Succession : y a t il des Frais différents, Taxes et Impôts entre un immobilier Bâti et un immobilier non bâti ?

PATY

Membre
Bonjour,

Est-ce que dans une succession, l'ensemble des biens immobiliers bâtis et non bâtis supportent les mêmes frais et émoluments pour le notaire ainsi que les mêmes taxes et impôts pour l'enregistrement auprès des services fiscaux ?

Dans le cas évoqué, il y a un herbage (terre agricole) contigüe à la proprièté (une maison sur un terrain en partie agricole) ?

Deuxième volet: Pour une terre agricole non batie, dont la valeur vénale est revue très fortement à la hausse lors de la succession, sera-t-elle soumise à une taxe foncière beaucoup plus importante pour l'héritier nouveau propriètaire, ou encore la base taxable restera t elle inchangée? Donc aucune augmentation significative de la taxe foncière par rapport à l'année 2019.

P.
 
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jmi12

Contributeur régulier
En matière successorale, les propriétés bâties et non bâties supportent les mêmes frais notariés et impôts, ces derniers étant calculés en fonction des valeurs vénales à la date du décès, après application d’abattements tenant compte du lien de parenté entre le défunt et les héritiers.
La valeur locative (et donc le revenu cadastral servant de base à la taxe foncière sur les propriétés non bâties) n’est pas revue sur la base des valeurs attribuées lors du règlement des successions. Elle est déterminée, par nature de culture, sur la base de tarifs censés refléter la valeur locative actuelle, à partir de locations en cours au 1er janvier 1961, les valeurs d’origine étant actualisées périodiquement et révisées annuellement.
 

PATY

Membre
Bonjour,

Merci de votre réponse.

J'ai une autre question concernant une parcelle (herbage non exploité) au cadastre d'un peu plus de 1,2 ha, les prix sur cette région sont autour de 9k€ pour un hectare avec un maximum autour de 15k€.
- Quelle conséquences avenir pour le futur propriétaire héritant de la parcelle, si cette parcelleest évaluée à 33k€ par le notaire au dire qu'il a déjà vendu des terrains identique à ce niveau de prix?

- il semble aujourd'hui, quelle ne soit pas constructible et l'accès y est particulièrement difficile depuis l'axe principal.
donc d'un intérêt limité, sauf peut être pour un domaine agricole proche qui borde le l'herbage, mais je ne vois pas l'intérêt pour cette dernière de faire l'acquisition a un telle niveau de prix.

Nous ne comprenons surtout pas la position du notaire de camper sur cette décision d'évaluer ce terrain à une valeur si élevée, sans donner des explications claires et écrites pour nous rassurer.

Il aurait mieux valu, augmenter le prix de la parcelle où est implantée la maison (historiquement la parcelle acquise pour construire la maison), parcelle dont une partie non batie (un peu plus de 50% de la surface de cette parcelle) est considérée au cadastre comme terre agricole est fiscalisée à ce titre au titre de la taxe foncière.

Nous nous demandions s'il fallait faire une demande factuelle par courrier en recommandé au notaire pour avoir une réponse écrite et opposable au cas de désaccord sur les éléments donnés verbalement ne se vérifiraient pas plus tard. Ou faut il s'en tenir à ses explications verbales dans le secret de son cabinet.

P.
 

Elfe54

Contributeur
Bonjour,

C'est vous qui signez la déclaration de succession à remettre aux impôts, donc c'est vous qui avez le dernier mot concernant la valeur estimative des biens faisant l'objet de cette succession (puisque c'est vous qui payez les droits de succession aux impôts). Si l'estimation du notaire ne vous convient pas dans le projet, vous lui demandez de faire modifier le montant indiqué avant de signer et de transmettre aux trésor public. Vous le payez un peu pour ça...

En revanche le notaire a un devoir de conseil en matière successorale. N'oubliez pas ceci: la personne devenant propriétaire d'un bien immeuble (maison, terrain) sera asujettie, si elle revend ce bien plus cher que ce qu'il a été estimé, à l'impôt sur la plus-value. Avec, si le bien a été franchement sous-estimé, un risque de redressement fiscal (maison estimée à 100 000 dans une succession et revendue à 200 000 un an plus tard). On peut se tromper, mais pas du double quand même...
 

jmi12

Contributeur régulier
Je vous ai donné les conséquences des valorisations retenues en matière successorale, pour le calcul des frais d’acte notarié et surtout des impôts, taxe foncière non bâtie notamment. Je ne vois pas grand-chose de plus à rajouter, si ce n’est rappeler que le calcul de la taxe foncière non bâtie est totalement déconnecté des déclarations de succession et des évaluations qu’elles contiennent.

Dans votre cas, le problème concerne la valorisation des biens et précisément d’une parcelle non bâtie. Le notaire doit valoriser à la valeur vénale à la date du décès, s’agissant d’une succession, en se fondant sur des termes de comparaison de même nature et en tenant compte de la constructibilité de la parcelle qui a, bien évidemment, une influence déterminante sur la valeur.

Elfe 54 vous a fourni une réponse qui me convient. Comme il le dit, la déclaration de succession est établie et signée par les héritiers, sous leur responsabilité donc, de sorte que vous êtes en droit de demander au notaire de justifier les évaluations qu’il propose. Je ne vois aucune raison à ce qu’il refuse. Si vous avez un doute sur la constructibilité de la parcelle, vous pouvez consulter le service urbanisme de votre mairie, voire demander un CU. Ainsi, vous serez fixé et vous pourrez discuter avec votre notaire en connaissance de cause.

Cdt
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Dans la majorité des successions que j'ai pu voir, les héritiers font venir sur place 3 agences immobilières qui donnent la valorisation des biens; les estimations sont faites par exemple en terrain agricole, terrain de loisirs, terrain à batir, maison avec parcelle, appartement...
Sur la base de ces estimations(on peut demander aussi à un expert immobilier, et dans ce cas la valeur est opposable), une moyenne des trois permet aux héritiers d'inscrire dans la succession des valeurs défendables;
 

PATY

Membre
Bonjour,

Merci pour ces précisions, en effet les héritiers n'ont eu que l'estimation du notaire. Il affirme que des parcelles comme celle-ci peut être revendue à ce niveau de prix.

La nature du terrain assez accidenté et son accès pas très pratique, nous semble pas très attractif pour une acquisition autre que l'utilisation en terre agricole, pour y faire paître des animaux, il y a un filet d'eau en contre bas du terrain, mais qui est souvent tari l'été, la période ou il serait le plus utile pour des vaches ou des chevaux.

P.
 

Elfe54

Contributeur
Paty, il vous faut regarder dans quel zonage du PLU (plan local d'urbanisme) est classé ce terrain. C'est cela qui indique son utilisation potentielle, et pas simplement son aspect "de visu". C'est cela également qui peut donner une indication sur sa valeur vénale. Il peut être classé en zone N (naturelle), en zone A (agricole) et éventuellement situé à proximité d'une proche d'urbanisation (ou pas). Plus un terrain est proche d'une zone d'urbanisation (U ou AU), plus il est susceptible, dans les décennies à venir, d'être reclassé. Vous évoquez également un "filet d'eau": autrement dit un cours d'eau. Selon la région où le terrain se situe, cela peut suffire à le classer en zone inondable.

Le PLU de la commune est à consulter sur son site internet ou à défaut, disponible en mairie, ainsi que le PPRN (plan de prévention des risques naturels). Il n'est pas possible d'estimer un terrain et son potentiel sans passer par cette consultation. Lorsque l'on hérite de terrains, il faut travailler un peu ;)
 
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