Si l'acheteur n'obtient pas son crédit, le vendeur doit rendre la provision (Cass.)

VincentM

Journaliste
Bonjour,
cBanque a publié vendredi dernier un article basé sur une décision de la cour de Cassation :

Si l'acheteur n'obtient pas son crédit, le vendeur doit rendre la provision
L'acheteur d'une maison qui n'obtient pas son prêt récupère la provision sauf si le vendeur prouve que l'acheteur est responsable de cette impasse et de l'abandon de la vente, selon la cour de Cassation.
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Nous proposons aux lecteurs qui souhaitent commenter et discuter cette information de le faire ici.
 

Elaphus

Contributeur régulier
C'est un non-événement, rien de nouveau sous le soleil.

La restitution est de droit, et la preuve est évidemment à apporter par le vendeur, c'est du droit de la preuve élémentaire.

Quand on fait un billet sur un arrêt, le mieux est quand même d'en fournir les références (date, chambre, n° de pourvoi).:oops:
 

Fred

(ancien taulier)
Merci de votre avis d'expert, Elaphus.

Contrairement aux articles de fonds que nous rédigeons où l'on s'efforce de donner les liens vers les textes de référence, ce "billet" est une dépêche de l'AFP que nous avons reprise.

Je suis d'accord qu'il manque les références qui aurait permis de connaître précisément l'arrêt et l'affaire, et, pas simplement une interprétation.

Dès lors, on ne peut que supposer certains éléments. Mais aussi trouver étonnant qu'un professionnel du droit en ait jugé autrement, dans une autre instance.

NB : à ce propos, si vous avez des envies de rédaction, contactez-moi.
 

Vanille95

Contributeur régulier
Je suis d'accord qu'il manque les références qui aurait permis de connaître précisément l'arrêt et l'affaire, et, pas simplement une interprétation.
Cass. Civ 3, 26.5.2010, N° 676
La décision n'est pas encore publiée sur Légifrance.
 

Elaphus

Contributeur régulier
Si, elle l'est, mais le numéro 676 ne correspondant pas à la numérotation usuelle des pourvois, il suffisait de chercher par la date. ;)

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...EXT000022279565&fastReqId=642640668&fastPos=1

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mai 2010, 09-15.317, Publié au bulletin


Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 avril 2009), que par acte notarié du 29 mars 2005, les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que pour le débouter de sa demande, l'arrêt, qui constate que M. Y... a présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8 juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15 juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005, retient qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;

article 1178 du code civil: condition suspensive
article 1315 du même code: droit de la preuve.

Moyen du pourvoi gagnant:

Le pourvoi reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le bénéficiaire de la promesse à payer aux promettants le montant de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2005,

aux motifs qu'il résulte de l'examen des pièces produites que, le 7 avril 2005, M. Y... a déposé auprès de la Caisse d'Epargne une demande de prêt d'un montant de 400 000 € au taux de 3,5% l'an, remboursable en deux cent dix mensualités, qu'il a, le 16 mai 2005, quoique se prévalant du défaut de réalisation de la condition suspensive, sollicité auprès de Maître A..., notaire des époux X..., la prorogation de la date limite d'obtention du prêt « en raison d'une demande de renseignements complémentaires portant entre autres sur la nature et le montant des travaux à réaliser », qu'après échange de courriers et sans répondre à cette demande, Maître A... a, le 23 juin 2005, informé M. Y... de l'accord des époux X... pour « proroger la promesse de vente jusqu'au 15 juillet 2005, dernier délai », qu'il n'est pas justifié d'un accord de prêt qui serait intervenu avant cette date, mais seulement d'un fax adressé le 8 juillet 2005 par la Caisse d'épargne à Maître A... pour l'informer du dépôt le même jour d'une demande d'un prêt de 400 000 € au taux de 2,95 % l'an remboursable sur quinze ans, que cet établissement a, le 29 juillet 2005, délivré une attestation d'accord de prêt sous conditions, portant sur une somme de 400 000 € au taux de 3,25 % l'an, remboursable sur quinze ans, puis, le 19 août 2005, adressé à Maître A... la copie d'une offre de prêt correspondante, que le prêt n'a donc pas été obtenu dans le délai d'acquisition prorogé, que les appelants font valoir que la demande de prêt du 7 avril 2005 n'a pu prospérer faute de diligences du postulant, qu'ils en veulent pour preuve, notamment, outre les termes sus-rapportés du courrier du 16 mai 2005, un courrier du 30 mai suivant dans lequel M. Y... indique à Maître A... : « Aujourd'hui j'ai mis à la disposition du banquier tous les éléments nécessaires et je devrais obtenir une réponse dans le mois et donc pouvoir signer l'acte définitif aux alentours du 15 juillet » ainsi que le dépôt d'une seconde demande de prêt, qu'ils observent au surplus qu'il s'avère que M. Y... a souhaité négocier le financement tant du prix d'acquisition que des travaux de réhabilitation, alors que le bénéficiaire d'une vente sous condition suspensive se doit de solliciter un prêt conforme aux stipulations de la promesse, qu'en procédant ainsi, M. Y... a retardé l'obtention d'une offre définitive de prêt et manqué à ses obligations contractuelles, qu'il appartient à celui qui s'est obligé sous condition de démontrer qu'il a accompli des diligences normales ou encore de justifier des raisons pour lesquelles il n'a pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de cette condition, qu'en l'occurrence, M. Y... n'établit pas quelles pièces accompagnaient sa demande initiale de prêt ni quels renseignements complémentaires auraient été exigés par la Caisse d'épargne, qu'il n'explique pas même pourquoi ces renseignements auraient porté « sur l'assiette globale de l'opération », selon ses termes, alors que le prêt qu'il sollicitait était dit « sans travaux » ni pourquoi il a renouvelé sa demande de prêt, qu'il ne démontre donc pas que la non obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable à faute, que, par suite, la condition suspensive doit être réputée accomplie et son incapacité à acquérir, sinon au 16 juin 2005 du moins au 15 juillet suivant, justifie que l'indemnité d'immobilisation soit reconnue acquise aux époux X..., alors qu'il appartient seulement au bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de justifier qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse dans le délai imparti par celle-ci et qu'en exigeant en l'occurrence du bénéficiaire, au-delà d'une telle obligation, qu'il fasse la preuve de ce que la non obtention du prêt dans le délai de réalisation de la promesse ne lui était pas imputable à faute, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1178 et 1315 du Code civil.
 

Elaphus

Contributeur régulier
Il faudrait peut être corriger le titre pour y inclure l’idée : ‘sans faute prouvée’ de l’emprunteur.
Profitons de ce sujet pour faire une petite mise au point, restant simple, sur un sujet qui amène bien des conflits, surtout en période de baisse des prix, et plus encore avec un vendeur pris par un crédit-relais. On le voit sur bien des forums, où rancoeurs et petites combines se déversent…
Il est bien évident que des acquéreurs de mauvaise foi utilisent la clause suspensive d’obtention du prêt comme une seconde possibilité (illégale cette fois) de rétractation faute d’avoir exploitée à temps celle qui leur est offerte, et cherchent ainsi à se faire refuser le prêt, ou bien manifestent peu de diligence pour obtenir une offre.
D’un autre côté les vendeurs sont prompts à suspecter l’intention de leur nuire face à un refus de prêt qui souvent les place en situation difficile, ne serait-ce que par les mois perdus.
La jurisprudence est claire s’il y a conflit, qui viendra le plus souvent du vendeur (qui cherche à bénéficier de la clause pénale), mais l’acquéreur peut aussi avoir à agir face à un refus illégitime de restitution de la somme consignée. Partons du cas où c’est le vendeur qui est le demandeur (dans l’autre sens cela fonctionnera néanmoins de la même façon, et dans les 2 cas le fait initial ne posera pas, en principe, de problème de preuve : il sera évident que le prêt n’a pas été obtenu, ou que le dépôt n’a pas été restitué):
- l’acquéreur doit prouver dans un premier temps pour se dégager de sa responsabilité qu’il a bien demandé un prêt (une seule demande suffit malgré stipulation contraire, mais à ne pas accepter côté acquéreur par précaution) conforme aux conditions prévues. Il importe donc de les définir dans l’avant-contrat de façon réaliste, précise (taux maximum, durée etc), et conformes aux besoins de l’emprunteur. Qui n’a pas intérêt à laisser l’agent immobilier, le notaire, ou le vendeur, le faire d’une façon qui va lui nuire ensuite. Je connais un cas où l’agent immobilier avait porté de fausses mentions, hélas acceptées imprudemment par les acquéreurs, dissimulant qu’un prêt relais leur serait nécessaire, et cela a mal fini pour eux. Inversement le vendeur n’a pas intérêt à accepter une rédaction faite de telle façon qu’il sera facile à l’acquéreur de se défiler, et il devra avoir une appréciation suffisante du caractère réaliste de la demande de prêt du candidat à l’emprunt (il y en a qui rêvent un peu…on le voit même ici), ce qui est le point le plus délicat (on n’imagine guère un vendeur assez niais pour accepter qu’un taux de 3% sur 30 ans soit porté à l’avant-contrat quand la norme du moment dépasse les 4% sur 15 ans!). Il faudrait aussi prévoir le (ou les) type de garantie accepté, cela devient de plus en plus une source de litige (caution refusée sur un ratio d’endettement qui par ailleurs n’interdit pas l’emprunt, renvoyant à une constitution d’hypothèque, qui va rallonger le délai de montage du crédit… et peut faire sortir d’un délai qui a pu être stipulé comme impératif par un vendeur qui va voir cette précaution se retourner contre lui).
- S’il apporte cette preuve, comme ci-dessus, la charge de la preuve que l’acquéreur se serait néanmoins arrangé pour faire échouer la demande de prêt passe légitimement, comme dans l’arrêt ci-dessus encore, au vendeur. Il faut bien admettre que le plus souvent cela lui sera difficile, mais comment faire autrement puisque c’est une exigence fondamentale de la procédure comme du code civil? Il va notamment se heurter au secret bancaire, qui empêchera de mettre en évidence un refus de prêt de complaisance consenti par une banque, ce qui arrive…
Ainsi un vendeur aura à bien réfléchir sur la pertinence qu’il y a à engager une action sur cette base, alors que la procédure sera longue et coûteuse, et d’issue incertaine, s’il n’est pas devant un cas évident (acquéreur n’ayant pas demandé le prêt, ou l’ayant fait hors délai ; acquéreur n’ayant pas demandé le prêt selon les conditions initialement définies, sauf s’il a en fait allégé ses exigences, toutefois un juge du fond peut juger souverainement, s’agissant de faits, qu’il n’y a pas eu respect du contrat, mais la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de juger qu’un prêt refusé l’aurait été à plus forte raison aux conditions initiales ).
Un simple sentiment ne lui sera d’aucun secours, c’est une preuve que le tribunal exigera de lui. De même l’intermédiaire qui bloquerait de façon illégitime la restitution de la garantie, ce qui s’observe parfois, devra faire attention à la mise en cause de sa responsabilité.
Reste que l’on est parfois surpris de la légèreté avec laquelle des candidats à l’achat se lancent dans l’aventure, ou du dépit de vendeurs voulant à toute force que leur pigeon emprunte, quand il ne le peut pas, afin de se tirer eux-mêmes d’une situation difficile.

 

Gagarine

Contributeur régulier
Jusque là, rien que du bon sens. Mais merci pour ces précisions.
D'où l'intérêt de rédiger un compromis de vente avec l'aide de son notaire plutôt que dans une agence pas toujours très scrupuleuse...
 

Fred

(ancien taulier)
Jusque là, rien que du bon sens. Mais merci pour ces précisions.
Merci pour ces précisions et ce rappel d'une clause dont l'intérêt est contraire entre les 2 parties.

D'où l'intérêt de rédiger un compromis de vente avec l'aide de son notaire plutôt que dans une agence pas toujours très scrupuleuse...
Effectivement, ce n'est pas bête.

J'ai eu l'occasion de voir cette clause rédigée de manière très restrictive par une agence. Outre un taux d'intérêt élevé, l'acheteur ne pouvait se prévaloir de la clause que s'il avait dans les 15 jours après le compromis confirmé auprès du vendeur avoir déposé sa demande de prêt, puis, confirmé encore 15 jours plus loin, du refus de la banque.
 

Elaphus

Contributeur régulier
Les AI ont des compromis pré-imprimés, ce qui est insupportable, un contrat demandant à être sur-mesures, avec la case en blanc pour le financement.

Les notaires n'ont pas de pré-imprimé, mais l'équivalent: leurs logiciels avec clauses de style sans portée.

Pour l'honnêteté, je ne sais pas qui l'emporte sur l'autre. ;)

Je connais néanmoins un arrêt ahurissant où une Cour d'appel déboute un acquéreur, commerçant, au motif qu'étant par là un peu avisé, il n'aurait jamais dû faire confiance à un AI. C'est fort au regard de l'exigence d'impartialité et tout!

En revanche le notaire ne serait à conseiller que si ce n'est pas celui du vendeur. Et si chacun a le sien, le risque est grand que l'un des 2 ne fasse le travail.
 
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