Thématique Vieillissement

felis

Contributeur régulier
Je pense que tu connais la réponse, mais le client se fait usuellement proposer un investissement clé en main dans une ou plusieurs ou un lot de chambres dans un EPHAD ou une résidence senior.
Il s'agit d'acheter de l'immobilier, un peu plus cher (en fait beaucoup plus cher au m2) que les m2 des logements, compte tenu de services et d'exigences particulières, et l'on signe un bai commercial avec 'l'exploitant';

Le premier piège consiste à croire que l'exploitant est la grande entreprise française connue alors que ce n'est qu'une filiale (on divise les risques et si la résidence ne fonctionne pas, on dépose le bilan sans risquer de pénaliser les autres résidence, ca part d'une bonne idée, mais ca ne fait pas forcément le bonheur de l'investisseur)

Le second piège consiste dans les fond s de concours. On payé un peu plus cher le m2 et il y a une rétrocession du vendeur à l'exploitant de manière a assurer les premières années de location sans souci et garantir le rendement indiqué

Le troisième piège réside dans le bail commercial. Si le locataire paye le mobilier ou le remplace tant mieux, mais parfois la clause n'existe pas et on demande a l'investisseur de remettre eu pot au bout de quelques années

Le quatrième piège est toujours dans le bail commercial. La résidence marche moyen, le loyer rentre mal, on négocie, on baisse le loyer ou on refuse le renouvellement dans le cadre légal de manière qu'au bout de 9 ans le bail s'arrête sauf division par 2. L'investisseur n'a ps les mains libres et subit.

Le cinquième piège réside dans les garanties de tout genre, ou la garantie disparait parce que l'entreprise qui fait la garantie disparait. C'est bête mais il reste juste un beau papier;

Le sixième, c’est pour certains de ces investisseurs la déconvenue totale d'avoir investi cher sans un programme qui a pris du retard puis n'est jamais sorti et qui implique pour ceux qui ont choisit une option de défiscalisation de rembourser les avantages fiscaux.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Je pense que tu connais la réponse
bien sur ..
je fais du LMNP en résidence gérée depuis 2007 ...

jusqu'à présent , mise à part le changement de législation fiscale de 2008 , je n'ai rencontré aucun problème et les objectifs de départ sont tenus ....

donc je n'ai pas l'impression de m'etre " fait avoir ".
 

felis

Contributeur régulier
Alors il y a des exploitants sérieux, qui ne sont pas ceux qui offrent les meilleurs rendements, et il y a eu des époques ou les exploitants sérieux proposaient des taux plus titillants qu'aujourd'hui.
Est-ce que tu as racheté de nouveaux lots (hors occasion) ces quatre ou cinq dernières années?
 

felis

Contributeur régulier
POur ma part il y a 15 ans j'ai failli investir 650 000 euros dans une résidence qui n'est jamais sortie de terre et dont la structure qui construisait a déposé le bilan et a été liquidée.
J'ai suivi de loin le marché et découvert que les cas n'étaient pas si rarissimmes et que parmi ceux qui fonctionnaient, les cas de renégociation du bail aux 9 ans était assez courants.
 

zyxel

Contributeur
Pas applicable pour le foot, des études ont démontré que la pratique du jeu de tête provoquait des mini lésions cérébrales dommageable à long terme du fait de leur répétition. Donc je ne sais pas si le cerveau d'un footballeur a peu servi, par contre il risque d'être endommagé.
alors, plutôt prendre le cerveau d'un politicien, non seulement il n'a pas servi, mais en plus, il est pas endommagé..
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Est-ce que tu as racheté de nouveaux lots (hors occasion) ces quatre ou cinq dernières années?
non .
j'avais une proposition en début d'année ( pour de l'occasion ) mais la banque n'a pas suivi ( pas de crédit sur 20ans , pas de crédit sans apport et pas de crédit aux SARL de famille :eek: )
donc j'ai abandonné l'idée pour l'instant .
 

felis

Contributeur régulier
plutôt prendre le cerveau d'un politicien, non seulement il n'a pas servi, mais en plus, il est pas endommagé.
On peut essayer aussi celui d'un investisseur, il tourne a plein régime jour et nuit et il n'a besoin d'aucun rôdage. Contrairement aux politiciens il sait faire la différence entre les euros et les dollars (et surtout entre les + et les -)
 

zyxel

Contributeur
Bonjour,

:LOL: ça dépend de l'investisseur, celui de Gégé investisseur du dimanche j'ai comme un doute.
il est au-moins aussi compétent que celui de Flamby, qui sait pas se servir d'un ordi et connait aucune langue étrangère.. (ce qui ne l'empêche pas de faire la promotion de l'Europe)
 
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