Succession terrain agricole surévalué par le notaire: Conséquences pour l'héritier?

[PATY]

Bonjour,

Dans le cas que je suis, entre deux héritiers l'un devant donner une soulte pour garder les immeubles comprenant un lot avec maison et un pré attenant acquis comme herbage il y a une quinzaine d'années.

Dans le projet de partage l'herbage apparaissait déjà surévalué de plus de 70% comparé au prix du marché pour un terrain agricole accidenté et non cultivable. Dans les document envoyés au fisc 2705 SD, la part de l'herbage est relevé à plus de 100% toujours par rapport au prix du marché. Le montant global est toujours le même que dans le projet de partage, ce qui fait baisser d'autan la valeur du lot où se trouve la maison.

Questions:

- Quel est l'intérêt de cette écriture comptable? pour la déclaration au fisc.

- Quelle conséquences pour l'héritier acquéreur sur la fiscalité présente de la succession et avenir comme la Taxe Foncière, la revente du bien, plusvalue éventuelle, obligations par rapport à la gestion du bien (son entretien, la safer, etc) ?

P.

 

[Softy]

Bonjour, le notaire ne fixe pas lui même la valeur d'un bien ou d'un terrain.
Il est obligé de s'appuyer sur une expertise professionnelle pour estimer un bien ou un terrain.
Vous avez le droit de contester cette expertise en réalisant à vos frais une contre-expertise.

 

[moietmoi]

Dans le projet de partage l'herbage apparaissait déjà surévalué de plus de 70% comparé au prix du marché pour un terrain agricole accidenté et non cultivable. Dans les document envoyés au fisc 2705 SD, la part de l'herbage est relevé à plus de 100% toujours par rapport au prix du marché. Le montant global est toujours le même que dans le projet de partage, ce qui fait baisser d'autan la valeur du lot où se trouve la maison.

Bonjour,
ceci suppose que la déclaration de succession n' a pas encore été déposée aux impôts, sinon les valeurs vénales de chaque lot seraient fixées; et le partage se ferait sur cette base;
et ce sont les héritiers qui signent la déclaration; donc je ne comprends pas bien lorsque tu dis le 2075 envoyée aux impôts... a t elle été signée par les héritiers?
Il est certain que la latitude est assez grande dans les évaluations, tant que personne(ou aucune administration) ne conteste;
Le notaire doit pouvoir répondre à la majorité de tes questions;il est là pour ça
les valeurs indiquées dans la déclaration sont la base du prix d'acquisition lors d'une éventuelle revente; donc effectivement si on baisse le prix de la maison.. il y aura une plus forte chance de plus value à la future revente...

 

[PATY]

Bonjour,

Je sors de l'étude. J'ai senti le notaire un peu irrité par mes questions. Il ne comprend pas, car cette présentation des éléments joue en ma faveur et que s'il y a vente ultérieure il n'y aura pas de plusvalue, et que cela n'aura aucune conséquence sur la fiscalité.

Pourtant, je lui ai montré le document notarié de l'achat par mes parents datant de 2004, qui précisait que la valeur étant inférieure à 15.000,00 euros il n'y aurait pas de plusvalue (je suppose pour le vendeur de l'époque).

J'ai proposé que l'on modifie pour la répartion évoqué lors de notre discussion préliminaire, il a semblé que l'on pouvait encore revenir sur les valeurs et que cela demandé une modification du dit documen la 2705-SD mais que ça ne changerait rien au final.

Donc, je lui ai demandé de m'assurer que cela n'aurait aucune conséquences ultétieure pour moi pour la fiscalité et les taxes afférentes à cet herbage ainsi que sur la revente du lot isolément si j'en décidé ultérieurement.

Il me l'a assuré. Je lui ai répondu qu'il était mon conseil et qu'en conséquence, je lui faisais entièrement confiance. Et donc, nous nous sommes quitté en conservant les choses en l'état.

P.

PS: Oui, j'aurai préféré une valeur plus importante de la maison, comme évoqué lors de nos premiers entretiens lors de la présentation du projet de partage, mais dans ce document n'apparaissait que la valeur globale des deux lots maison et herbage.

 

[PATY]

Bonjour,

J'ai un gros soucis que j'ai déjà abordé plus haut, et maintenant j'en suis sûr après une petite enquête auprès de plusieurs personnes.

Un agriculteur qui connait la conformité du terrain, me dit pas plus de 6 à 8 K€ l'hectare.

Une étude notariale qui me dit autour de 10K€ l'hectare. voir plus pour un élevage de chevaux.

Un propriétaire de haras qui trouve délirant, un prix si élevé.

C'est la surestimation par le notaire dans la succession, du terrain agricole non constructible qui jouxte la maison.

Surestimation est faible car il sagit là de trois fois la valeur du marché au vu de la conformité du terrain.

Ce qui implique des frais de succession et d'émolument du notaire pour nous les héritiers, plus important.

Si l'on veut faire une modification auprès du fisc, Il semble qu'il faille refaire une nouvelle déclaration auprès du trésor public, mais je vois bien que celà n'enchante pas le notaire.

Comment obliger le notaire à revoir sa copie pour notre dossier de succession.

- Doit-on procéder par courrier, puisque les actes donc les écrits, ne tiennent pas compte des paroles et conversations dans son bureau?
- Doit-on se faire assister et par qui?

P.

PS: Pour un terrain agricole susceptible d'être à la vente, le notaire doit prévenir la Safer, qui peut préempter le terrain et voir, parait-il, imposer un prix beaucoup plus bas.

Donc, un terrain estimé lors d'une succession à une certaine valeur (voir élevée) sur laquelle des droits de succession ont été prélevé, peut se voir bradé à cet organisme la Safer.

Donc, le propriétaire est perdant sur toute la ligne. Je suppose que le trésor public ne rembourse pas !

 

[PATY]

Bonjour,

Une dernière découverte en relisant la déclaration de succession au trésor public.

En fait, et nous ne l'avions pas vu dans la désignation de ce terrain, le notaire a indiqué que le terrain est un "terrain à bâtir" et non un herbage comme dans notre esprit.

Dans notre esprit, c'est un herbage, puisque il y a une dizaine d'année il a été acquis comme tel.

La moindre des chose aurait été de relevé ce point important, lors de la signature à l'étude.

Ma question est; comment un notaire peut changer la destination d'un bien lors d'une succession et surtout sans en faire part, explicitement aux héritiers.

Une question nous vient,

- peut-on garder cet herbage en herbage et non en terrain à bâtir pour la déclaration de succession?

Il semble que le trésor public puisse, du fait du changement de destination, augmenter les taxes. Ce qui n'arrange pas le nouveau propriétaire, qui voulait garder le bien en l'état sans changement de destination.

P.

 

[hargneux]

Le terrain a bâtir est définit par le PLU de la commune, pas par décision du notaire.
Il faudrait voir avec la commune si le terrain en question est bien situé dans une zone constructible ou dans un zone agricole

 

[moietmoi]

Dans votre cas, le problème concerne la valorisation des biens et précisément d’une parcelle non bâtie. Le notaire doit valoriser à la valeur vénale à la date du décès, s’agissant d’une succession, en se fondant sur des termes de comparaison de même nature et en tenant compte de la constructibilité de la parcelle qui a, bien évidemment, une influence déterminante sur la valeur.

onjour,
Dans la majorité des successions que j'ai pu voir, les héritiers font venir sur place 3 agences immobilières qui donnent la valorisation des biens; les estimations sont faites par exemple en terrain agricole, terrain de loisirs, terrain à batir, maison avec parcelle, appartement...
Sur la base de ces estimations(on peut demander aussi à un expert immobilier, et dans ce cas la valeur est opposable), une moyenne des trois permet aux héritiers d'inscrire dans la succession des valeurs défendables;

voilà 2 réponses, qui, il me semble, répondaient à l'avance à ta question;