SCI viagères (SCI Viagénération et SCI Silver Avenir)

Tamerlan

Membre
Il pourrait être intéressant de prendre connaissance de cette discussion avant d'investir sur Novaxia :
Damn trop tard haha
Bah tant pis on verra bien ce que ça va donner, de toute manière c'est via une assurance-vie donc je ne débloquerai pas l'argent avant un bon bout de temps.
 

paraton

Contributeur régulier
Bonjour à tous,

Plusieurs d'entre vous ont attribués les excellentes performances de Silver avenir au fait qu'elle était en phase de constitution.

Quelqu'un peut-il m'expliquer pourquoi ?

S'agissant de viager, j'aurais plutôt pensé que le rendement d'une SCI mature, en capacité de revendre des biens donc de récupérer le fruit du placement, serait meilleur que celui d'une SCI en phase initiale
 

Atys

Contributeur régulier
Le bien a une certaine valeur à un instant t. Peu importe qu'il soit vendu de suite ou pas....
 

Sluwp

Contributeur régulier
Bonjour à tous,

Plusieurs d'entre vous ont attribués les excellentes performances de Silver avenir au fait qu'elle était en phase de constitution.

Quelqu'un peut-il m'expliquer pourquoi ?

S'agissant de viager, j'aurais plutôt pensé que le rendement d'une SCI mature, en capacité de revendre des biens donc de récupérer le fruit du placement, serait meilleur que celui d'une SCI en phase initiale
Car la SCI achète les biens 100€ et ils sont ensuite immédiatement valorisés à ~106€. C'est assez discutable car généralement le prix d'un objet correspond au prix payé ou au prix auquel on pourrait le revendre. En l'état difficile de croire que le lendemain de l'achat, le bien pourrait être revendu à 106€ et non à 100.

C'est dommage car ce rendement est temporaire voire pire peut-être illusoire. Mais un particulier ne peut pas ou ne cherche pas à le comprendre. Il y a donc une collecte largement supérieure à celle prévue, qui d'une part n'est pas investie, et d'autre part fera diminuer les décotes à l'achat.
 
Car la SCI achète les biens 100€ et ils sont ensuite immédiatement valorisés à ~106€. C'est assez discutable car généralement le prix d'un objet correspond au prix payé ou au prix auquel on pourrait le revendre. En l'état difficile de croire que le lendemain de l'achat, le bien pourrait être revendu à 106€ et non à 100.

C'est dommage car ce rendement est temporaire voire pire peut-être illusoire. Mais un particulier ne peut pas ou ne cherche pas à le comprendre. Il y a donc une collecte largement supérieure à celle prévue, qui d'une part n'est pas investie, et d'autre part fera diminuer les décotes à l'achat.
D'ou sortez vous ce mode de valorisation?
A priori, pour un bien valant 100, la SCI l'achète 60 (environ 40% de décote à l'achat), et ensuite le bien devrait être valorisé sur une base de sa valeur de marché
 

Sluwp

Contributeur régulier
D'ou sortez vous ce mode de valorisation?
A priori, pour un bien valant 100, la SCI l'achète 60 (environ 40% de décote à l'achat), et ensuite le bien devrait être valorisé sur une base de sa valeur de marché
La partie RISQUES de la notice de la SCI que personne ne lit, le reporting et les paroles du gérant. En reprenant vos chiffres, le bien vaut 100, la SCI l'achète 60 et le valorise disons 65. Pour info ces SCI contiennent à l'heure actuelle encore beaucoup de cash, donc sans cette méthode de valorisation leurs performances seraient (très) mauvaises. Vous ne verrez aucune autre SC immobilière, détenir 40% (viagen) à 66% !!! (silver) de cash ;)
 
Dernière modification:

Hugo_35

Contributeur
La partie RISQUES de la notice de la SCI que personne ne lit, le reporting et les paroles du gérant. En reprenant vos chiffres, le bien vaut 100, la SCI l'achète 60 et le valorise disons 66. Pour info ces SCI contiennent à l'heure actuelle encore beaucoup de cash, donc sans cette méthode de valorisation leurs performances seraient (très) mauvaises. Vous ne verrez aucune autre SC immobilière, détenir 40 à 60% de cash ;)
C'est selon moi le point faible de ces supports : une valorisation suivant estimation des prix de marché, en fonction des tables de la mortalité de l'INSEE susceptibles d'évoluer... beaucoup de variables, la VL n'est au final qu'une estimation probablement pas très fiable (+/- 5% ? 10 ?).
 

Sluwp

Contributeur régulier
Silver avenir a collecté 50M€ sur le dernier mois (cf rapports), c'est davantage que les plus grosses SCPI qui ont une capi > à 3 milliards. Silver avenir avait 30M€ de capi en début d'année.
 
Haut