Robien ou Girardin

CP1604

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Bonjour,

J'envisage de faire un placement dans l'immobilier.
j'ai 2 propositions, une en Robien l'autre en Girardin, j'aimerais avoir vos avis sur la pertinence des ces propositions.
Notre situation:
- Marié, pas d'enfant
- Revenus 2005 : 70 000 €
- Propriétaire
- Charges mensuelles : environ 1000€

Proposition Robien:
- Bien de 37 m2 à Saintes : 130 000 €
- Assurance locative : 4.5%
- Gestion locative : 8%
- Loyer garanti : 390 €
- Prêt sur 20 ans à 3.8%
- Effort d'épargne : 160 €/mois pour la première année, 320€/mois les années suivantes
- Gain fiscal sur 9 ans : 19 625€
- Gain total si revente à 9 ans : 45 088€

Proposition Girardin
- Bien de 32.6 m2 + varangue de 52 : 143 081 €
- Charge locative : 13%
- Loyer garanti : 415 €
- Prêt sur 20 ans à 4.2% (avec différé de 3 mois)
- Effort d'épargne sur 7 ans : 71 €/mois
- Gain fiscal sur 7 ans : 37 875 €
- Gain total si revente à 7 ans : 28 866 €

Il me semble qu'un taux fixe à 4.2 est un peu excesif. Non ?
J'ai trouvé un tableau comparatif entre les diverses lois, la Girardin semble s'appliquer à des montants d'impôts > 10 000 € (on est pas très loin, estimation impôts 2006 : 8 500 €). Vos avis ?

Girardin semble plus alléchant car l'effort mensuel est moindre et l'économie d'impôts plus forte.
Y-a-t-il un piège ?
Des avis sur des membres ayant réalisés une Girardin (ou Paul ou Pons, il me semble que c'est similaire) sont les bienvenus.

Est-il facile de re-vendre un bien Robien ou Girardin ?

Merci d'avance pour vos réponses.
 

ben123456789

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Pour ma part une De Robien est moins risquée qu'une Girardin et de plus une de robien peut demander un effort financier moindre.
De plus la revente d'une Girardin est moins facile qu'un bein de Robien situé en France.
Puis à cela s'ajoute le fait que dans une Girardin s'il y a des dettes impayées vous êtes solidaires à hauteur de votre investissement.
 
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CP1604

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Bonjour,

Merci pour vos réponses.
Quels sont les risques d'une Girardin ? Pourquoi ne les retrouverait-on pas sur une Robien ?
Les dettes de qui ? Du locataire ?
Dans les 2 propositions, il y a le même type d'assurance sur les loyers impayés, les éventuels frais de remise en état du logement et l'absence de locataire.
 

Babar

Contributeur régulier
Difficile de vous répondre; dans votre cas, l'effet de levier fiscal est naturellement plus important en Girardin qu'en Robien, mais faites attention à la véracité des études proposées, en matière de chiffres et de conditions de garantie, ainsi qu'en matière de possibilité de revente, si tel est votre objectif; en fait, lisez bien et digérez bien tout avant de signer.
 

CP1604

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Merci pour votre réponse Babar.

La proposition Girardin est alléchante, mais je me pose diverses questions:
- Quid de la revente. A l'issu des 7 ans, l'effort mensuel passe de 71 € à 525 €, le conseiller me propose 2 solutions : sortir de Girardin et louer au prix du marché (actuellement un T2 se loue entre 500 et 600 € autour de St Denis (recherche perso) ou vendre et faire un autre montage. Je ne connais pas le marché immobilier de la Réunion, ce qui est sur c'est que le taux de chomage est très élévé (30 %). Est-il difficile de vendre un appart à la Réunion ?
- En me documentant sur le web, il semblerait que Girardin nécessite de l'apport, dans cette proposition,le financement est à 110 %. Girardin : apport ou pas ?

Dans les 2 cas, j'ai du mal à me faire une opinion sur le juste prix du bien en question.
Existe-t-il un site permettant de connaitre le vrai prix du marché d'un bien dans une ville donnée ? Agence immo tout simplement ou existe-t-il mieux (prix du marché, perspective de développement de la ville, tissu économique, ...) ?

En général, les garanties à la revente sont-elles fiables (la Girardin est assortie d'une telle garantie) ? Quels détails (petits caractères ..) faut-il analyser ?

Merci d'avance
 

Babar

Contributeur régulier
Il n'y a pas plus de raison de faire un apport en Girardin qu'en Robien, mais certaines banques sont plus frileuses pour l'OM. Les sites de ventes immo sur la Réunion sont soit sur de l'ancien dont l'état est inégal, soit sur du neuf défiscalisable.
Les garanties de revente couvrent la revente suite à un "accident" de la vie (décés, licenciement, etc...) ce sont les conditions du risque couvert qu'il faut vérifier.
Cela dit, compte tenu du plafonnement, vous êtes à peine au dessus du gain obtenu en Girardin secteur libre; dans ce cas, si le prix de loyer libre est nettement plus élevé, demandez ce secteur, en loyer garanti au vendeur.
 
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