Scpi en AV : prise en compte des loyer

[kolint93]

Bonjour,

Je me pose une question concernant les scpi en AV:

Dans le cas d'SCPI détenu sur une AV, et dont les loyer sont automatiquement versé sur un fond euro de cette AV, qu'en est il de la date de prise en compte de ces bénéfice concernant l'imposition ? Je ne parle pas des CSG crds, mais de la partie imposable.
Admettons que je souscris en 2020 et que je commence à percevoir des loyer en 2021 qui se verse sur le fond euros, est ce que vous me confirmez que tant que je ne touche rien, je ne suis pas imposable sur ces sommes?
Si oui, l'intérêt serait de laisser cette AV au minimum 8 ans sans rien toucher et de bénéficier de l'abattement de 9200/an avant de procéder à des rachats de ce fond euros?

Si Oui, encore une question subsidiaire, si j'arbitre à l'intérieur de cette AV avant 8 ans, pour par exemple, acheter à nouveau des parts de SCPI à l'aide des loyers situés sur le fond euros, Il n'y a toujours pas d'imposition sur ces sommes?

Merci à tous pour vos éclaircissements.

 

[moietmoi]

Bonjour, l' AV est une enveloppe étanche. Il y a , à l'intérieur, des prélèvements sociaux, mais tant qu'il n 'y a pas de rachat, partiel ou total, aucune imposition n' est due.
Une exception, les parts de scpi dans l'Av font partie de l'assiette de l'IFI

 

[jmi12]

Tout à fait d'accord avec la réponse de moietmoi. Vous pouvez procéder à tous les arbitrages souhaités, sans risque d'imposition à l'impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux). Et bien sûr, comme vous le dites, après obtention de la maturité fiscale (8ans), vous pourrez effectuer des rachats en bénéficiant de l'abattement de 9200 € (couple).

 

[kolint93]

Merci pour vos réponses précises.
Il me semblait bien que c'était cela, mais je préférais avoir confirmation ici
Merci aussi pour la précision sur l'IFI, mais bon, je suis loin de l'atteindre !
Si on suit cette logique, on peut en déduire 3 choses :

- Des scpi en AV sont intéressante s'il ne s'agit pas d'une somme trop importante (tout est relatif, mais disons qu'à maturité, si on ne dépasse pas les 9200 € de loyer par an, cela restera une enveloppe non atteinte par l'imposition sur le revenu), Ca peut être vu comme un moyen de préparer une retraite... (184 000 € à 5% donne 9200 euros).

- Si on a pas besoin de la somme pendant 8 ans, voire plus, ca peut être un moyen de succession idéal car sortant des droits de succession (voire, permettant de privilégier le conjoint au lieu des enfants par exemple).

Si besoin de petites liquidités avant 8 ans, on peut toujours faire des rachats sur les loyers recu en acceptant une imposition classique.

Je sais, buffeto va me parler de la nue propriété et de ses scpi allemande

Mais

 

[CharlyBgood]

Merci pour vos réponses précises.
Il me semblait bien que c'était cela, mais je préférais avoir confirmation ici
Merci aussi pour la précision sur l'IFI, mais bon, je suis loin de l'atteindre !
Si on suit cette logique, on peut en déduire 3 choses :

- Des scpi en AV sont intéressante s'il ne s'agit pas d'une somme trop importante (tout est relatif, mais disons qu'à maturité, si on ne dépasse pas les 9200 € de loyer par an, cela restera une enveloppe non atteinte par l'imposition sur le revenu), Ca peut être vu comme un moyen de préparer une retraite... (184 000 € à 5% donne 9200 euros).

- Si on a pas besoin de la somme pendant 8 ans, voire plus, ca peut être un moyen de succession idéal car sortant des droits de succession (voire, permettant de privilégier le conjoint au lieu des enfants par exemple).

Si besoin de petites liquidités avant 8 ans, on peut toujours faire des rachats sur les loyers recu en acceptant une imposition classique.

Je sais, buffeto va me parler de la nue propriété et de ses scpi allemande

Mais

J'ajouterai que tous les assureurs ne se valent pas: mieux aller chez SPIRICA & APICIL pour percevoir 100% des loyers versus 85% chez SURAVENIR: sur le long terme qui est l'horizon des SCPI, ça fait bcp de différence.

Sinon Bufetto doit roupiller ou acheter ses crustacés pour le 31, je pense
En tout cas la nu-pro c'est hors AV évidemment.

 

[poam5356]

(184 000 € à 5% donne 9200 euros).

5% en AV, c'est ambitieux, déraisonnable, ou alors c'est vu au travers le prisme déformant d'une bouteille de champagne vide.

Je sais, buffeto va me parler de la nue propriété et de ses scpi allemande

Oui, je pense qu'il a raison s'il le fait.
mais (pour en revenir au champagne), je pense qu'il a dû siffler sa 1ère cuvée de champagne pour Noël... Pas sûr qu'il débarque ici avant quelques jours...

 

[Softy]

Bonjour, je suis tout à fait d'accord avec Charly et je rajouterai qu'il ne faut pas oublier les frais de gestion qui viennent rogner le rendement
Selon les contrats, vous aurez au mieux 0,50% de moins (contrat mes placements Liberté-Spirica par exemple) et parfois près de 1%.
Le choix du contrat est donc primordial.

 

[kolint93]

5% en AV, c'est ambitieux, déraisonnable, ou alors c'est vu au travers le prisme déformant d'une bouteille de champagne vide.


Oui, je pense qu'il a raison s'il le fait.
mais (pour en revenir au champagne), je pense qu'il a dû siffler sa 1ère cuvée de champagne pour Noël... Pas sûr qu'il débarque ici avant quelques jours...

Je parle de scpi avant de parler AV, et je suis, d'après mes recherches, limité qu'à une seule AV qui autorise du 100%SCPI (Patrimea premium), mais s'il en existe d'autres, et avec du choix, je suis preneur.
Les 5% de SCPI sont effectivement "ambitieux", tablons sur 4%, l'idée n'était pas d'annoncer un taux flamboyant, mais de montrer, en maximisant le taux, que pour tirer 9200 € d'intérêt par an, il fallait déjà atteindre 184000 € (ce qui sera loin d'être mon cas... A 4%, on monte donc à 230 000.

J'ajouterai que tous les assureurs ne se valent pas: mieux aller chez SPIRICA & APICIL pour percevoir 100% des loyers versus 85% chez SURAVENIR: sur le long terme qui est l'horizon des SCPI, ça fait bcp de différence.

Sinon Bufetto doit roupiller ou acheter ses crustacés pour le 31, je pense
En tout cas la nu-pro c'est hors AV évidemment.

Je crois que ces derniers n'offre pas de 100% scpi dans leur AV... ou alors peu de choix d'SCPI...

Bonjour, je suis tout à fait d'accord avec Charly et je rajouterai qu'il ne faut pas oublier les frais de gestion qui viennent rogner le rendement
Selon les contrats, vous aurez au mieux 0,50% de moins (contrat mes placements Liberté-Spirica par exemple) et parfois près de 1%.
Le choix du contrat est donc primordial.

Comme évoqué plus haut, c'est un point important évidemment, mais je cherche surtout des AV qui permettent du 100% SCPI, avec du choix, et sans un gros montant minimal (je n'ai trouvé que patrimea premium qui demande quand meme 50 000 € mini...

Je ne vais pas gratter 15% de frais, ou 0,50 points si derrière, je dois mettre la moitié de la somme sur un fond euro qui plafonne à 2%! (surtout que j'ai déjà une AV par ailleurs sur fonds euros uniquement)

 

[flo1810]

Je ne vais pas gratter 15% de frais, ou 0,50 points si derrière, je dois mettre la moitié de la somme sur un fond euro qui plafonne à 2%! (surtout que j'ai déjà une AV par ailleurs sur fonds euros uniquement)

Regarde s'il est possible d'investir sur des SCPI par arbitrage et si le plafond de 50% maxi en SCPI s'applique aux versements ou à la valorisation du contrat. Si jamais par la suite tu peux arbitrer la somme qui est sûr le fonds euros, c'est quand même bête d'aller payer des frais ailleurs.

 

[CharlyBgood]

Comme évoqué plus haut, c'est un point important évidemment, mais je cherche surtout des AV qui permettent du 100% SCPI, avec du choix, et sans un gros montant minimal (je n'ai trouvé que patrimea premium qui demande quand meme 50 000 € mini...

Je n'avais pas compris ça ainsi.
Que recherches-tu exactement comme objectif à terme ?
J'ai du mal à te suivre.
En tout cas si c'est du rendement > ou = 5 % et avec des SCPI, je crains que l'AV ne soit pas le bon véhicule,
et qu'il faut "faire appel à un ami" qui pourrait bien être @buffetophile effectivement ...

 

[Buffeto]

Je sais, buffeto va me parler de la nue propriété et de ses scpi allemande

Sinon Bufetto doit roupiller ou acheter ses crustacés pour le 31, je pense

Oui, je pense qu'il a raison s'il le fait.

ah vous me faites plaisir les gars ……..

je viens de passer mon après midi à batailler et à me faire brancher sur un groupe facebook de professionnels ( libéraux pourtant ) avec des fake newsistes qui soutiennent que la reforme des retraites est faite uniquement pour avantager les amis banquiers et les potes de Macron de BlackRock ...

on ne devrait pas quitter son home sweet forum-home...

effectivement si tu as 180k€ de cash et que tu as un fort TMI l'idéal c'est sans doute de la NP de SCPi si tu n'as pas besoin de revenus immédiats ou alors des SCPI à fiscalité étrangère ...

mais ai-je besoin de l'écrire puisque tu avais toi meme anticipé ma réponse ...

 

[paal]

Sinon Bufetto doit roupiller ou acheter ses crustacés pour le 31, je pense

Ahhhh !
Encore du HOMARD, comme à l'assemblée ..... c'est d'un commun !!

 

[bennou]

Regarde s'il est possible d'investir sur des SCPI par arbitrage et si le plafond de 50% maxi en SCPI s'applique aux versements ou à la valorisation du contrat. Si jamais par la suite tu peux arbitrer la somme qui est sûr le fonds euros, c'est quand même bête d'aller payer des frais ailleurs.

Je confirme que c'est possible sur certains contrats, comme Netlife par exemple.

 

[kolint93]

Je n'avais pas compris ça ainsi.
Que recherches-tu exactement comme objectif à terme ?
J'ai du mal à te suivre.
En tout cas si c'est du rendement > ou = 5 % et avec des SCPI, je crains que l'AV ne soit pas le bon véhicule,
et qu'il faut "faire appel à un ami" qui pourrait bien être @buffetophile effectivement ...

Bonjour charly,

j'ai 36 ans, RP remboursé et Je souhaites placer 50 000 €, que je ne penses pas toucher a moyen terme, ni éventuellement à long terme (mais ceci dit, si j'en ai besoin, je ne suis pas contre de pouvoir "taper dans les intérêt générés pour faire face à un imprévu de la vie, ou a une baisse de salaire éventuelle).

Si je n'ai pas besoin de cette somme, ce qui me semble être surement le cas, cette somme restera sur cette AV, avec éventuellement les intérêt ré investi en SCPI par la suite.
A la retraite, si besoin, je récupérerais les loyers de ces scpi dans la limite des 9200 € pour augmenter mon niveau de vie de retraité.

Je souhaites que cette somme aille à ma femme, et non à mes enfants, s'il advenait que je décède, et je souhaites que cette succession soit hors droits de successions, hors AV, je ne connais pas de systeme qui permette de s'affranchire des part reservataires (mais je peux me tromper)

Pour résumer, j'essaye de voir le cout final succession comprise, tout en diversifiant une sommes dans plusieurs scpi au sein d'une AV.
Je suis pret à perdre un peu de rendement, si in fine, cette somme ira ou je le souhaites et sans imposition.

 

[kolint93]

ah vous me faites plaisir les gars ……..

je viens de passer mon après midi à batailler et à me faire brancher sur un groupe facebook de professionnels ( libéraux pourtant ) avec des fake newsistes qui soutiennent que la reforme des retraites est faite uniquement pour avantager les amis banquiers et les potes de Macron de BlackRock ...

on ne devrait pas quitter son home sweet forum-home...

effectivement si tu as 180k€ de cash et que tu as un fort TMI l'idéal c'est sans doute de la NP de SCPi si tu n'as pas besoin de revenus immédiats ou alors des SCPI à fiscalité étrangère ...

mais ai-je besoin de l'écrire puisque tu avais toi meme anticipé ma réponse ...

Non, pas de fort TMI, et juste 50 000 €!

Mais comme expliqué juste au dessus, mes objectifs ont d'autres paramètres qu'un rendement pure.

Mais merci de la proposition!

 

[kolint93]

Je confirme que c'est possible sur certains contrats, comme Netlife par exemple.

Je vais regarder, il me semblait avoir regardé il y a quelques temps, et il y avais un point qui ne me plaisait pas.
Mais je vais approfondir à nouveau!

Edit: je lis:

% maximum d'investissement par supports

Jusqu'à 50% en SCPI

A moins qu'il y ai une astuce que je ne saurais comprendre

 

[Buffeto]

Je souhaites que cette somme aille à ma femme, et non à mes enfants, s'il advenait que je décède,

effectivement dans ces conditions l'AV est le vecteur idéal pour favoriser une personne plutôt qu'une autre grâce à la clause bénéficiaire .

 

[paal]

Si on suit cette logique, on peut en déduire 3 choses :

- Des scpi en AV sont intéressantes s'il ne s'agit pas d'une somme trop importante (tout est relatif, mais disons qu'à maturité, si on ne dépasse pas les 9200 € de loyer par an, cela restera une enveloppe non atteinte par l'imposition sur le revenu),
Ca peut être vu comme un moyen de préparer une retraite... (184 000 € à 5% donne 9200 euros).

Il y a 2 ou 3 points à prendre en compte :
- le choix de SCPI dans une AV occasionne des frais lors de chaque versement sur ces SCPI, mais cela vous le savez très probablement déjà
- depuis la réforme de 2017 sur les assurances-vies, il existe un plafond de 150 KE par contribuable (300 KE pour un couple) au delà duquel, en cas de rachat plus important que celui dépassant l'abattement annuel, peut conduite à une fiscalisation plus importante (12.8 au lieu de 7.5%) du surplus d'intérêts)
- de l'opportunité de bien regarder comment vous serez imposé à l'IR à compter de 2020 (diminution de la tranche de 14 à 11% - éventuelle incidence de la modification du mode de calcul de la décote fiscale …)

- Si on a pas besoin de la somme pendant 8 ans, voire plus, ca peut être un moyen de succession idéal car sortant des droits de succession (voire, permettant de privilégier le conjoint au lieu des enfants par exemple).

Depuis la loi TEPA votée sous la présidence Sarkosy, mettre le conjoint parmi les bénéficiaires, puisque de toute façon, il se trouve exempté de droits ; le seul intérêt que je peux y voir, c'est que les sommes placées en assurance-vie ne font plus partie du patrimoine du couple ; mais quid si le conjoint décède avant l'assuré ??

Perso, ce que j'ai adopté, c'est une clause bénéficiaire mixte, un certain pourcentage au conjoint (40%), et les 60% restants aux enfants, ce qui avec 2 enfants fait 30% chacun …..

Il peut être utile de vérifier régulièrement les clauses bénéficiaires, de façon à contrôler si elles sont toujours adaptées ….

Si besoin de petites liquidités avant 8 ans, on peut toujours faire des rachats sur les loyers reçus en acceptant une imposition classique.

Bien entendu, et c'est un peu ce que je fais, en estimant en début d'année mon besoin de liquidités pour l'année complète, quitte à renforcer un contrat durant le 4ème trimestre de l'année si j'ai vu trop large au départ ....

 

[paal]

J'ai 36 ans, RP remboursé et je souhaites placer 50 000 €, que je ne pense pas toucher à moyen terme, ni éventuellement à long terme (mais ceci dit, si j'en ai besoin, je ne suis pas contre de pouvoir "taper dans les intérêts générés pour faire face à un imprévu de la vie, ou à une baisse éventuelle de salaire).

C'est un versement initial raisonnable, qui laisse de la marge pour un renforcement ultérieur ….

Si je n'ai pas besoin de cette somme, ce qui me semble être sûrement le cas, cette somme restera sur cette AV, avec éventuellement les intérêts réinvestis en SCPI par la suite.
A la retraite, si besoin, je récupérerais les loyers de ces scpi dans la limite des 9.200 € pour augmenter mon niveau de vie de retraité.

Si l'on résume, investissement à long terme (au moins jusqu'à la retraite, voire renforcement avant les 70 ans) et faculté de procéder à des rachats partiels limités (non imposés après les 8 ans d'âge du contrat) pour faciliter le passage de circonstances passagères ….

Je souhaite que cette somme aille à ma femme, et non à mes enfants, s'il advenait que je décède, et je souhaite que cette succession soit hors droits de successions hors AV, je ne connais pas de système qui permette de s'affranchir des part réservataires (mais je peux me tromper)

Voir le paraphe dédié à ce sujet de la désignation bénéficiaire dans le post précédent ….

Pour résumer, j'essaye de voir le coût final succession comprise, tout en diversifiant une somme dans plusieurs scpi au sein d'une AV.
Je suis prêt à perdre un peu de rendement, si in fine, cette somme ira où je le souhaite et sans imposition.

Au travers de ces deux posts votre objectif est clair, même s'il peut comporter des évolutions relatives au niveau de la désignation bénéficiaire ....

 

[moietmoi]

- Des scpi en AV sont intéressante s'il ne s'agit pas d'une somme trop importante (tout est relatif, mais disons qu'à maturité, si on ne dépasse pas les 9200 € de loyer par an, cela restera une enveloppe non atteinte par l'imposition sur le revenu),

NON!! ( en fait oui) tu as raison, mais complètement tort!!!

Imagine un contrat d'assurance vie de 109200 euros dont 100 000 de capital et 9200 de plus value( les loyers, les prise de bénéfices des uc , les intérêts des fonds euros; )
Si tu retires (rachètes) 9200 euros, tu auras seulment une toute petite partie de 9200 euros d'intérêts, et tu auras une partie du capital, en d'autres termes tes 9200 euros de rachat feront par exemple 7000 euros de capital , sans impôt et seulement 2200 euros d'intérêts qui eux seuls feront partie de l'abattement des 9200 euros;