Transformation location nue en meublee : deduction frais Notaire ?

lebadeil

Membre
Bonjour a tous.
J'ai realisé un investissement immobilier avec un locataire en place (location nue).
Je suis conscient qu'on ne peut pas transformer la location de nue en meublée avec le meme locataire en place( le fisc pourait nous redresser sur une telle manoeuvre). Il est donc recommandé de changer de locataire pour passer en meublé.
Question : pourrai je deduire les frais de Notaire et frais d'Agence lors du passage en LMNP ? Y a t il une duree max a respecter pour se faire ?
Merci pour votre avis
 
M

Membre50050

Bonjour,
il manque les dates mais non, vous ne pourrez utiliser les frais de notaire puisque vous devrez utiliser la valeur vénale du bien comme valeur d'actif.
Je suis conscient qu'on ne peut pas transformer la location de nue en meublée avec le meme locataire en place( le fisc pourait nous redresser sur une telle manoeuvre).
Sur quel fondement, quel article du CGI?
 

moietmoi

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Sur quel fondement, quel article du CGI?
Bonjour,
en ébauche de réponse concernant l'abus de droit: quelle serait une motivation essentielle pour passer en meublé? autre qu'éluder l'impot?

article 205 a du cgi , articles L 164 et L164 A du livre des procédures fiscales (abus de droit et petit abus de droit);
Pour une anlayse qui montre le risque, en général;
Par ailleurs le droit du locataire étant plus faible en meublé qu'en libre, il pourrait par la suite y avoir contestation dans le cas d'un congé pour vente ou occupation personnelle;
 
M

Membre50050

D'abord aucun loueur en meublé n'élude l'impot sinon il faut dire a tout commercant qu'il élude l'impot.

Ensuite on évoque l'abus de droit.
Le recours a l'abus de droit ne peut pas se faire au nom de l'introduction du passage du nu au meublé, mais de l'utilisation de cette technique pour éluder l'impot.
Or ici il y a un impot.
Il est parfois moinde mais pas toujours.
Evidemment qu'il ne faut pas avec un même locataire ou un même immeuble juste passer de nu a meublé pour diminuer son impot et l'écrire. Il faut écrire sur l'accod avec le locataire que le locataire y trouve son compte pour telle et telle raison, et c'est vrai qu'il y trouve son compte
En revanche je n'ai pas connaissance de cas ou qqn passe de nu en meublé et se fasse retoquer, l'histoire du locataire ne rajoute rien à ce sujet côté droit fiscal, ca en rajoute côté droit civil.

Côté locataire, sauf à être idiot il faut évidemment ne pas réduire les droits du locataire dans l'affaire. Ca coule de source mais il vaut mieux le rappeler.
Mais la rien à voir avec le droit fiscal.
 

moietmoi

Top contributeur
Côté locataire, sauf à être idiot il faut évidemment ne pas réduire les droits du locataire dans l'affaire. Ca coule de source mais il vaut mieux le rappeler.
en location nue le congé pour vente ou utilisation personnel, ne peut être fait que au bout de la période de 3 ans lors du renouvellement du bail
en meublé c'est tous les ans;
c'est la loi; comment faire pour ne pas réduire les droits du locataire?
Mais la rien à voir avec le droit fiscal.
exact;
Or ici il y a un impot.
Il est parfois moinde mais pas toujours.
l'abus de droit n'est pas caractérisé par le fait qu'on ne paye plus d'impot, mais par le fait que le montage, même de manière non essentiel aboutit à diminuer l'impôt;

Il faut écrire sur l'accord avec le locataire que le locataire y trouve son compte
peux tu donner des exemples? idem pour le propriétaire?
 
M

Membre50050

en meublé c'est tous les ans;
c'est la loi; comment faire pour ne pas réduire les droits du locataire?
Non, ce n'est pas la loi.
La loi donne un minimum de 1 an en meublé et de 3 ans en nu, mais on peut faire des baux de 7 ans

l'abus de droit n'est pas caractérisé par le fait qu'on ne paye plus d'impot, mais par le fait que le montage, même de manière non essentiel aboutit à diminuer l'impôt;
Ce n'est pas du tout suffisant comme définition, parce qu' alors en passant de micro au réel tu tomberais sous le coup de l'abus de droit. Cette nouvelle version est très récente et n'est pas encore passée par les fourches caudines de la cours de cass.

Un exploitant décide de louer, rien ne peut lui interdire de louer nu puis meublé, puis nu, puis commercial, etc.... tout comme un marchant de crayon peut décider de vendre des frigos sans que la loi ni le fisc n'ait a redire.
 
Dernière modification par un modérateur:
M

Membre50050

peux tu donner des exemples? idem pour le propriétaire?
Ca je ne peux pas faire sur un forum.
proposer une rédaction de nature juridique est un droit uniquement ouvert aux avocats, je ne veux pas leur faire concurrence, car je n'ai pas le droit.

grosso modo quand j'ai fait cela, j'ai indiqué que j'étais à titre principal en terme de recettes loueur en meublé, et accessoirement loueur en nu, et que je souhaitais me recentrer.
Le locataire avait des meubles anciens, et un revenu moyen. Il avait des inquiétudes concernant la durée de vie de certains équipements lui appartenant.
Je lui garantissais de tete un bail de durée la durée ancienne +1 an, renouvelable tacitement, les durées liées au nu, je lui achetais ses meubles pour xx euros, et lui donnait un droit de les racheter en partant pour 1 euros, une option à exercer
 

lebadeil

Membre
Sur quel fondement, quel article du CGI?
Je ne suis pas un expert , mais ci dessous un extrait de ce que j'ai pu lire sur l'interdiction fiscale de passer de la location nue a meublee avec le meme locataire :

Certains investisseurs souhaitent ne pas attendre le départ du locataire pour passer en location meublée, il conviendra alors d’être particulièrement prudent dans ce cas. L’opération ne doit pas pouvoir être considérée comme fictive par l’administration fiscale (ce serait le cas si vous achetiez les meubles du locataire et qu’il vous les rachetait à son départ ultérieur) ni uniquement motivée par des raisons fiscales

L'opération qui consisterait à racheter les meubles de son locataire actuel puis de les lui louer est source d’un redressement pour abus de droit : Il est évident qu’il s’agit d’un opération dont la motivation est uniquement fiscale !
 

lebadeil

Membre
Je readr
Bonjour,
il manque les dates mais non, vous ne pourrez utiliser les frais de notaire puisque vous devrez utiliser la valeur vénale du bien comme valeur d'actif.
Pour rependre la question initiale, en precisang la date:
Si apres l'achat immobilier, la location nue ne dure que quelques mois a 1 an max, puis changement de locataire et mise en location LMNP, puis je deduire les frais de notaire dans la declaration meublee?
 
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