Suspension paiment des loyers par Residence service bailleur LMNP

lacdu

Membre
Bonjour, amis (et maîtres à penser!) de ce forum.
Je me permets de faire appel à votre aide une nouvelle fois: je suis LMNP, je possède des appartements dans un immeuble géré à bail par une société de résidences services pour étudiants principalement; depuis 13 ans tout allait bien, les loyers tombaient à l'heure chaque fin de trimestre, y compris fin mars 2020......mais le COVID19 est passé par là ! je viens de recevoir un courrier dans lequel cette société nous précise que "......cette situation sanitaire et économique qui caractérise un évènement imprévisible et extérieur, nous oblige aujourd'hui à suspendre le paiement des loyers du second trimestre de cette année." Cette lettre mentionne plus loin: "nous ne manquerons pas de vous tenir informés de l'évolution de la situation économique de la résidence dans laquelle vous êtes propriétaire dès que nous connaitrons les modalités de la rentrée universitaire et que nous constaterons le retour des étudiants, français et étrangers, et en tout état de cause avant l'échéance du troisième trimestre de cette année."
Je ne sais trop quoi penser ni comment réagir ! faire le gros dos ? accuser réception tout en râlant ? protester car rien dans le bail ne prévoit une suspension de loyers, et de plus, je crois, l'élément imprévisible et extérieur n'est pas une cause juridique ?
je ne suis pas un requin, je conçois parfaitement que cette société traverse une grave crise, et je suis prêt à montrer de la solidarité en acceptant un report des loyers; ........mais je ne voudrais pas être le dindon de la farce: la crise nous a montré que, de ci de là, des entreprises profitaient d'un effet d'aubaine pour se refaire une santé sur le dos de leurs créanciers.
Qu'en pensez vous ? que feriez vous à ma place ?
Merci d'avance pour votre aide!
cordiales salutations .
Lacdupa
 

Pikaoups

Contributeur
En invoquant le caractère "imprévisible et extérieur", il semble que la société entend se placer sur le terrain juridique de la force majeure (imprévisible, irrésistible et extérieur selon les critères classiques). Voir la définition donnée par l'article 1218 du Code civil :

"Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur".

Nous allons sans nul doute assister à un débat juridique intéressant dans les prochains mois sur ce point, avec de multiples contentieux entre bailleurs et locataires.
Par ailleurs, situation un peu différente de celle de Domitys, puisqu'il s'agit d'étudiants dont l'année a été écourtée.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Par ailleurs, situation un peu différente de celle de Domitys, puisqu'il s'agit d'étudiants dont l'année a été écourtée.
oui sans doute mais au départ les commerciaux insistent bien sur un point : l'investisseur loue au gestionnaire et peu importe qu'il y ait un locataire ou non dans l'appartement pour lui.

c'est un argument de vente qui n'est pas négligeable .

en contrepartie les loyer perçus par l'investisseur de la part du gestionnaire sont faibles au point qu'il est difficile de dépasser les 3% de rendement sur ce genre d'investissement .
 

moietmoi

Top contributeur
c'est une situation qui va sans doute se généraliser dans les résidences étudiantes; si la résidence est en ville dans une grande ville, tous les étudiants ne sont pas partis; si la résidence est proche de la fac à l'extérieur de la ville, alors la résidence doit être vide;
Est ce pour autant qu'il doit y avoir suspension des loyers? si le groupe ne fait que des résidences étudiantes ou de tourisme, il est possible qu'il soit dans une situation critique, encore faudrait il pouvoir s'en assurer par les derniers bilan; les propriétaires ne sont pas les seuls dans la chaîne de ceux qui peuvent en subir les conséquences;
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
A priori notre Ami @lacdu parle de résidence étudiante; encore que l'opérateur puisse être diversié dans sa gestion.

Cela ne me rassure guère moi qui y suis investi aussi depuis 10 ans et que tout semble baigner: rdv le 10/07 pour le paiement du T2/2020.
Mais je n'ai pas encore reçu de tel courrier, pour l'heure.
Ma résidence-services se trouve être en centre-ville et a pris le parti depuis déjà 3 ans de faire aussi résidence occasionnelle courte durée, pour pallier l'abandon de 2 à 3 mois des étudiants, souhaitant éviter un trimestre de loyers (ce que je pratiquais naguère + jeune moi aussi mais chez des particuliers).
=> un pari gagnant ?
A voir d'ici qq trimestres

Les gérants d'immeuble vont assurément devoir être + "agiles", pour prendre un mot à la mode; que ce soit en résidence gérée, ou SCPI de bureaux dans les trimestres à venir.

Les résidences étudiantes sont vantées comme LE placement LMNP au couple rendement-risque le + sûr.
Je penche pour ma part que ce sont les résidences Sénior (je ne parle pas des EHPAD) qui vont les détrôner.
Moins glamour mais plus méga-tendance et sans doute + facilement revendables.
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
pour l'instant , pas grand chose de vendable d'après mes 1ers contacts ....M&M....;)
Hé oui, nous ne sommes sans doute pas encore assez vieux 🤯
Mais ça viendra !

Même si ça peut paraître étonnant de parler de marché de l'occasion ... pour des vieux chnoques et leur résidence 🤣
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Par ailleurs, situation un peu différente de celle de Domitys, puisqu'il s'agit d'étudiants dont l'année a été écourtée.
Rien que pour cette raison, à mon avis, la Force majeure ne tient pas.
Imprévisible certes, irrésistible à mon avis non.

D'ailleurs on devrait confier les recherches jurisprudentielles ... aux étudiants en Droit 😂
Dans leur intérêt !
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