Se lancer en SCPI.

[jeya]

Petite présentation rapide :

Nous avons 40 ans tous les 2, avec 2 ados à la maison.
Nous avons déjà plusieurs placement (PEE, titres, AV pour nous 4, livret A).

Notre objectif serait d'obtenir un complément de retraite et de diversifier notre épargne. Nous pensions donc à l'immobilier.
Ne pouvant pas nous lancer sereinement dans l'achat immobilier, car n'ayant pas le temps de s'y consacrer sérieusement (entre la vie quotidienne perso/pro et la rénovation en cours de notre maison...)... De fait, nous nous interrogeons naturellement sur les SCPI que nous découvrons depuis peu.

L'idée pour le moment, ce serait de faire un crédit conso entre 10 et 25 000 euros (sur 7 ans) pour acheter des parts Corum Origin avec un horizon de placement sur 25 ans mini.

Certes un crédit conso, ce n'est pas le plus avantageux, mais il nous sera difficile d'obtenir un crédit immo pour acheter des parts en SCPI et ça nous laisse une certaine souplesse d'amortissement (anticipation, etc, sachant que c'est dans nos habitudes). Et en plaçant sur aussi longtemps, le surcoût du crédit serait de toute façon largement compensé (sauf catastrophe bien sûr).

Pour ce projet, nous pouvons assumer une charge mensuelle de 250 euros environ.
Crédit de 20k sur 84 mois = mensualité de 280 euros / coût de 3 500 euros.
Pour effacer les intérêts du crédit sur 84 mois, il faudrait que le dividende soit de 45 euros/mois (sur 78 mois puisqu'il y a 6 mois de carence).
Corum m'annonce un dividende mensuel de l'ordre de 80 euros(!); mais bon, partons sur 40/50 euros/mois.
Une fois le crédit remboursé, c'est "tout" bénef... L'objectif ensuite étant de réinvestir automatiquement le dividende, voire de faire un nouvel investissement si ce type de placement nous convient.


Vos avis svp ?

 

[poam5356]

Une fois le crédit remboursé, c'est "tout" bénef...

"Tout bénef", c'est bien vite dit. C'est d'abord tout bénef pour le fisc.
Si votre TMI est à 30%, pratiquement la moitié des revenus partent dans les caisses de l'Etat.

 

[Buffeto]

Vos avis svp ?

la stratégie est en rapport avec les objectifs ....je valide .

 

[Mat-1975]

Hello !

Je pense qu'il faut plus d'infos, en effet, car côté Fiscalité + prêt conso...., ça peut faire drastiquement chuter l'intérêt et le rendement de l'opération.

Si vous n'avez besoin de revenus qu'au moment de la retraite, peut être penser au direct, en démembrement.

Mais j'ai l'impression que pour le moment, (il vous reste 25 ans avant la retraite), et pour éviter un cout de crédit à la conso vraiment non négligeable, je partirais plus vers de l'achat de parts de SCPI en Assurance vie "en DCA" c'est à dire en consacrant tout votre effort d'épargne chaque mois en SCPI et en capitalisant pour le moment les loyers perçus en rachetant des parts.

Qu'en pensent les autres ?

A plus,

Mathieu

 

[lebadeil]

Bonjour @jeya,
êtes vous propriétaire de votre résidence principale ?
Je comprends que vous n'ayez pas le temps aujourd'hui mais quid a l'horizon 2-3 ans ? Avec un placement court terme en attendant ?

Peut-être l'occasion de rentrer sur un marché baissier lorsqu'il sera stabilisé pour de l'immobilier en direct soit pour votre RP, soit du locatif optimisé fiscalement ? Et des conditions de pret plus favorables.
Si vous partez pour des SCPI, c'est pour du long terme ..... cdlmt

 

[Tomas466]

Mais j'ai l'impression que pour le moment, (il vous reste 25 ans avant la retraite), et pour éviter un cout de crédit à la conso vraiment non négligeable, je partirais plus vers de l'achat de parts de SCPI en Assurance vie "en DCA" c'est à dire en consacrant tout votre effort d'épargne chaque mois en SCPI et en capitalisant pour le moment les loyers perçus en rachetant des parts.

Qu'en pensent les autres ?

Ça se calcule, effectivement. Mais pour pouvoir comparer les approches il faut figer des paramètres, de durée de détention notamment, ainsi que de fiscalité. Et prendre en considération qu'on ne peut apparemment pas détenir plus de 55% de SCPI en AV Origin (ce qui suppose 45% dans d'autres UC, ou aller vers d'autres SCPI potentiellement moins rémunératrices dans une autre AV).

 

[Mat-1975]

Ça se calcule, effectivement. Mais pour pouvoir comparer les approches il faut figer des paramètres, de durée de détention notamment, ainsi que de fiscalité. Et prendre en considération qu'on ne peut apparemment pas détenir plus de 55% de SCPI en AV Origin (ce qui suppose 45% dans d'autres UC, ou aller vers d'autres SCPI potentiellement moins rémunératrices dans une autre AV).

Oui mais il n'y a pas que les av corum ni que les scpi curum....

 

[Buffeto]

Qu'en pensent les autres ?

AV versus Direct c'est jouer avec ton argent ou se servir du levier du crédit ....

 

[jeya]

"Tout bénef", c'est bien vite dit. C'est d'abord tout bénef pour le fisc.
Si votre TMI est à 30%, pratiquement la moitié des revenus partent dans les caisses de l'Etat.

Nous sommes tout en bas de la tranche des 11% (et accessoirement, nos dons font qu'on ne paient pas d'impôts).
Le "tout bénef" signifiait que, passée la période de remboursement du crédit, nous n'aurions plus de dette a assumer.

Si vous n'avez besoin de revenus qu'au moment de la retraite, peut être penser au direct, en démembrement

J'ai juste effleuré le sujet. Le projet, c'est quand même d'utiliser le dividende pour amortir les intérêts du crédit, puis, une fois ce dernier remboursé, de les réinvestir directement.
Mais c'est peut être une piste à explorer, il doit y avoir un calcul à faire.

Mais j'ai l'impression que pour le moment, (il vous reste 25 ans avant la retraite), et pour éviter un cout de crédit à la conso vraiment non négligeable, je partirais plus vers de l'achat de parts de SCPI en Assurance vie "en DCA" c'est à dire en consacrant tout votre effort d'épargne chaque mois en SCPI et en capitalisant pour le moment les loyers perçus en rachetant des parts.

Là par contre, j'ai pas tout compris...

êtes vous propriétaire de votre résidence principale ?

Oui, il nous reste 18 ans de crédit.

Je comprends que vous n'ayez pas le temps aujourd'hui mais quid a l'horizon 2-3 ans ? Avec un placement court terme en attendant ?

Du coup l'horizon est plutôt clair pour nous. Nos activités vont bon train, et ne vont pas vers la décroissance (financièrement comme temporellement).
Si nous devions acheter un bien aujourd'hui, ce serait soit en neuf sans travaux, soit en rénovation, dont nous devrions faire faire une grosse partie. Sans parler de la gestion locative... De fait, la SCPI trouve un certain intérêt (grandissant) pour nous.

 

[Mat-1975]

Là par contre, j'ai pas tout compris...

Je comprends que vous avez atteint votre capacité d'emprunt et que vous allez plutôt sur un prêt à la conso.
L'effet de levier à tout prix, je ne suis pas sûr....

Ma suggestion était de ne pas faire de crédit supplémentaire, mais de placer chaque mois vos 250€ en AV sur des parts de scpi. (pas forcément CORUM d'ailleurs)

A plus

Mathieu

 

[jeya]

Je comprends que vous avez atteint votre capacité d'emprunt et que vous allez plutôt sur un prêt à la conso.

Nous n'avons pas atteint notre capacité d'emprunt maximale.
Premièrement, trouver une banque qui accorderait un crédit immo pour l'achat de SCPI, ça ne court pas les rues visiblement.
Secondement, nous préférons garder notre capacité d'endettement immobilière pour financer d'éventuels travaux dans notre résidence principale.
Du coup, le crédit conso, représente une certaine facilité / confort (Par exemple, si nous avons une difficulté, il est plus simple a solder via nos liquidités ou prime).

L'effet de levier à tout prix, je ne suis pas sûr....

A tout prix, je ne sais pas. Je penses surtout que nous avons déjà plusieurs investissement mensualisé, dont certains sont discutables (AV euro par exemple).
L'idée première était quand même d'acheter un bien ancien à rénover, via un crédit immo de 50/60k avec une petite mensualité puis d'absorber le coût des travaux via le reste de notre capacité financière (or crédit ou petit crédit travaux/conso).
La démarche n'est finalement que de réorienter (et d'ajuster) ce crédit vers la SCPI, en gagnant une certaine réserve (d'où les 20k seulement).
Finalement, je penses que pour un faible effort d'épargne (par rapport à ce que nous envisageons initialement), nous pourrions minimiser les risques (du moins les rendre largement supportables) tout en profitant de l'effet de levier sur une si longue période. Sans parler du fait que, ce qui l'a SCPI nous convient, va rien n'interdira d'y investir à nouveau à l'avenir, ou rien n'empêchera s'en sortir tôt pour tard.
Quelque part, il y a donc aussi une approche objectif/rentabilité/sécurité-risque plutôt correcte pour nous.

 

[garnuts]

tu as quel taux pour ce crédit?
Perso je l ai fait avec le pret bourso il y a deux ans, 20K a 0,75%

 

[jeya]

tu as quel taux pour ce crédit?
Perso je l ai fait avec le pret bourso il y a deux ans, 20K a 0,75%

Sur les quelques simulations conso faites, je suis en gros à 4,75% (TAEG).
0,75%, c'était sur un immo ?

 

[Julien954]

Il faut faire le calcul si un versement programmé en SCPI en direct n'est pas plus intéressant qu'un financement au regard du taux.

Le versement programmé a l'avantage de pouvoir être suspendu à n'importe quel moment. Il faut juste sélectionner une SCPI qui accepte les versements mensuels (hors assurance-vie).

Et si vous n'avez pas besoin de revenu dans l'immédiat, l'achat de la nue-propriété est intéressante.

 

[garnuts]

Sur les quelques simulations conso faites, je suis en gros à 4,75% (TAEG).
0,75%, c'était sur un immo ?

non conso, c étais le taux de bourso en 2021 pour 20 ou 30 k

 

[Blister]

non conso, c étais le taux de bourso en 2021 pour 20 ou 30 k

C'était même 0,50% sur le crédit Mylombard.
C'est à cela que l'on mesure la forte hausse des taux en si peu de temps.

 

[jeya]

Il faut faire le calcul si un versement programmé en SCPI en direct n'est pas plus intéressant qu'un financement au regard du taux.

Le versement programmé a l'avantage de pouvoir être suspendu à n'importe quel moment. Il faut juste sélectionner une SCPI qui accepte les versements mensuels (hors assurance-vie).

Acheter 1 part, puis abonder de X euros/mois ?

Et si vous n'avez pas besoin de revenu dans l'immédiat, l'achat de la nue-propriété est intéressante.

Qu'on soit bien sur le même sujet. L'idée ce serait d'acheter X parts (en abondement mensuel ou en versement unique), mais ne toucher aucun dividende pendant une période donnée (au profit d'un tier). Puis commencer à toucher les dividendes, par exemple, lors du départ à la retraite ? Le but étant d'échapper à la fiscalité ?
J'ai un peu de mal à faire la comparaison n'étant pas très au fait de la fiscalité sur ce sujet....

 

[Vegas]

Il faut faire le calcul si un versement programmé en SCPI en direct n'est pas plus intéressant qu'un financement au regard du taux.

Le versement programmé a l'avantage de pouvoir être suspendu à n'importe quel moment. Il faut juste sélectionner une SCPI qui accepte les versements mensuels (hors assurance-vie).

Et si vous n'avez pas besoin de revenu dans l'immédiat, l'achat de la nue-propriété est intéressante.

[lien réservé abonné]

Outil plus complet : [lien réservé abonné]

Acheter 1 part, puis abonder de X euros/mois ?


Qu'on soit bien sur le même sujet. L'idée ce serait d'acheter X parts (en abondement mensuel ou en versement unique), mais ne toucher aucun dividende pendant une période donnée (au profit d'un tier). Puis commencer à toucher les dividendes, par exemple, lors du départ à la retraite ? Le but étant d'échapper à la fiscalité ?
J'ai un peu de mal à faire la comparaison n'étant pas très au fait de la fiscalité sur ce sujet....

Si vous effectuez du versement programmé, vous ne pourrez pas le faire avec un démembrement.
Le levier du crédit me semble une solution adaptée à vos objectifs. Le démembrement est également intéressant puisque vous cherchez des revenus à horizon de la retraite. La réduction offerte vous permet d'obtenir plus de parts.

Par exemple, si vous investissez sur Corum Origin la somme de 40 520€ avec un démembrement de 3 ans : remise de 15% sur les parts, acquisition de 42 parts contre 35,7 sans démembrement, au bout de 3 ans la valeur de vos parts est de 47 670€ ; revenus annuels 6% bruts : au bout de 3 ans 2 860€ (2 288€ en net) contre 2 431€ sans démembrement soit 429€ de différence

Vous pouvez contacter le service client de Corum qui est tout à fait amène de vous faire ce genre de simulation.
D'ailleurs, pensez au parrainage ! Si vous achetez uniquement des parts en démembrement, la technique pour en profiter c'est d'acheter dans le même temps une part en pleine propriété et Corum applique le parrainage sur la totalité de l'investissement.

 

[jeya]

Par exemple, si vous investissez sur Corum Origin la somme de 40 520€ avec un démembrement de 3 ans : remise de 15% sur les parts, acquisition de 42 parts contre 35,7 sans démembrement, au bout de 3 ans la valeur de vos parts est de 47 670€ ; revenus annuels 6% bruts : au bout de 3 ans 2 860€ (2 288€ en net) contre 2 431€ sans démembrement soit 429€ de différence

Comment arrivez-vous à ces résultats / informations (quel outils / source ?) ?
L'idée est intéressante car dans ce cas, le démembrement me permet d'augmenter mon nombre de part.

Il n'empêche que ça reste complexe comme produit.

 

[catillou69]

Bonjour, il y a 3 ans, j'ai vendu un appartement en indivision. Ma part s'élevait à 50.000€. Mon CGP m'a conseillé Vendôme Régions (650€) en démembrement. J'ai pu acquérir 100 parts. Total : 49000€. Entre temps la valeur s'est appréciée à 670€. Dans 2 ans, je serais pleinement propriétaire de ces parts. Et je pourrais percevoir les loyers.