Transformer résidence principale en investissement locatif

thomas123

Membre
Bonjour à tous,

Ma femme et moi sommes actuellement propriétaire de notre RP (appartement) depuis 4 ans. La famille s’agrandissant, nous souhaitons maintenant acheter une maison. Nous souhaitons néanmoins conserver l’appartement afin de le transformer en investissement locatif.

Pour l’appartement, nous avons fait un prêt d’un montant de 210K et il reste maintenant 170K. Nous souhaitons donc rallonger ce prêt au maximum afin de réduire les mensualités (c’est-à-dire passer de 1000 euros /mois à environ 700 euros/mois). Le loyer visé serait de 1000 euros par mois pour une mensualité de 700 euros par mois (puisque les banques ne comptent que 70% des revenus d’un investissement locatif).

Une fois les mensualités diminuées nous souhaitons donc acquérir notre maison. Nous déménagerions dans la maison et prendrions un locataire pour l’appartement concomitamment. Nous aimerions donc que la banque calcule notre endettement selon la méthode différentielle plutôt qu’avec la méthode traditionnelle. Avec la méthode traditionnelle, notre endettement risque de dépasser les 33% tandis qu’avec la méthode différentielle nous pourrions rester aux alentours de 25-30%.

Ce projet vous semble-t-il réalisable ?

La banque acceptera-t-elle de rallonger notre prêt relatif à l’appartement ? Acceptera-t-elle en fonction du patrimoine actuellement détenu dans l’établissement (qualité du dossier)? Ou faudra-t-il faire racheter le prêt par une autre banque ? Certains banques accepteront-elles plus que d’autres ?

Avons-nous intérêt à expliquer ce projet à notre conseiller maintenant, avant même de rallonger le prêt de l’appartement ou serait-il mieux de considérer ces deux opérations de façons distincts ?



Merci.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
à première vue et en fonction des chiffres fournis vous avez fait un prêt initial sur 20 ans et il doit donc en reste 16 environ.
pour redescendre à 700 € il faudrait allonger le prêt à 25 ans.

Concernant la méthode différentielle je n'ai pas, à ma connaissance, de banque pratiquant encore cette méthode.

Je vois mal votre banque accepter d'allonger un prêt à 25 ans surtout pour du locatif.

J'ai le même cas sur un dossier où pour faire passer la nouvelle acquisition et compte tenu des prêts en cours, des loyers encaissés et application de la méthode "additionnelle" nous avons du passer l'ensemble des prêts à .........35 ans.
Le client va pouvoir réaliser son opération mais cela se paie en terme de taux...

Cdt
 

titif0u

Contributeur régulier
Je vois que tu as les bonnes adresses 8)
Le client devait malgré tout avoir pas mal de revenus ou de patrimoine
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
non pas énorme , juste une RP avec valeur 300.000 €
on rachète les prêts immo de la RP et on finance le nouveau bien qui sera en locatif
on prend hypothèque sur la RP et PPD sur le nouveau bien
revenus 3700 € mensuel
 

titif0u

Contributeur régulier
Merci de ces précisions, j'ai quand même lu que si on se faisait racheter des prêts (immo + conso) pour un regroupement / réallongement sur une durée + longue, ca fragilisait notre dossier pour les banques si ont souhaitait réemprunter plus tard, c'est vrai ?
 

paal

Top contributeur
Merci de ces précisions, j'ai quand même lu que si on se faisait racheter des prêts (immo + conso) pour un regroupement / réallongement sur une durée + longue, ca fragilisait notre dossier pour les banques si ont souhaitait réemprunter plus tard, c'est vrai ?
Cela c'est une évidence mais c'est parce que vous demandez un mélange des genres, puisque vous y mettez une dose plus ou moins forte de prêt(s) conso, et en plus en demandant un allongement de la durée du prêt immo .....
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Merci de ces précisions, j'ai quand même lu que si on se faisait racheter des prêts (immo + conso) pour un regroupement / réallongement sur une durée + longue, ca fragilisait notre dossier pour les banques si ont souhaitait réemprunter plus tard, c'est vrai ?
oui c'est évident que lorsque l'on a un prêt de type restructuration (RAC) dans un dossier client c'est moins évident.
là dans le cas cité c'est particulier puisque ce ne sont que des prêts immobiliers (3) qui étaient en place.
Après c'est toujours question de dossier; un prêt de restructuration sur par exemple 15 ans sur des prêts conso et qui est en cours depuis plusieurs années peut s'expliquer par une mauvaise passe des clients.
ce qui va coincer c'est un dossier avec un prêt RAC fait il y a 2 ans et encore des crédits conso souscrits depuis.
signe de mauvaise gestion ou surconsommation.
Cdt
 
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