulier
Merci pour votre réponse. Donc vous trouvez le taux nominal de 1.3% trop haut ? :eek::eek:

Rhaa pourquoi j'étais pas venue demander avant de prendre le crédit ?
1,3% c'est ce que j'ai eu en avril de cette année. En septembre dernier on me proposait 0,85% sur 25 ans.

Si un lecteur a un enfant niveau BAC+2 dans l'informatique, il peut éventuellement me contacter en privé pour des conseils d'orientation :)
En BAC+2 en plus? Je soupçonnais une ENARC en début de carrière pour vous dire.
Je m'y prend peut-être mal (et pourtant en me comparant à mes paires j'ai une bonne évolution) mais avec un bac+5 en évoluant dans le secteur de l'énergie (troublé en ce moment) je n'ai pas cette évolution.
 

marine3113

Contributeur
En BAC+2 en plus? Je soupçonnais une ENARC en début de carrière pour vous dire.
Je m'y prend peut-être mal (et pourtant en me comparant à mes paires j'ai une bonne évolution) mais avec un bac+5 en évoluant dans le secteur de l'énergie (troublé en ce moment) je n'ai pas cette évolution.
Concours à BAC+2 puis formation donc BAC+5 :)
Je suis dans un domaine très méconnu qui peine à recruter :/

1,3% c'est ce que j'ai eu en avril de cette année. En septembre dernier on me proposait 0,85% sur 25 ans.
Je comprends pas, les 3 offres de prêt que j'avais eu l'année dernière étaient supérieurs à 1.3%. Et des collègues de mon profil avaient eu des taux aux alentours de 1.3%. Je voyais aussi des promos de 1%. Mais jamais 0.85%.

Ce capital qui " me fait une épargne de 14 000 euros" resterait donc dû dans le solde du prêt.

Dès lors l'idée d'épargner 200€ par mois pendant 6 ans n'est finanièrement bonne que si le taux de rémunération de ladite épargne est supérieur au taux réel du prêt assurances comprises........ce qui est peu probable.
Oui, oui, en fait 14 000euros liquides, pas enfin en main après avoir vendu l'appart. Mais oui, 14000e, c'est pas le gain. J'ai écrit ce message un peu tard hier soir x)
 

kaziklu

Contributeur régulier
Je comprends pas, les 3 offres de prêt que j'avais eu l'année dernière étaient supérieurs à 1.3%. Et des collègues de mon profil avaient eu des taux aux alentours de 1.3%. Je voyais aussi des promos de 1%. Mais jamais 0.85%.
Peut-être dépendant du profil.
Avec votre nouveau salaire, fonctionnaire et avec des sommes plus importantes vous devriez bénéficier de meilleures offres.
Mais là c'est trop tard, vous n'aurez pas mieux que 1,3% sur cette durée.

Quand votre salaire aura de nouveau augmenté, refaite le point sur les taux et s'ils sont pas trop mauvais voyez pour faire un rachat sur une durée plus courte (et donc avec le taux d'une durée courte) ce sera plus efficace que d'augmenter les mensualités.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Je comprends pas, les 3 offres de prêt que j'avais eu l'année dernière étaient supérieurs à 1.3%. Et des collègues de mon profil avaient eu des taux aux alentours de 1.3%. Je voyais aussi des promos de 1%. Mais jamais 0.85%.

Bonjour,
on ne peut pas, et il ne faut pas, comparer un dossier avec un autre.

d'abord parce que d'une région à l'autre les taux peuvent varier de 0.20 à 0.30 % mais surtout parce que chaque dossier est différent.
un célibataire avec 2.000 € de revenu mensuel et 20.000 € d'épargne n'aura pas la même proposition qu'un couple avec 90.000 € de revenus et 250.000 € d'épargne.

Cdt
 

kaziklu

Contributeur régulier
Dès lors l'idée d'épargner 200€ par mois pendant 6 ans n'est finanièrement bonne que si le taux de rémunération de ladite épargne est supérieur au taux réel du prêt assurances comprises........ce qui est peu probable.
Pourquoi assurance comprise? En quoi L'augmentation des mensualités vient impacter l'assurance?
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
l'idéal serait de moduler votre échéance en passant à 870 € hors assurance ce qui vous permettrait de gagner 5 ans sur la durée.
 
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