somebody.. help?

gil2rob

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Bonjour,
Comme la plupart de ceux qui demandent des infos, on m'a proposé de la défisc de Robien et je ne sais pas quoi en penser même si tout est fait pour que je trouve ça très alléchant.
en gros les infos brutes adaptés à mon cas par le conseiller patrimoine sont les suivantes:

bien: T2 à castelsarrasin à 67 km de toulouse (proche centre, écoles, mairie, res. de standing, rdc+2, parking terrasse, jardin, 1 piscine par bâtiment, sécurisé, gare sncf dans la ville)
investissement tout frais compris: 102050 ro
loyer: 430 ro

ma situation : célib. Revenus: 3150 ro/mois net . donc d'après la conseillère: revenus imposables: 36000 euros environ avant abattement
emprunt sur 22ans à 5% (encore non négocié) mensualités : 673 ro. 8082 euros fixes par an à rembourser
dépenses: pack locatif 15% du loyer et taxe foncière 6% du loyer

Revenu locatif sécurisé: 4080ro/an
Abattement 6%
Revalorisation des loyer: 1,5%
En gros tout ce qui est pack locatif : 650 euros / an et taxe fonciere : 260 ro/an ces deux chiffres varient selon l'année

TMI: 37,38%
Gain fiscal cumulé: 25662 euros!

alors après ça devient carrément alléchant pour moi qui ait eu ma première paie de ma vie l'an dernier:
Effort d'épargne personnel : 150ro/mois lissé
Prix de revente: 118 433 ro
Capital restant dû: 68992 ro
Capital créé: 49441 ro
rentabilité : 17,55%!!!!

  • après on me parle d'une réservation à faire sans chèque de réservation (négocié avec le promoteur) donc avec un contrat de vente sur plan à signer tout de suite,
  • que tout est sécurisé: vacance, carrence, dégradation, la totale
  • que j'ai un repport de remboursement de l'emprunt d'un an
  • que j'ai pas de pénalité de rachat de l'emprunt au bout de 10 ans
  • que la livraison du bien est prévue pour novembre 2006 donc à priori les travaux ont déjà commencé donc que je vais payer 30% du prix de vente à la signature de l'acte authentique de vente (j'imagine que ça c'est devant le notaire) mais que tous mes frais intercalaire ou de dossier sont compris dans le prix total de vente donc remboursé à la signature.
  • que j'ai pas à me faire de souci, j'ai m'occuper de rien
  • et surtout je m'apperçois qu'en regardant le lieu de construction de la résidence à castelsarrasin il y a pas beaucoup d'annonces de location (3 sites web immobilier existant et 3 annonces ou moins sur chaque)
  • ce qui semble vouloir dire que même si le promoteur est gestionaire (critère de choix du promoteur par le cabinet de défisc) celui-ci va me semble t'il avoir du mal à louer ses apparts et même à pb à la revente dans 10 ans car il semble qu'il n'y ait pas beaucoup d'offre dans cette ville. et pour les locations même si je suis assuré pour une vacance de 12 mois, ça se bouscule pas au portillon pour louer dans le coin.
  • je m'appercois que sur le site du promoteur censé avoir 25 an d'expérience (critère de choix du promoteur)et 1000000 de capital , en fait d'après societe.com le groupe a été créé en 97 et avec 25000 ro de capital
  • que comme leader régional (autre critère de choix du promoteur) il est pas très cité sur le web.

J'ai peeeeur... au secours?:eek: nan sérieusement arnaque ? ou pas?
Et surtout est-ce que ça vaut vraiment le coup? même si ce n'est que 150 euro/ mois est-ce que ça ne vaut pas mieux pour moi de les investir ou même un peu plus dans un autre plan ou carrément dans de l'investissement immobilier plutot que de la défisc.

je viens de me relire.... j'ai mis beaucoup de détails .. exhaustif comme j'aime. pardon malgré tout pour les fautes d'orthographe.
 

gil2rob

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vieukatkat a dit:
une rentabilité de 17 % ca me semble tellement merveilleux que ca en devient suspect.
exact, j'en ai fait la remarque à mon conseiller qui m'a dit qu'en plus la rentabilité sera encore meilleure que prévue vu que sur la simulation, l'emprunt est à 5% alors qu'en général après négociation c'est plus du 3,8%...
En tous cas, j'ai l'impression de m'emmeler les pinceaux grave... :confused:
 

Babar

Contributeur régulier
Je ne sais pas si l'investissement est bon, en tout cas votre "conseillère" ne brille pas par sa compétence: à partir des revenus de 2006, la tranche à 37,38% n'existe plus, pas plus que l'abattement de 6%. Quand vous compterez les frais réels (entretien, frais de redaction de bail, d'état des lieus, copropriété, vous serez globalement à 22-23% de frais et non à 21%. Quant au gain d'impôt, il sera d'environ 15000 € sur 9 ans. Je ne vous parle pas du montant d'épargne net..., surtout si vous convolez et avez des enfants...
 
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