Succession Plus-Value Immobilière (Maison & Terrain) ...

paal

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Alors revenons aux fondamentaux de ce post ...

Bonjour,

Le notaire avait indiqué lors de nos rdv, que la résidence principale même issue d'une succession, n'était pas concernée pas la plus-value à la revente.
De façon habituelle, et lorsque l'on décide de choisir un bien comme résidence principale, c'est généralement pour l'occuper durant une durée assez longue ....

Or, dans votre cas, vous nous aurez exposé dans un autre post relatif à la taxe foncière frappant ce bien, qu'il ne se trouvait pas encore à votre nom, ceci en raison d'une occupation effective récente datant du mois de mai 2020, soit il y a 3 ou 4 mois ...

Pour une occupation à titre de résidence principale, l'administration pourra rechercher dans un premier temps s'il s'agit d'une occupation effective, en vous demandant de justifier par exemple d'une consommation d'eau ou d'électricité, dont vous auriez fait le transfert d'abonnement à votre nom ....

Par ailleurs, l'administration sait fort bien que les transmissions de biens par héritage (voire donation démembrée ou non), présentent une faille en matière d'évaluation au prix de marché, et c'est sans compter avec le fait qu'elle connaisse toutes les opérations transmissives en matière d'immobilier aussi bien sur le plan technique ou géographique, qu'en matière financière, elle se sera doté d'un outil rassemblant l'ensemble de ces opérations, permettant une analyse comparative très fine ; il faudrait disposer d'un bien particulièrement atypique, pour que cet outil ne permette pas ce type d'analyse ....

Je viens de découvrir dans une revue que le fisc peut taxer en plus-value la revente d'une résidence principale provenant d'une succession.
La revente d'un bien immobilier présentant une plus-value (qu'il provienne ou non d'une succession) déclaré comme résidence principale, représente pour le vendeur un avantage conséquent, car la plus-value bénéficie d'un abattement de 100%, alors que lorsqu'il s'agit d'un bien utilisé de façon différente (résidence secondaire ou bien locatif), ladite plus-value ne bénéficie d'un abattement qu'au delà d'une période de possession de 5 années ....

Nul doute que l'administration s'intéresse à la matérialité de cette prétendue résidence principale ....

Et, il est indiqué aussi dans cette revue, que le fisc à droit de regard pendant trois ans pour requalifier la valeur de succession, soit jusqu'au 31 décembre 2023 pour une succession dénouée sur l'année 2020.
Cela c'est le délai attribué à l'administration pour proposer au vendeur du bien, une offre de requalification de la valeur de la plus-value, telle qu'estimée par les soins de ses services, et ceci lorsque le pourcentage ou la valeur de la plus-value saute aux yeux (son caractère flagrant ...) ; lorsque ce caractère n'est pas considéré comme flagrant, l'administration dispose d'un délai équivalent au double, soit 6 années ....

Et il se trouve que tout ceci se trouve prévu par la réglementation fiscale ...

- Comment justifier auprès du fisc de travaux sur la maison, si l'on ne fait pas intervenir d'entreprise ?
Cordialement
La réglementation aura prévu ce cas, mais pour un propriétaire occupant ne disposant pas de justificatifs probants, mais au bout d'une période de 5 années, période après laquelle, elle considère que la valeur du bien reçu 5 années auparavant, aura pu progresser de 15% maxi ....

Alors mettons-nous au lendemain de la vente d'un bien qui aura été vendu 20% plus cher que son prix d'évaluation quelques mois avant en raison de travaux réalisés sans justificatif probants, et tentons de nous mettre à la place du contrôleur des impôts qui reçoit communication de l'acte notarié de la cession ...

Primo, sur cette cession, il existe l'origine de la propriété, à savoir vos parents dont deux enfants auront hérité ; il sera éventuellement fait mention de l'opération de rachat de la part revenant à votre soeur ....

Ensuite, et comme il s'agit d'une succession comportant ce bien immobilier, ce contrôleur va rechercher la valeur d'estimation du bien vendu (avant travaux), qu'il va rapprocher des différentes transactions pour des biens similaires sur le plan technique et géographique ; et c'est à ce stade qu'il va rechercher, s'il y aura eu probabilité de sous-estimation de cette valeur déclarée lors de la succession, et il a entre 3 et 6 ans pour le faire ; il n'y a donc pas le feu au lac, tout en sachant que l'envoi d'une banale demande de renseignements pourrait suspendre ce délai ...

Si l'on résume :
- vous aurez déclaré ce bien immobilier comme résidence principale, mais vous en aurez changé 2 fois en moins de 2 ans (une fois lors de l'héritage, une seconde fois après la vente) ; il va commencer par vous prendre pour un pigeon voyageur (ou un candidat marchand de biens ...)
- vous aurez déclaré avoir effectué vous-même des travaux, mais sans que cela soit attesté par un justificatif probant (même pas le devis d'une ou plusieurs entreprises) ; cela aura une odeur de travail clandestin, car il n'y aura très probablement pas grand monde pour soutenir votre affirmation devant l'administration
- en supposant que, lors de votre entrée dans les lieux, vous ayez pensé y rester plusieurs années, il se sera produit une raison impérieuse vous conduisant à changer rapidement de résidence principale ; il faudra que cette raison présente un caractère très convaincant ....

Et malgré tout cela, l'administration pourra continuer à respecter sa procédure de révision ....
 
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moietmoi

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Cela c'est le délai attribué à l'administration pour proposer au vendeur du bien, une offre de requalification de la valeur de la plus-value, telle qu'estimée par les soins de ses services,
non, il s'agit là de la requalification de la valeur de la sucession; Comme je l'ai indiqué il y a un délai de 2 ans pendant lequel on ne compte pas de plus value, mais on réévalue la valeur de la succession, par la belle formule: c'est à tort que la maison x a été évaluée dans l'actif successoral à 100ke , elle est évalué à la date du décès à 120ke) donc aucune plus value , aucune amende, juste des droits de sucession recalculés; Ceci si c'est le contribuable qui en est à l'initative;
 

paal

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Non, il s'agit là de la requalification de la valeur de la succession ....
Nous sommes d'accord sur ce point ....

Comme je l'ai indiqué il y a un délai de 2 ans pendant lequel on ne compte pas de plus-value, mais on réévalue la valeur de la succession, par la belle formule : c'est à tort que la maison x a été évaluée dans l'actif successoral à 100ke , elle est évalué à la date du décès à 120ke) donc aucune plus value , aucune amende, juste des droits de succession recalculés
J'ai bien lu (à plusieurs reprises) votre remarque, mais je ne trouve aucune trace officielle de ce dispositif en cas de sous-évaluation d'un bien immobilier présent dans la succession, qui conduirait en fait procéder à une déclaration rectificative de valorisation d'un ou plusieurs éléments du patrimoine du défunt, précédent occupant à titre de résidence principale ....

Par contre, et lorsqu'il s'agit d'une sur-évaluation d'un élément immobilier soumis à estimation dans le cadre successoral, il existe bien un délai de 2 années, pour que le Trésor restitue le trop perçu de droits ....

"La réclamation tendant à obtenir la restitution des droits versés en trop doit être présentée avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du paiement des droits."



Ceci c'est lorsque le contribuable en est à l'initiative ...
Je n'ai pas noté non plus que Paty (le contribuable envisageantd de réaliser une cession du bien hérité) avait l'intention de procéder à une telle nouvelle déclaration modificative de succession, mais sa question est :

"Comment justifier auprès du fisc de travaux sur la maison, si l'on ne fait pas intervenir d'entreprise ?"

De fait un peu comme si ces travaux n'avaient pas été réalisés par ses soins, mais par une autre personne appartenant au cercle de ses parents .... avant que le dernier d'entre eux ne décède ....[/URL]
 
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moietmoi

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"Comment justifier auprès du fisc de travaux sur la maison, si l'on ne fait pas intervenir d'entreprise ?"
avoir fait une évaluation par un expert ou un notaire lors de la succession et recourir de nouveau au même expert pour une évaluation;
J'ai bien lu (à plusieurs reprises) votre remarque, mais je ne trouve aucune trace officielle de ce dispositif en cas de sous-évaluation d'un bien immobilier présent dans la succession, qui conduirait en fait procéder à une déclaration rectificative de valorisation d'un ou plusieurs éléments du patrimoine du défunt, précédent occupant à titre de résidence principale
il ne s'agit pas de biens immobilier , mais de tout élément d'une sucession; et à la hausse ou baisse;
et concernant l'immobilier ..
 

paal

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avoir fait une évaluation par un expert ou un notaire lors de la succession et recourir de nouveau au même expert pour une évaluation
Oui, lors du décès du second parent, cela eut certainement été une précaution ; mais de fait, on ne sait aucunement comment se seront déroulées les formalités déclaratives de cette succession, ni la façon dont aura fixé le prix d'évaluation du bien après le décès du dernier parent : ensuite encore faut-il que l'administration fiscale accepte une évaluation d'où qu'elle provienne ....

Merci pour ce Bofip, dont le mérite ne repose pas sur la simplicité ....
 

PATY

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Bonjour,

Je vais donner quelques précisions.

1- La revente du bien.
- Il n'est pas question aujourd'hui de revendre la maison, ma résidence effective et officielle. Mais des imprévus de la vie peuvent toujours survenir et obliger à vendre cette maison devenue ma résidence principale suite à la succession.

2- Les travaux.
La maison est dans un assez mauvais état général. Ce qui a minoré son estimation par le notaire. Je ne rentre pas dans le détails des travaux à réaliser. Mais certains comme : la couverture, la charpente, et l'isolation thermique, la chaudière fuel, vont nécessiter des travaux indispensables à la conservation du bien et pour certains de ces travaux l'intervention d'entreprises ( là pas de pb de factures). J'ai commencé à me rapprocher d'artisans pour avoir une évaluation et des devis. Dans un premier temps, il semble que la minoration de la résidence par le notaire semble faible par rapport à l'ampleur des travaux.

Mais je pense faire des travaux par moi-même, alors il va peut être falloir que je garde les factures des matériels et produits, sachant qu'aujourd'hui, j'ai déjà fait des achats de matériel de " particulier à particulier " donc avec des paiements en espèce.

Dernièrement, des étais pour soutenir la charpente d'un petit batiment extérieur (qui sans intervention immédiate aller tomber).

Merci, pour vos réponses et l'intérêt que vous portez à mes interrogations.

P.

PS:
J'ai un gros soucis que j'ai déjà abordé plus haut, et maintenant j'en suis sûr après une petite enquête auprès de plusieurs personnes. C'est la surestimation par le notaire dans la succession, du terrain agricole non constructible qui jouxte la maison. Surestimation est faible car il sagit là de trois fois la valeur du marché au vu de la conformité du terrain.
Ce qui implique des frais de succession et d'émolument du notaire pour nous les héritiers, plus important.
Il semble qu'il faille refaire une nouvelle déclaration auprès du trésor public, mais je vois bien que celà n'enchante pas le notaire. Comment obliger le notaire à revoir sa copie pour notre dossier de succession.
Doit-on procéder par courrier, puisque les actes ne tiennent des paroles et conversations dans son bureau? Doit-on se faire assister et par qui?
 

moietmoi

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une évaluation de la maison par un expert immobiliier auprès de la cour d'appel du lieu; à la date d'aujourd'hui ,te couvrirra pour des travaux faits par toi pour l'avenir;
 
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paal

Top contributeur
Je prends juste connaissance de votre post, qui éclaire votre situation d'un jour tout ce qu'il y a de plus nouveau ...

Je constate aussi qu'il y a au moins un message intercalé, que je vais aller consulter, avant d'aller plus loin ....

Bonjour,

Je vais donner quelques précisions.
1- La revente du bien.
- Il n'est pas question aujourd'hui de revendre la maison, ma résidence effective et officielle. Mais des imprévus de la vie peuvent toujours survenir et obliger à vendre cette maison devenue ma résidence principale suite à la succession.
Si vous avez choisi de faire de cette maison votre résidence principale, il est à considérer que ce soit le témoignage de la connaissance de son état général ....

Le plus longtemps vous pourrez y rester dans ces conditions, le mieux ce sera pour crédibiliser le caractère de résidence principale ; allez-vous changer de centre fiscal de rattachement, entre votre situation antérieure, et votre résidence actuelle ??

2- Les travaux.
La maison est dans un assez mauvais état général. Ce qui a minoré son estimation par le notaire. Je ne rentre pas dans le détails des travaux à réaliser.
......
Dans ces conditions, il serait peut-être difficile de la vendre en l'état, mais surtout de procéder à une comparaison avec un bien similaire qui puisse servir de référence ; d'où l'utilité de faire procéder à une expertise préalable par un expert technique en matière immobilière (comme suggéré par moietmoi) ; Il n'est peut-être pas trop tard .....

Mais je pense faire des travaux par moi-même, alors il va peut être falloir que je garde les factures des matériels et produits, sachant qu'aujourd'hui, j'ai déjà fait des achats de matériel de " particulier à particulier " donc avec des paiements en espèces.
Cela semble vouloir dire que vous connaissez maintenant l'ampleur des travaux auxquels vous êtes confrontés ....

Bien entendu, il va vous falloir conserver toutes les factures relatives à des travaux réalisés par des artisans et/ou entreprises ; mais peut-être n'est-il pas trop tard, pour vous faire établir des devis par des entreprises, chacune dans leur domaine de spécialité ....

Bon courage !!

J'ai un gros soucis que j'ai déjà abordé plus haut, et maintenant j'en suis sûr après une petite enquête auprès de plusieurs personnes.
C'est la surestimation par le notaire dans la succession, du terrain agricole non constructible qui jouxte la maison.
Surestimation est faible car il s'agit là de trois fois la valeur du marché au vu de la conformité du terrain.
Si je comprends bien, il va vous falloir trouver un autre notaire, qui connaisse bien mieux la partie foncière de la ou des parcelles qui jouxtent le terrain sur lequel se trouve la maison que vous occupez ....

Logiquement, et dans toute mairie, il existe un service de l'urbanisme, qui devrait être au courant de ce que coûte un terrain non constructible dans la localité où vous résidez ....

Il semble qu'il faille refaire une nouvelle déclaration auprès du trésor public, mais je vois bien que cela n'enchante pas le notaire.
Que cela n'enchante pas votre notaire, c'est une chose, mais il s'agit de relever les manquements dont il aura fait preuve, et qu'il s'agit donc de régulariser ....

Comment obliger le notaire à revoir sa copie pour notre dossier de succession.
Doit-on procéder par courrier, puisque les actes ne tiennent (compte que) des paroles et conversations dans son bureau ?
Doit-on se faire assister et par qui?
Une petite piste = vous renseigner auprès de la chambre régionale des notaires, dont relève celui dont vous avez sollicité les services ....

Mais je n'ai pas d'expérience conduisant à la mise en cause d'un notaire défaillant ....
 
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