SCPI achat decotées

[moietmoi]

Bonjour
Plusieurs sujets parlent de la baisse importante de certaines SCPI.
Les baisses font suite aux évaluations du patrimoine immobilier des SCPI dans le contexte actuel.
Ces SCPI ayant baissé sont elles une opportunité d'achat , avec un rendement fort.?
Ainsi une SCPI ayant habituellement un taux de rendement de 4,5%,se verrait avoir un taux de 5,3% pour une SCPI venant de baisser de 15% sa valeur , ayant des loyers identiques
Pour ma part, je ne pense pas, car j'attribue la baisse de valeur de l'immobilier des SCPI suite aux expertises concluant à une mauvaise pérennité des loyers.
Pour ceux qui pensent que la baisse de valorisation est due aux taux de crédits et à la baisse intrinsèque de l'immobilier, un effet d'aubaine est devant eux , offrant une très forte rentabilité pour les années qui viennent .
Qu'en pensez vous?

 

[Buffeto]

Ainsi une SCPI ayant habituellement un taux de rendement de 4,5%,se verrait avoir un taux de 5,3% pour une SCPI venant de baisser de 15% sa valeur ,

le pourcentage n'est rien

ayant des loyers identiques

seuls comptent les revenus

Qu'en pensez vous?

je viens de recevoir ce mail dePFO2 : Nous confirmons ainsi la fourchette de distribution prévisionnelle 2023 de la SCPI PFO2 comprise entre 4,00 % et 4,40 %* (taux calculé sur la valeur de part au 1er janvier 2023).

 

[Philou75]

Et moi ce mail de Perial :

Nous confirmons ainsi la fourchette de distribution prévisionnelle 2023 de la SCPI PF Hospitalité Europe comprise entre 4,00 % et 4,60 %* (taux calculé sur la valeur de part au 1er janvier 2023).

 

[moietmoi]

seuls comptent les revenus

Certes , mais j'achète à 100 euros ou à 85 euros pour le même revenu, je préfère acheter à 85.
Je ne parle pas de garder ou pas, les SCPI en baisse.
Mais d'acheter une fois baissée.

 

[moietmoi]

prévisionnelle 2023 de la SCPI PFO2

prévisionnelle 2023 de la SCPI PF

La question n'est pas 2023.
Mais la pérennité des loyers vs baisse des scpi liée aux taux de crédits.
Si c'est les taux qui sont la raison de la baisse, c'est une bonne affaire d'acheter.
Si c'est la pérennité des loyers ,c'est pas question d'acheter.
Je vais prendre mon exemple. J'ai un bien locatif estimé à 220 k par les agences.
Si c'est un acheteur pour sa RP, cela vaut sans doute entre 200 et 220.
Mais je suis dans une zone d'encadrement des loyers( législation nouvelle) alors pour un investissement le bien vaut 140/150 k euros, pour un rendement de 4,5%
Pour autant mon loyer 2023, voire 2024 n'est pas encore impacté. Mais l'acquéreur y sera confronté.
Je pense que les experts ont bien vu que les loyers 2023 et 2024 son quasi sûrs pour ces SCPI mais ont des gros doutes pour la suite.
Donc j'en reviens, un achat à valeur decotée est il une bonne affaire?

 

[Buffeto]

Donc j'en reviens, un achat à valeur decotée est il une bonne affaire?

la réponse est : seul l'avenir le dira .

 

[moietmoi]

la réponse est : seul l'avenir le dira .

En fait, je m'estime assez compétent pour savoir si en direct de l'immobilier est une bonne affaire pour le futur acquéreur ,bailleur, mais j'avoue que pour les SCPI, à part conserver mes parts qui m'amènent un revenu, je cherche des avis..

 

[Glaouiou]

J'ai l'impression qu'avec l'avènement du télétravail les SCPI orientées exclusivement bureaux auront du mal à se valoriser à l'avenir. Pour autant, je ne vois pas les emplacements premium de centre ville s'effondrer. Les grands ensembles des couronnes périurbaines semblent moins préservés.
J'aurais plutôt tendance à privilégier les SCPI jeunes et diversifiées.
Sinon, comme pour l'immobilier physique, dès que les taux auront rebaissé, la buelle se regonflera.

 

[Buffeto]

je cherche des avis..

mon avis est que les SCPI réagissent comme l'immobilier en direct , normalement.

le problème que nous vivons est lié au mode de distribution .

depuis qu'il y a des SCPI en AV , la liquidité étant assurée par les assureurs certains ne voyant pas la finalité long terme et les revenus se sont mis à " boursicoter " avec ces supports qui ne sont pas faits pour ça .

la panique étant mauvaise conseillère , le cercle vicieux est enclenché ....ventes massives entraine baisse de la valorisation .....

donc pour ta problématique si tu crois , comme je le crois , que l'immobilier est un actif résilient sur le long terme alors investir à la baisse est une opportunité ...

sincèrement j'espère me tromper mais je pense que les vendeurs en panique vont y laisser des plumes au vu des frais d'entrée à l'achat .....

quand aux taux d'intérêts ils n'impactent que ceux qui achètent à crédit depuis un an ....les biens achetés auparavant ne sont pas concernés par la hausse des taux .....

 

[ZeNeoPhyte]

Pour ma part, voici ma vision de la chose.
Dans un contexte aléatoire comme celui-ci, et qui est spécifique à l'immobilier:
- si je suis déjà investi et que je fais un peu confiance à la réputation de la SCPI, je reste (et probablement même me renforcer pour baisser mon PRU, mais avec des pincettes)
- si je n'étais pas investi, je n'investis pas, ce n'est pas une opportunité : les mêmes causes mènent aux mêmes conséquences, et la société de gestion qui n'a pas pu absorber un minimum la baisse, est toujours celle qui tient les rênes. donc...

Là je suis parti pour encaisser toutes les baisses potentielles sur mes SCPI (pour l'instant, uniquement PFO mais elle représentait 15% de mon portefeuilles).
3% de pénalité Vs 6-9% quelques part c'est kifkif bourricot, en un an on a remonté la pente (à priori)
Il suffit qu'il n'y ait pas de cataclysme majeur sur tout le haut du panier des SCPI (ipso facto l'ensemble des SCPI) pour retrouver ses petits avec un peu de retard.

 

[moietmoi]

en un an on a remonté la pente (à priori)

C'est là toute la question. Pas pour un an . Mais pour la suite. Les loyers seront ils au rdv? Ou bien les experts ont etudié les baux et estimé que lors des renouvellements il y aura des biens non loués durablement ou avec des baisses significatives.

 

[ZeNeoPhyte]

C'est là toute la question. Pas pour un an . Mais pour la suite. Les loyers seront ils au rdv? Ou bien les experts ont etudié les baux et estimé que lors des renouvellements il y aura des biens non loués durablement ou avec des baisses significatives.

Pour moi la corrélation n'est pas si forte entre les deux. Et c'est là qu'on verra qui se baignait nu parmi les différentes SdG (choix des biens pendant les périodes fastes).
Ca reste à découvrir bien sûr, sur le tas. On a parié au début et on continue à parier.
On est au creuset

Qu'on reste ou qu'on quitte le navire d'une SCPI, je crois qu'on perd quasiment pareil. il s'agit juste de choisir comment on perd pour des raisons psychologiques déguisées en pragmatisme.

1- Ceux qui ont investi depuis longtemps ne perdent quasiment rien (PV diminuée + loyers). A eux donc de voir :
- sortir définitivement des SCPI (pourquoi les avoir voulues de prime abord)?
- ou aller mettre 8-12% sur une autre tôt ou tard? n'est-ce pas la même perte que la décote? et si la SCPI quittée était si mauvaise, pourquoi avoir investi dessus depuis le début? qu'est ce qui garantit que celle sur laquelle on se rabat est un meilleur choix... cette fois-ci? En gros, est-ce que le ciboulot qui a suggéré à son porteur d'acheter du Amundi, ne lui jouerait pas des tours encore aujourd'hui?

2- ceux qui sont encore dans l'intervalle des pénalités (équivaut à du 12% en direct aussi): 8% + 3% (11% actés) + au choix:
- 8-12% sur une nouvelle SCPI
- parier sur le fait que mettre autant de sous entre les mains des gestionnaires de Remake ou Iroko, ne les fera pas faire n'importe quoi pour retomber encore dans les mêmes travers 1-2-3 ans plus tard.

Evidemment, je ne suggère pas l'inaction, mais à méditer quand même.

 

[Buffeto]

Pour ceux qui pensent que la baisse de valorisation est due aux taux de crédits et à la baisse intrinsèque de l'immobilier, un effet d'aubaine est devant eux , offrant une très forte rentabilité pour les années qui viennent .
Qu'en pensez vous?

l'avis du revenu [lien réservé abonné] sur ce sujet : "
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont un investissement de long terme. L’alerte sur le prix des parts doit être prise au sérieux, mais il n’y a pas de raison de paniquer.

Actuellement, pour investir dans la pierre papier, il est préférable de choisir les foncières cotées en Bourse (Gecina, Klépierre, Unibail) aux SCPI, plus chères et plus taxées."

 

[Atys]

On a déjà du mal à supporter -10% sur capimmo alors les foncières côtées...