Un avis de professionnel

PtitLo

Membre
Bonjour,

J'ai découvert ce forum il y a deux deux jours et ce que j'y ai lu me fait fortement réfléchir voir même douter de l'intérêt que présente pour la proposition faite mercredi par deux consultants d'un cabinet d'ingienérie financière...
J'ai donc exprimé des inquiètudes et ces derniers sont revenus à la charge et ils viennent de quitter à l'instant la maison.

Je suis mariè, père de deux enfants (3 et 6 ans).
Je suis la seule source de revenus de la famille.
En 2004 mon revenu imposable est de 32211€. Mon salaire n'a pas évolué en 2005 et n'évoluera pas en 2006 et notre couple ne dispose d'aucun autre revenu.
La proposition qui m'est faite est le financement d'un T2 (119900 €) avec parking (6100€) soit 126000€ livré au 4ème trimestre 2007 pour une surface de 45 m2 à Bagnols sur Ceze dans le Gard.

La simulation qui m'est remise comporte les valeurs suivantes:

Revenu mensuel garanti: 420€
Indexation du revenu/an: 1,5%
Epargne mensuelle lissée: 301 €
Tx d'intérêt : 4,5%
Economie d'impôt sur 9 ans : 7949 €

Capital à 9 ans:
valeur de cession du support fiscal : 144 067 €
Capital restant dû 97 900€
Capital constitué 43 998€

J'ai lu les mises à jour de BABAR sur de nombreux messages, expliquant les réaménagements de la loi de Robien ainsi que le futur de nos impôts.
J'ai donc fait valoir à mes deux consultants que j'avais des doutes sur le fait de pouvoir bénéficier des dispositions actuelles d'amortissement pour au moins deux points :
1-je ne sais pas quand le permis de construire a été déposé
( où peut on vérifier ce genre d'info , car j'ai le nom du programme et le nom du promoteur ?)
2-la date de livraison est le 4ème trimestre 2007 ce qui est postérieur au 1er juillet 2007.

Ces derniers m'ont tout simplement dit que les amendements n'ont pas été votés (est ce vrai?) et de facto je bénéficierai des dispositions actuellement
en vigueur.

Que valent les chiffres qui me sont mis sous les yeux?
Ma démarche est de constituer un capital avec une économie d'impôt à la clé même si par ailleurs je ne suis pas dans la tranche des 30% et au delà...
Que penser?

Merci de vos avis, je lirai avec le plus vif intérêt l'opinion de BABAR.

Cordialement.
 

Babar

Contributeur régulier
Quelques questions:
Est-ce une offre packagée, quelle est la durée du prêt, est ce un taux fixe ou variable, quel est le taux du prêt, quel est le taux de l'adi, quels sont les coûts annexes (gestion, garanties, copropriété, etc...).
Il est vrai que la loi qui a été votée par l'assemblée nationale ne l'a pas encore été par le sénat, ce qui ne veut pas dire qu'elle ne le sera pas; en l'état ou amendée ? personne ne sait avec certitude. En revanche la suppression de l'abattement et la baisse des tranches rentreront en application sur les revenus 2006.
 

PtitLo

Membre
Merci BABAR de consacrer de votre temps sur mon message, c'est un immense privilège, je n'en doute pas.

Il s'agit d'une offre packagée proposée par un cabinet Elite Finance Conseil mandaté par un pool bancaire qui sert d'intermédiaire au groupe AKERYS.Ce groupe décline toutes les entités au montage d'un tel package promotion, location et gestion de biens immobiliers.
Je n'ai pas beaucoup de détail sur la signification des colonnes chiffrée sur la simulation laissée.
Le taux annoncé est de 4.5% mais je ne sais pas si il s'agit d'un taux fixe, variable... et ni sa durée , il me semble que lors du tout premier rendez vous le consultant avait parlé de 25 ans.
Je soumets à votre analyse la page scannée (en pièce jointe) du petit livret qui contient les informations chiffrées à partir desquelles vous retrouverez peut être les caractéristiques du prêt.
En ce qui concerne les coûts , la même page parle de garanties (de quoi d'ailleurs?) et de Gestion+taxe foncière.

Au risque de paraitre idiot, qu'est ce que l'adi dont vous souhaiteriez connaitre le taux ?

Cordialement.
 

Pièces jointes

  • Trésorerie.zip
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Babar

Contributeur régulier
Bonjour,
Je ne vois pas d’erreurs grossières dans le calcul, sauf que :
La réévaluation annuelle est faite sur la base du prix packagé ; hors le package coûte au promoteur environ 7 à 8% qu’il répercute sur le prix ; la valeur immobilière « catalogue » du bien est donc d’environ 117000 €, base sur laquelle il faut réévaluer annuellement.
En imaginant que le bien soit vendu au prix calculé suivant la réévaluation, ce qui n’est qu’une hypothèse, si vous revendez quand le locataire est présent, vous aurez une décote sur le prix ; il faudra, si vous voulez bien vendre, attendre que le locataire parte.
Si vous vendez plus cher que le prix d’achat, vous paierez l’impôt sur la plus value (27% après abattement de 50% à dix ans). Pensez également aux frais de levée d’hypothèque, aux éventuels frais de remboursement anticipés. Si malgré tout vous désirez donner suite, demandez à votre banque un financement à taux fixe ; sur 25 ans, le risque est trop important d’une envolée des taux.
 

PtitLo

Membre
Bonsoir,

Merci de votre réponse.

J'ai pris bonne note de votre commentaire sur la valeur "catalogue" probable du bien, il est clair que cela incite à prendre un peu plus de temps pour évaluer la situation d'un marché locatif situé à l'autre bout de la France alors que l'on vit en région parisienne, un marché quelque peu atypique.
Auriez vous une liste de site ou d'organisme qui puisse m'éclairer sur le sujet ?
Le téléphone, à l'heure d'internet, ne coupe plus cher, j'envisage de faire le tour des agences immobilières, les promoteurs du coin.

Je poserai des conditions sur le type taux sous peine de refuser l'offre de financement dans le délai des 7 jours...

Une question me trotte encore en tête, derrière l'expression "revenu mensuel garanti", dois je comprendre comme mon bon sens m'y inciterai, en fait la garantie de palier aux défaillances éventuelles d'un locataire, l'absence de locataire dans le logement pour une période donnée... Je ne sais pas si effectivement un loyer de 420€ est réaliste dans la commune où le bien est construit, je doute que les contrats actuels prévoient de verser le loyer annoncé alors que l'organisme de gestion serait contraint par le marché local à louer en dessous du montant prévu initialement...la philantropie

Votre dernière mise à jour me laisse penser que l'opération proposée est jouable en regard de ma situation fiscale, je ne trompe pas?
J'avais eu le sentiment en parcourant le forum que ce genre de dispositif était l'apanage des tranches d'impositions supérieures à la mienne.

Cordialement.
 

Babar

Contributeur régulier
Je me suis contenté de vérifier la cohérence des résultat par rapport aux données. En ce qui concerne la garantie de loyer, il faut bien lire le document contractuel qui vous lie à la gestion, et essayer de savoir si la gestion est en mesure sur capacité propre ou en fonction du marché de tenir ses engagements dans la durée.
Néanmoins je persiste à penser que la TMI à 14% ne constitue pas dans ce type d'opération les conditions les plus favorables; mais après, c'est vous qui voyez.
 

PtitLo

Membre
Bonsoir,

Merci une nouvelle fois de votre réponse et de votre patience.
Il est clair que la décision au final me revient, je vous remercie néansmoins de vos divers éclairages.
Quelle serait selon vous la formule la plus favorable à la TMI 14% pour se constituer un capital ?
Existe t il une chambre des métiers pour les gestionnaires de patrimoine?

Cordialement.
 

Babar

Contributeur régulier
A mon sens un lmnp, sous réserve de rentabilité et de sécurité serait plus adapté: pas d'impôt à gagner, mais à terme pas ou peu d'impôt à payer et peu de frais.
 

PtitLo

Membre
Bonsoir,

J'avoue ne pas avoir encore regardé ce type de dispositif tant la pression subie (encore un coup de fil aujourd'hui) se fait insistante.
Où puis je trouver des professionnels sérieux sur le sujet?
Je me doute que le code déontologique de ce site ne permet pas de faire de la publicité pour tel ou tel cabinet mais je suis preneur d'info sur le sujet.
Il est possible de m'adresser un message privé.
J'ai visité la toile ce soir et je viens de voir une étude récente qui montre que le prix d'un 2 pièces est proposé moins cher à Nimes par rapport à la commune de l'arrière pays où je suis sensé faire l'affaire du siècle!!!
Par ailleurs ce coin prend l'eau facilement et à priori beaucoup de surfaces sont inondables si je m'en tiens à la dernière enquête d'utilité publique pour la révision du POS....
 
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