Tableau comparatif SCPI / Linxea Spirit

gofio

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Si par "part socialE" vous voulez parler des PS oui ils sont toujours payés lors du rachat de produits.

Autre remarque, sur des prévisions à 30 ans ou même 10 ans je vous conseille plutôt de prendre un rendement moyen, de préférence conservateur. Par exemple 30 ans à 6% pour Activimmo cela me semble assez irréaliste. Ils ont déjà annoncé que leur objectif dès cette année ne serait "que" de 5,5%, et toutes choses égales par ailleurs ce rendement devrait continuer de chuter car il est actuellement boosté par le (fort) effet relutif de la (forte) collecte.
En fait j'ai laissé le choix du profil. (Réel, Moyenné sur les 4 dernières années, ou simulé ou on rentre nous même le taux voulu pour la simulation).
 

goodguy1206

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Bonjour,
Je suis aussi interessé par les SCPI de linxea spirit 2 et je lis donc avec attention cette discussion.
je suis un peu surpris par les mauvaises performances dans l'excel de gofio :
-23% la première année, et ~8 ans pour rentabilisé...

point #1 : Prel. Sociaux
En regardant les formules, les 17.20% de prélèvement sociaux sont appliqués à tout le capital final ...
j'imagine qu'en réalité ils ne s'appliquent qu'aux bénéfices ?

point #2: total performance
La performance après PS ne semble pas prendre en compte les loyers, mais seulement la revalorisation. Pour avoir une idée plus complète de l'interêt/la performance de ces SCPI, il faudrait ajouter tous les bénéfices (revalorisation + loyer).

point #3: prix d'achat et capital
je comprends que la valeur de retrait est une sorte de réduction du prix d'achat de la part, c'est a dire que grace a l'AV, on achete une part de 100 à 90€ (en contrepartie, une décote est appliquée sur le loyer par rapport à une détention directe).
Au sein meme de chaque SCPI, le calcul du "capital valorisé" (col S) me semble correct, il prend bien en compte la réduction appliqué lors de l'achat de la part.
Mais pourquoi les colonnes H à K qui récapitulent le capital ne prennent pas en compte directement le capital valorisé : en cas de revente de part, c'est bien le prix de la part qui s'applique, et non la part décoté, j'imagine ?

Je préfère vérifier tout cela avec vous, ce ne serait pas la prémière fois que la règle defie la logique.
Cordialement
goodguy
 

gofio

Membre
Bonjour,
Je suis aussi interessé par les SCPI de linxea spirit 2 et je lis donc avec attention cette discussion.
je suis un peu surpris par les mauvaises performances dans l'excel de gofio :
-23% la première année, et ~8 ans pour rentabilisé...

point #1 : Prel. Sociaux
En regardant les formules, les 17.20% de prélèvement sociaux sont appliqués à tout le capital final ...
j'imagine qu'en réalité ils ne s'appliquent qu'aux bénéfices ?

point #2: total performance
La performance après PS ne semble pas prendre en compte les loyers, mais seulement la revalorisation. Pour avoir une idée plus complète de l'interêt/la performance de ces SCPI, il faudrait ajouter tous les bénéfices (revalorisation + loyer).

point #3: prix d'achat et capital
je comprends que la valeur de retrait est une sorte de réduction du prix d'achat de la part, c'est a dire que grace a l'AV, on achete une part de 100 à 90€ (en contrepartie, une décote est appliquée sur le loyer par rapport à une détention directe).
Au sein meme de chaque SCPI, le calcul du "capital valorisé" (col S) me semble correct, il prend bien en compte la réduction appliqué lors de l'achat de la part.
Mais pourquoi les colonnes H à K qui récapitulent le capital ne prennent pas en compte directement le capital valorisé : en cas de revente de part, c'est bien le prix de la part qui s'applique, et non la part décoté, j'imagine ?

Je préfère vérifier tout cela avec vous, ce ne serait pas la prémière fois que la règle defie la logique.
Cordialement
goodguy
Bonjour goodguy,
Oui mon fichier excel comporte quelques coquilles.
point #1 : Prel. Sociaux : Oui les prélèvement sociaux ne sont bien que sur les plus-value.
point #2: Pas forcément, car mes loyers sont réinvestis dans les parts de SCPI.
point #3: prix d'achat et capital : Lors de la vente des parts, tu vends au même prix que lors de la souscription. (si j'ai bien compris cette partie).
 

goodguy1206

Nouveau membre
Point 1/ Coquilles : pas de souci, on est justement là pour s'entraider. :)

Point 2
Ah oui effectivement, j'imagine que c'est vous qui arbitrez manuellement chaque année car par défaut le loyer tombe sur le fond en euro ?
Ou est ce possible de choisir la réintégration automatique des loyers ?

Point 3: tu as l'air d'avoir raison la décote ne sers qu'à obtenir plus de part pour plus de loyer mais on revend au même prix.

En tout cas merci pour ton fichier, très bien fait, très utile.
 

gofio

Membre
On ne peut pas faire la réintégration automatique des loyers, c'est bien dommage. Mais comme de toute façon, je vais faire l'arbitrage mensuel un peu plus ou un peu de moins c'est pas dérangeant.
Par contre, pour l'arbitrage, il faut minimum 50€ à mettre sur une SCPI, donc personnellement, j'investis 1 mois sur 2 SCPI et le mois suivant sur les 2 autres.
 
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