Statut LMNP ou LMP non résident?

jean40

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Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum. Merci pour ce fil de discussion et toutes les explications données.

Je me pose des questions sur le meme sujet général:

Non résidents (et hors d'Europe), nous avons pour le moment:
- 2 appartemments en location nue (loyers totaux 32000€/an; bénéfice fiscal ~13000€ après charges et travaux)
- et 1 appartement en LMNP (recette environ 18 000€/an, déficit fiscal).

Sommes en négo avancée pour l'achat d'un nouvel appartement pour un nouveau LMNP d'où 2 questions:

Q1) allons nous basculer automatiquement en LMP?
Il me semble que oui car:
- recettes nouvel appartement = 8500€/an, donc recettes total locations meublées 26500€/an > 23000€
- autres revenus imposables en France (uniquement revenu foncier) = 13000€/an donc recettes location meublée > autres revenus.
Est-ce bien comme celà qu'il faut comprendre la règle des 23000 € ? (ce qui m'étonne est de comparer d'un coté des recettes et de l'autres des revenus donc recettes moins charges, mais c'est ce qui semble être écrit partout...)
Ou ai-je mal compris et il faut de comparer les recettes et là 26500<32000 donc nous resterions en LMNP ?

Q2) si nous devions passer au régime LMP est-ce un avantage ou inconvénient ????
Je vois un avantage potentiel en cas de revente après 5 ans car fiscalité moindre sur les plus value (nous serons rentrés en France dans 5 ans et serons sans doute intéressés de revendre pour financer d'autres projets, si la fiscalité n'est pas absurde).
Mais il y a peut etre des inconvénients que je n'ai pas vu ? (cout de gestion par rapport au LMNP?, fiscalité sur plus value en cas de vente avant retour en France, autre???).

D'avance merci pour vos commentaires et avis.

Bon week-end

Jean40
 

moietmoi

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Bonjour,
Est-ce bien comme celà qu'il faut comprendre la règle des 23000 €
oui, et même, tu n'as pas le droit d'inclure dans les revenus à comparer les revenus fonciers..... juste ceux du travail et assimilés retraite chomage...
ce qui m'étonne est de comparer d'un coté des recettes et de l'autre des revenus
oui, mais c'est comme cela: le bulletin des impots indique:

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- et
ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
si nous devions passer au régime LMP est-ce un avantage ou inconvénient ????
cela dépend des cas...
 

jean40

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Merci Moietmoi.

J'ai compris que pour les non résidents il fallait compter tout ce qui entre dans la feuille d'impot donc foncier également. Mais si il faut prendre en compte seulement les revenus de toutes les facons cela n'arrivera pas au niveau des recettes de meublés. Donc pour nous le passage en LMP semble inévitable.

Il me reste à comprendre les implications. Ce n'est pas très clair. Quelqu'un en a t'il connaissance pour le cas des non résidents, notamment sur la fiscalité en cas de revente?

Merci
 

moietmoi

Top contributeur
J'ai compris que pour les non résidents il fallait compter tout ce qui entre dans la feuille d'impot donc foncier également.
exact,je n'avais pas intégré le coté non résident pour ce point... bofip:

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Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l'étranger ne sont pas retenus.




 

jean40

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Bonjour,

Complément d'information après échange avec ma plateforme de compta en ligne, pour ceux que cela peut intéresser:
- Nous serons bien en LMP dans la situation décrite ci dessus. Toutefois repasserions en LMNP si les recettes repassaient en dessous des seuils (analyse faite à chaque déclaration, passage libre d'un statut à l'autre).
- le point le plus critique en LMP est la fiscalité sur les plus values en cas de revente, à bien étudier le moment venu: les ammortissements réalisés sont réintégrés et soumis à l'impot et charges sociales sur la plus value (ce qui n'est aujourd'hui pas le cas en LMNP). Toutefois si vente après 5 ans de LMP et loyers inférieurs à 90,000€/an il y n'y a pâs d'impot sur la plus value.

Affiliation à la sécurité sociale : uniquement en cas de location courte durée dont les recttes sont > 23000€/an et si géré en direct (pas si géré par une agence professionelle de la LCD).

En conclusion n'ayant pas de projet de revente avant de rentrer en France, et repassant automatiquement en LMNP lorsque je rentrerai en France (salaires > revenus location meublée), je ne vois pas de risque ni surcout à passer en LMP.

Opérationellemnt la déclaration sur la plateforme comptable en ligne sera la même et la décision LMP/LMNP sera prise en fonction des recettes déclarées chque année, et la fiscalité sur ces revenus sera la même qiue ce soit en LMP ou en LMNP.

Bref reste la décision de soit louer en meublé et donc bénéficier de la fiscalité avantageurse en LMP/LMNP; soit de louer en location nue et recréer un déficit foncier ce qui est intéressant compte tenu des bénéfices réalisés actuellement sur les autres appartements. A affiner.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Toutefois repasserions en LMNP si les recettes repassaient en dessous des seuils (analyse faite à chaque déclaration, passage libre d'un statut à l'autre).
exact, le Bofip, précise que comme l'on ne sait pas forcément si on est lmp ou lmnp au moment de la vente, elle est traitée avec le statut du moment, rectifiée, si besoin losrque le statut est connu en fin d'année

- le point le plus critique en LMP est la fiscalité sur les plus values
Pa seulement; pour les lmnp qui ont des années en déficit, ceux ci ne sont pas "transférables" sur le lmp;
par ailleurs les déficits des lmp sont de droit obligatoirement imputés sur les revenu généraux, et non reportables; mais les déficits ne semblent pas te concernés;
et charges sociales sur la plus value
là je ne suis pas d'accord; c'est l'application de l'ancienne pratique de la sécu sur les lmp, lorsque ceux ci était obligatoirement inscrit au RCS; et par ailleurs il faudrait distinguer plus value court terme/long terme; je m'exlpique :en tant que lmp non soumis au régime sécu ou indépendant, la sécu ignore complètement l'existence de ce lmp; Pour pouvoir payer des cotisations, il faudrait inscrire le jour de la vente le lmp à la sécu; bien sûr dans la situation antérieure, le lmp fiscal était obligatoirement inscrit au RCS , et à ce titre, comme toute entreprise, la plus value à court terme était rajouté au bénéfice de l'année et soumis à cotisations; ce n'est plus le cas aujourd'hui; on verra demain....
pas si géré par une agence professionelle de la LCD).
Une précision: cette phrase laisserait pouvoir penser qu' en confiant à une conciergerie un bien géré mis en location sur rbnb par exemple, ou l'investisseur n'interviendrait pas du tout, ne serait pas soumis aux cotisations si ces recettes sont supérieures à 23 000 ; ce n'est pas le cas, il faut que l'agence en question soit une agence possédant la carte G (gestion) ce qui n'est absolument pas le cas de la majorité des conciergeries;

mais là aussi je ne pense pas que tu es concerné....
 
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