SCPI et Surcote

balibalo

Membre
Bonjour,
J'ai comme projet d'investir à crédit 100 000€ sur 20 ans dans des SCPI pour compléter en partie ma retraite. Ma banque m'impose pour l'instant sa SCPI (Accimmo : Bureaux+++=, et je vais avoir le choix d'en prendre je pense au moins 1 ou peut être 2 autres.
Le choix est un peu un casse tête et plus j'avance et plus je recueille des informations, plus j'ai l'impression que c'est difficile...
Il y a 2 SCPI qui me plaisent car elles paraissent assez "solides" et permettent une diversification par rapport à la SCPI Accimmo:
Il s'agit d'Immorente et et de Primovie.
Malheureusement, je viens de m'apercevoir qu'elles sont en légères surcotes... Faut il du coup éviter d'acheter? Ou est ce un gage de sérieux des gestionnaires qui freinent les entrées pour mieux gérer les investissements?
 

moietmoi

Top contributeur
Malheureusement, je viens de m'apercevoir qu'elles sont en légères surcotes.
Bonjour,
les scpi ont différentes valeurs ( valeur officielle, valeur de retrait, valeur de reconstitution), c'est par rapport à la valeur de reconstitution? peut être Poam, si il passe par là pourrait t'en dire plus....
Mais sur le fond, je suis d'accord avec Buffeto, sur 20 ans et en politique de rendement.... le delta n'a aucune importance,
 

balibalo

Membre
Bonjour,
les scpi ont différentes valeurs ( valeur officielle, valeur de retrait, valeur de reconstitution), c'est par rapport à la valeur de reconstitution? peut être Poam, si il passe par là pourrait t'en dire plus....
Mais sur le fond, je suis d'accord avec Buffeto, sur 20 ans et en politique de rendement.... le delta n'a aucune importance,
C'est la valeur de souscription qui est supérieure à la valeur de reconstitution, donc une surcote. D'après l'article de Buffeto https://blog.moneyvox.fr/le-blog-a-buffeto/180/les-criteres-dinvestisement-en-scpi/ je voyais qu'il fallait se méfier des décotes. Je voulais votre avis pour une surcote!
Que pensez vous de Primovie et Immorente comme choix de SCPI avec bon rapport Rendement/Solidité(pour moi =risque un peu minoré = Stabilité dans le temps) pour se diversifier par rapport à la SCPI orientée bureaux "imposée" par la banque. J'aime aussi Epargne Pierre, mais le conseiller de gestion patrimonial de la MACSF que j'ai vu cet après midi me disait que le fait qu'ils n'augmentent pas trop la valeur de la part, n'était pas terrible...
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonsoir,

Malheureusement, je viens de m'apercevoir qu'elles sont en légères surcotes... Faut il du coup éviter d'acheter? Ou est ce un gage de sérieux des gestionnaires qui freinent les entrées pour mieux gérer les investissements?
"Faut il du coup éviter d'acheter?" Non, pas du tout.

Surcote ou décote est l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des biens de la SCPI.
Valeur de reconstitution :
Il s’agit du prix que devraient apporter les associés de la SCPI pour la reconstituer à l'identique.
Valeur de reconstitution = valeur de réalisation + Frais nécessaire à la reconstitution du patrimoine (Frais d’acte, frais de notaire, …)
La valeur de réalisation étant déterminée par les valeurs d'expertises des immeubles détenus.

La réglementation oblige à fixer le prix de souscription des parts de SCPI à -/+10% autour de la valeur de de reconstitution de la part de SCPI.
Ce qui laisse une certaine latitude au gestionnaire de la SCPI pour fixer le prix de souscription selon la stratégie commerciale qu'il met en oeuvre pour sa SCPI.

S'il veut attirer le client, une forte décote (dans les limites réglementaires, bien sûr) va mécaniquement faire monter le rendement affiché pour la SCPI.. D'où attrait pour elle.
Inconvénient évident pour les associés de la SCPI puisque leur patrimoine se trouve dévalorisé.

L'inverse est également vrai s'il ne veut pas voir les souscriptions augmenter parce que les biens qui répondent à sa politique de gestion manquent et qu'il ne veut pas investir sur des biens trop chers, ou de mauvaise qualité : Une forte surcote diminue le rendement affiché et n'attire par la clientèle.
Avantage pour les associés de la SCPI dont le patrimoine se trouve survalorisé, et désavantage pour les nouveaux entrants qui surpayent leur investissement.

La recherche de l’équité entre les associés nouveaux et anciens voudrait que le prix de souscription soit proche de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI.
Donc, faible surcote ou décote est, à mon avis, gage de sérieux et de responsabilité de l'équipe qui a la gestion de la SCPI.
Ce qui est le cas pour les 2 que vous mentionnez.
 

balibalo

Membre
Bonsoir,


"Faut il du coup éviter d'acheter?" Non, pas du tout.

Surcote ou décote est l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des biens de la SCPI.
Valeur de reconstitution :
Il s’agit du prix que devraient apporter les associés de la SCPI pour la reconstituer à l'identique.
Valeur de reconstitution = valeur de réalisation + Frais nécessaire à la reconstitution du patrimoine (Frais d’acte, frais de notaire, …)
La valeur de réalisation étant déterminée par les valeurs d'expertises des immeubles détenus.

La réglementation oblige à fixer le prix de souscription des parts de SCPI à -/+10% autour de la valeur de de reconstitution de la part de SCPI.
Ce qui laisse une certaine latitude au gestionnaire de la SCPI pour fixer le prix de souscription selon la stratégie commerciale qu'il met en oeuvre pour sa SCPI.

S'il veut attirer le client, une forte décote (dans les limites réglementaires, bien sûr) va mécaniquement faire monter le rendement affiché pour la SCPI.. D'où attrait pour elle.
Inconvénient évident pour les associés de la SCPI puisque leur patrimoine se trouve dévalorisé.

L'inverse est également vrai s'il ne veut pas voir les souscriptions augmenter parce que les biens qui répondent à sa politique de gestion manquent et qu'il ne veut pas investir sur des biens trop chers, ou de mauvaise qualité : Une forte surcote diminue le rendement affiché et n'attire par la clientèle.
Avantage pour les associés de la SCPI dont le patrimoine se trouve survalorisé, et désavantage pour les nouveaux entrants qui surpayent leur investissement.

La recherche de l’équité entre les associés nouveaux et anciens voudrait que le prix de souscription soit proche de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI.
Donc, faible surcote ou décote est, à mon avis, gage de sérieux et de responsabilité de l'équipe qui a la gestion de la SCPI.
Ce qui est le cas pour les 2 que vous mentionnez.
Merci beaucoup pour votre réponse.
J'en profite pour vous poser une question qui va sûrement vous paraitre très bête mais y a t'il une possibilité de négocier quelque chose lorsque l'on achète des parts de SCPI en direct? Le prix de la part? Des frais de souscription? Autre chose? Ou il y a t'il un intérêt de passer par un courtier?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Merci beaucoup pour votre réponse.
J'en profite pour vous poser une question qui va sûrement vous paraitre très bête mais y a t'il une possibilité de négocier quelque chose lorsque l'on achète des parts de SCPI en direct?
non pas possible
Ou il y a t'il un intérêt de passer par un courtier?
les frais sont les mêmes ..le courtier peut , peut être t'aider à choisir la SCPi (il en existe environ 70 )
 

Tomas466

Contributeur régulier
Si les frais ne sont pas négociables, il me semble malgré tout que certains CGP rétrocèdent une partie de leur commission à leurs clients (pas forcément sur toutes les SCPI). De mes lectures, ça peut aller jusqu'à 2,5% du montant investi.
 
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