Robien j'ai du mal à y croire

levelu

Membre
Bonjour comme beaucoup de gens , on m'a proposé un logement de robien pour me permettre d'économiser des impots. Au début j'étais super emballé mais après renseignements j'y crois de moins en moins.
Je paye à peu près 2700€ par ans d'impots voir plus dans les prochaines années. J'ai souvent lu que çà ne valait pas le coup en dessous de 4000€ d'impots.Est-ce vrai?
On m'a proposé un T2 de 48m carré, de soit disant haut standing avec une piscine commune et une salle de sport à 30 kms de Bergerac et à 80 kms de bordeaux à Port sainte foix en Gironde, ce n'est pas dans un immeuble mais dans un petit lotissement. Voici le tableau de bord:
Marge d'imposition est de 28.26%

Montant total : 131450€
dont frais : 6120€
Revalorisation estimée à 2% l'an
Revenus locatifs mensuels 410€
Charges locatives 11.7% l'an
Taxe foncière annuelle 410€

sur 10 ans :
economie d'impots 18369€
épargne mensuelle moyenne 170€
Valeur de revente - capitale restant du sur les prets- régularisation de la TVA:
64149€

Encore faut-il que tout augmente de 2%. J'ai l'impression que l'appartement est bien trop cher. Il paraît aussi qu'on ne peut pas revendre après 9 ans tout de suite.
Je suis désolé mais j'y connais et j'y crois de moins en moins qu'en pensez vous?
Merci pour votre aide!
A+ levelu
 

Babar

Contributeur régulier
Bonjour,

Vous dites que vous êtes dans la tranche à 28%, mais cela n'est pas significatif, encore faut-il savoir si vous êtes à la limite de la tranche supérieure, inférieure ou au milieu, en d'autres termes connaître votre revenu imposable votre situation familiale et votre nombre de parts serait plus utile.
Par ailleurs, il est vrai que la rentabilité locative proposée est faible pour un T2.

A vous lire...

Babar
 

levelu

Membre
Merci pour votre réponse! Mon revenu imposable est de 27000€ environ je suis célibataire mais je risque de me marier dans 1 ou 2 ans, donc pour l'instant une part. Merci pour votre aide.

A+ levelu
 

Babar

Contributeur régulier
Je suppose que vous êtes salarié; le revenu imposable se calcule à partir du revenu net (net perçu du mois de décembre du récapitulatif de salaires); dans ce cas le revenu imposable est égal à 72% du revenu net; dans votre cas ( célibataire, 1 part, 27000 € de RI), l'impôt brut serait de 5163 € et votre tranche marginale d'imposition de 37,38%, ce qui nesemble pas être cohérent avec votre message précédent; pouvez-vous confirmer ?

Babar
 

levelu

Membre
Excusez moi je me suis trompé dans les termes et dans les chiffres!
voici ma situation je suis célibataire avec une part fiscale et ma tranche marginale d'imposition est de 28.26%. Mes revenus nets imposables sont de 19611€. Voilà désolé encore et merci pour votre aide!
 

Babar

Contributeur régulier
Vous êtes donc bien dans la tranche à 28,26%, mais seulement jusqu'à 15000 € de RI; votre impôt brut sera de 2828 € (bases revenus 2004). L'ennui, c'est que le gain d'impôt en Robien se fait essentiellement sur les 5 ans qui suivent la livraison du bien; comptez aujourd'hui, des gains d'impôt de 2008 à 2012; je ne sais si votre future épouse travaille, ou travaillera; si elle n'a pas de revenus, votre TMI sera de 19,14% et votre impôt de 1063 €; si elle a des revenus moitié des vôtres , votre impôt sera de 2940 € mais la TMI restera de 19,14%; l'important est donc de savoir non pas quelle est aujourd'hui votre situation financière et familiale mais ce qu'elle sera dans les 10 années à venir: mariés quand, avec quels revenus, des enfants et quand; c'est sans doute beaucoup vous demander, mais c'est indispensable pour vous conseiller utilement.
 

levelu

Membre
Merci encore pour votre aide nous comptons nous marier, et avoir des enfants dans les 10 années à venir voir dans les 5. Ma compagne gagne un tout petit peu moins que moi, on peut estimer que c'est la meme chose. Un autre fait important est que je vais gagner l'année prochaine 15% de plus que cette année.
Merci beaucoup pour votre aide.
 

Babar

Contributeur régulier
Dans ce contexte de mariage et d'augmentation de revenus, une Robien peut être envisageable, puisque sur la base de 40500 € de revenu imposable pour 2 parts, vous serez à plus de 6000 € d'impôts. Cependant, le loyer perçu est faible pour un T2 par rapport à l'investissement et je ne retrouve pas à partir des conditions que vous indiquez les mêmes chiffres; pourriez-vous m'indiquer les conditions de prêt retenues (durée et taux) ?
 

levelu

Membre
Merci pour votre aide , mais j'ai suspendu cet histoire après m'être renseigner un peu plus, d'autres programmes du meme type ont été fait dans la même ville et certains appartement ne sont pas loués!
 
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