Simulateur investissement locatif De Robien

Fred

(ancien taulier)
Un simulateur mérite le détour, c'est le simulateur de gain d'impôt (c'est un lien commercial). Après inscription (il faut donner un email qui sera vérifié), en fonction de ses revenus et de sa tranche d'imposition, il permet d'avoir une vue sur les différents dispositifs fiscaux, dont la loi de robien. Il n'y a pas d'engagement.
Lien commercial supprimé.


Un autre simulateur existe sur excel. 'besson-robien.xls' est disponible sur le site excel-downloads.com sur cette page.
 
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cgodon

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je viens de voir quelqu'un qui est recommandé par le site www.de-robien.fr et l'association Française d'aide aux contribuables...
après un rapide liban patrimoniale, il m'effectue une simulation de Robien.
un bien de 130 000 sur 15 ans dans banlieu d'une ville moyenne du sud de la france, (tout le monde va dans le sud, il faut fuire le nord...) apport mensuel de 500 euros ... avec un rendement de 7,5%
il me dit, De robien c'est fait pour un investissement de 140 à 150 000, au dessus c'est pas la peine...
je lui dit, moi je prefere le centre d'une grande ville : par exemple Lille, avec un bien à 190 000 sur 15ans, et un loyer à 800 eur environ pour 61 m2.
c'est pas rentable, vous trouverez aucune assurance qui vous garantira les loyer à ce niveau...

qu'en pensez vous ?
 
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samdanis

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Bonjour cgodon,

Si j'ai bien compris vous souhaitez investir ds l'immobilier par le biais de la loi De Robien pour avoir droit à une incitation fiscale. et vous hésitez entre les propositions qui vous sont faites?

Le renseignement que vous souhaitez, est au niveau de l'assurance ou au niveau de l'emplacement et de la rentabilité de l'investissement?


:)
 

cgodon

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oui, je me dis qu'il faut bien que ce logement soit au centre d'une grande ville qu'en periferie d'une ville moyen au grande...
Mais le PB c'est que c'est cher et même très cher pour un appartement de 3 pieces. je ne cherche pas de studio ni de 2 pieces, car je suppose qui y a bcp de changement de locataire.
voilà, j'en suis qu'au début de mes recherches..
 

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samdanis

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Effectivement c'est très cher.
Je remarque que votre appart à Lille est à priori bcp trop cher : + de 3000 € le m2, même si c'est du neuf, ça me semble très élevé. Qui plus est, il me semble que la location à Lille n'est pas si élevé que ça, il me semble que c'est à peine plus élevé que chez moi avec une moyenne à environ 7 € le m2 par mois en location. Effectivement, il ne s'agit que d'une moyenne, mais sur Lille, ça vous fait un 13 € le m2 par mois (800/61m2), ça me semble très élevé.
Juste à titre d'info, vous êtes seul ou en couple, vous cherchez un appart sur Lille, on vous propose un appart neuf à 800€ (hors charges je suppose), acceptez vous de le prendre en sachant que vous n'aurez que 61m2 ? Et en sachant que vous pouvez trouver la même chose (en plus ancien) et pour bcp moins cher.
Qui plus est, votre rentabilité brute est à 5%, ça me parait léger quoique vous avez l'incitation fiscale.
A vous de voir si vous souhaitez réellement investir ds l'immobilier ou au final payer un peu moins d'impôts.
Sinon, par rapport à votre simu De Robien sur Excel, vous avez trouvé votre bonheur?

@+
 

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cgodon

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Après verification (google location lille), Vous avez raison les prix à la location sur Lille sont de l'ordre de 600 à 700 avec parking.
donc, il me sera très difficile de louer à ce prix là....

Ce que je recherche, je ne sais plus...
je veux simplement d'endetter pour m'enrichir, (car j'ai fini de rembourser mon 5 pieces à Paris).
 

cgodon

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J'ai telechargé le simulateur excel. 'besson-robien.xls'
il manque une petite doc d'accompagnement, pour faire des commentaires sur les différents paramètres....
sur le premier écran, que faut-il mettre dans le champ : nb année pour la rentabilité. moi, j'ai mis le même nbre d'année que la durée d'emprunt...

6% de Déduction forfaitaire : ??
Déduction micro-foncier 40,00 % : ??

economie réalisée : 7 % ??
rentabilité : 4% à éviter

quels sont les chiffres cles à regarder ?

merci
 

cgodon

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Suite : sur la feuille excel : Besson
il y a une colonne Total des sorties : coresspondant a la somme Déduction forfaitaire + Amortissement besson + enteret d'emprunt + charge.
on calcule de déficit en prenant ce total - le montant du loyer.
comment on calcule le excédent déficitaire ?

pourquoi impot sur le loyer = 0 ?

Débours réél de trésorie annuel, je ne comprend la formule ???
c'est que ce je dois sortir de ma poche ?

comparaison mirco foncier : je ne sais ce que c'est ?
 

samdanis

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Désolé Cgodon,
Je n'ai pas pu répondre à vos dernières question concernant votre projet De Robien...

concernant les questions que vousvous posez, je vais essayer d'y répondre simplement :

1. Nbre d'année pour la rentabilité, effectivement, je vous conseille d'indiquer la durée de votre crédit, c'est ce qui me parait le plus judicieux.

2. 6% de déduction forfaitaire :

Lorsque nous réalisons un investissement immobilier, normalement, ce sont les règles de droit commun qui s'appliquent, vous avez des ressources (Loyers) et vous avez des charges (charges de copropriétés, assurances diverses, Impôts fonciers, travaux,...).
Vous avez 2 options fiscales : Le régime du micro foncier et le régime du réel.

Le micro foncier : Vous avez vos revenus et vos charges, mais en choisissant ce régime, à vos revenus, vous déduisez 40% de charges (à titre forfaitaire). Cela veut dire que vous serez imposé sur 60% de vos revenus locatifs (pour choisir ce régime il faut avoir moins de 15000€ de revenus locatifs par an).
Intéresssant si vous avez peu de charges à déduire.

Le régime du réel : A vos revenus, nous déduisons une partie forfaitaire (14%) qui est censé représenter les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement,... POur les autres frais (intérêts d'emprunt, travaux,...) vous pouvez les déduire de leur montant réel.
Intéressant quand vous avez des charges à déduire comme lorsque vous avez un emprunt en cours.

Vous remarquerez que dans ces 2 régime nous avons des déductions forfaitaires (40 et 14%).
Pour De Robien, sachant que vous déduisez l'ammortissement de votre bien, la déduction forfaitaire passe de 14% à 6%.

Je suppose que le simulateur que vous avez compare un achat sous le régime De Robien (avec les avantages fiscaux) et un achat en prenant le régime du micro foncier.

L'économie réalisée est la différence entre le choix du micro foncier et du De Robien ( je suppose).

Si vous voulez plus d'infos, ou si je n'ai pas été clair, posez moi des questions, j'essaierai de vous aider.
@+
SAm
 
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