Rentabilité SCPI

[David83]

Bonjour, je m’intéresse depuis peu aux SCPI pour investir dans un objectif long terme (+15ans).
Pour essayer de comprendre la rentabilité réelle je me suis mis à calculer et je souhaiterais avoir vos retours pour ceux qui sont à l’aise avec ces produits.

EPARGNE PIERRE
2080 dans epargne pierre
5,74 % taux distribution moyen annuel
2,5% revalorisation part en 8ans

-0,5% frais dossier= 5,24% rentabilité annuelle

2028 achat il y a 8ans ( evolution prix de la part pris en compte donc -2,5% à l’achat)
A ce jour

1872 valeur de retrait + 850 interet sur 8ans(5,24%x2028x8)= 2722

= 4,28% interet

taxes prelevements sociaux 17,20% sur 850 intérêts= -146,2= 703,8


1872+ 703,8 = 2575,8 retirés total pour 8ans détention avec mise 2028 départ soit 27%pour 8ans ou 3,375% annuel

208euros frais souscription rentabilisés 3ans environ
3,375x2028x3= 205,34

Pensez-vous que le calcul soit juste et représentatif de la rentabilité ?
Je me pose la question de la revalorisation de la part qui s’effectue dans le temps et non d’un coup donc je pense que la rentabilité réelle doit être légèrement sous évaluée car générer au fur et à mesure plus d’intérêts ce qui n’est pas pris en compte ici.

En vous remerciant pour vos avis.

 

[David83]

Je précise qu’il s’agit d’un calcul dans le cas d’une détention en assurance vie sans dépasser le montant de l’enveloppe qui permet de ne pas payer d’impôt sur le revenu.

 

[Buffeto]

Pensez-vous que le calcul soit juste et représentatif de la rentabilité ?

non car ton calcul repose sur une hypothèse de revalorisation que personne ne peut vérifier

 

[David83]

Bonsoir, merci pour votre réponse.

Je me base sur les chiffres des 8 dernières années de la société qui sont disponibles ici: [lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

Bonsoir, merci pour votre réponse.

Je me base sur les chiffres des 8 dernières années de la société qui sont disponibles

mais rien ne dit que ca sera reproductible

 

[sorcier]

Pensez-vous que le calcul soit juste et représentatif de la rentabilité ?
Je me pose la question de la revalorisation de la part qui s’effectue dans le temps et non d’un coup donc je pense que la rentabilité réelle doit être légèrement sous évaluée car générer au fur et à mesure plus d’intérêts ce qui n’est pas pris en compte ici.

En vous remerciant pour vos avis.

Pour les calculs:

[lien réservé abonné]

Pour la rentabilité, le 17.2 % est sur la part des bénéfices de l'argent sorti de ton assurance vie, pas sur le total sorti. Donc, 17.2 % sera le maximum à payer pour les bénéfices (par exemple si rachat total après 8 ans et en profitant des abattements).

 

[David83]

mais rien ne dit que ca sera reproductible

Absolumment. Le but pour moi est d’avoir un oeil sur l’antérioté de la société et sa rentabilité. Pour ce qui est de lire l’avenir, nous n’avons guère de calculs pour nous aider.

 

[David83]

Pour les calculs:

[lien réservé abonné]

Pour la rentabilité, le 17.2 % est sur la part des bénéfices de l'argent sorti de ton assurance vie, pas sur le total sorti. Donc, 17.2 % sera le maximum à payer pour les bénéfices (par exemple si rachat total après 8 ans et en profitant des abattements).

Tout à fait. C’est la raison pour laquelle j’ai appliqué les PS sur les intérêts uniquements.
taxes prelevements sociaux 17,20% sur 850 intérêts= -146,2= 703,8

 

[sorcier]

Tout à fait. C’est la raison pour laquelle j’ai appliqué les PS sur les intérêts uniquements.
taxes prelevements sociaux 17,20% sur 850 intérêts= -146,2= 703,8

Non. Si vos avez payé 2028 et vous avez après 2722 (entre valorisation et intérêts) votre bénéfice est de 694.

Soit vous vous investissez à faire les choses bien, soit vous croyez aveuglement ce que les autres ont fait.

Il y a pas mal de documentation dans le forum et une fonction de recherche. À vous de jouer.

 

[David83]

Vous avez parfaitement raison, je vais revoir cette partie. Je vous remercie. Excellente soirée à vous.

 

[David83]

Bonsoir, j’ai bien pris note de votre document et il me manquait effectivement des données comme les frais de souscription de 8%.

J’ai également calculé année par année la rentabilité ce qui permet, je pense, d’être bien plus proche de la réalité.

Voici donc le résultat final:

Calcul Rentabilité SCPI
EPARGNE PIERRE

Frais dossier linxea 0,5%/an
Frais souscription 8%
Valeur de retrait 90%
Taxes PS 17,20% dans le cadre de l’AV
Montant minimum 2080 a ce jour (-2,5% correspondant à la revalorisation totale de la part pour 8ans) donc prix d’achat il y a 8ans 2028euros
2028 - 8% frais souscription= 1865,76euros réellement investi


SIMULATION

2015 taux distribution 6,16-0,5(frais dossier LINXEA)=5,66
Evolution part 0,41
INTERETS : 105,60 (1865,76x5,66)
nouveau prix part: +7,65= 1873,41

2016 taux distribution 6,03-0,5= 5,53
evolution part 2,09
Interets: 103,60 (1873,41x5,53)
Nouveau prix de part +39,15= 1912,56

2017 taux distribution 5,97-0,5=5,47 evolution part 0
Interets 104,62 (1912,56x5,47)
Prix part inchangé 1912,56

2018 taux distribution 5,97-0,5= 5,47
Evolution part 0
Interets 104,62 (1912,56x5,47)
Prix part inchangé 1912,56

2019 taux distribution 5,85-0,5=5,35
evolution part 0
Interets 102,32(1912,56x5,35)
Prix part inchangé 1912,56

2020 taux distribution 5,36-0,5= 4,86
evolution part 0
Interets 92,95 (1912,56x4,86)
Prix de part inchangé 1912,56

2021 taux distribution 5,36-0,5=4,86
evolution part 0
Interets 92,95 (1912,56x4,86)
Prix de part inchangé 1912,56

2022 taux distribution 5,28-0,5=4,78
evolution part 0
Interets 91,42 (1912,56x4,78)
Prix de part inchangé 1912,56


INTERETS TOTAUX= 798,08

Au final: 2028+798,08= 2826,08
Valeur de retrait = 90%

= 2543,47

Sommes de départ: 2028euros
Sommes après retrait: 2543,47
Argent gagné: 515,47

• TAXES 17,20x 515,47= 88,66

Soit en sortie après impôts 2543,47-88,66=2454,81 pour une mise de départ de 2028 soit 25,42% bénéfice pour 8ans ou 3,18% net annuel


Qu’en pensez-vous ? Si des personnes sont à l’aise avec ces produits et on déjà effectué une simulation comme celle-ci. Je vous remercie.

 

[Aristide]

Bonjour,

Qu’en pensez-vous ?

Que votre calcul aboutit à un taux moyen qui ne reflète pas l'exacte réalité.

A cette fin il faudrait calculer le taux de rendement interne par actualisation de tous les flux de sorties de trésorerie (= les euros qui sortent réellement de votre poche) et de tous les flux d'entrées de trésorerie (= les euros qui rentrent réellement de votre poche).
Les tableurs (type Excel) permettent ces calculs.

Cdt

 

[David83]

Bonjour, merci pour votre réponse Aristide.
Le TRI semble effectivement pertinent à calculer.
Je tombe sur ce résultat pour une simulation sur 8ans avec un investissement sur épargne pierre:
Données Description
-2028 Coût initial
105,6 Revenu net 1ere année
103,6 Revenu net 2eme année
104,62 Revenu net 3ème année
104,62 Revenu net 4ème année
102,32 Revenu net 5ème année
92,95 Revenu net 6ème année
92,95 Revenu net 7ème année
91,42 Revenu net 8ème année
2454,81 Valeur de retrait nette
6,34 TRI

Pourquoi une telle différence avec la rentabilité trouvée à 3,18% annuelle nette car dans mon calcul plus haut j’ai pourtant pris en compte l’achat, les frais, les revenus, la revente, ce qui est pris en compte aussi avec le TRI. Quelque chose m’échappe…

 

[Aristide]

Pour calculer le TRI il faut bien saisir les mouvements réels de tésorerie; les euros qui rentrent et sortent réellement de votre poche et - normalement - à bonne date..

Si flux réguliers (tous annuels par exemple) le calcul du TRI proportionnel est possible.
Si ces flux ne sont pas réguliers il faut passer par TRI.Paiements qui donne un taux actuariel.

Les revenus annuels que vous listez sont-ils réellement perçus (= encaissés) ou capitalisés et alors compris dans la valeur de retrait. ?

Cdt

 

[David83]

Bonsoir,

Ceci est une simulation de la SCPI EPARGNE PIERRE dont j’ai trouvé les chiffres sur le site de Linxea. Dans le cadre de l’AV chez linxea les loyers percûs sont directement versés sur le fond euros et à ma connaissance il n’est pas possible de faire autrement. Je dirais donc non capitalisés.

 

[Aristide]

Bonjour,

De par les données et informations fournies, dans la feuille Excel jointe il me semble que, sous réserve d'actualiser les taux servis sur l'AV, c'est le calcul du bas matérialisé en rose saumon qui reflète le mieux la réalté.

Je ne peux vous donner d'autres explications.

Cdt.

 

[David83]

Bonjour Aristide, merci beaucoup d'avoir pris le temps de cette simulation. Je comprends qu'effectivement la question des loyers est aussi très importante à savoir si ils sont réinjectés dans la SCPI ou placés sur d'autres supports comme l'AV dans ce cas précis.

Ce que je dois reconnaître c'est qu'après avoir la valeur de la TRI je ne suis pas plus avancé... Je m'explique. J'ai beaucoup de mal à comprendre le TRI, pas au sens de ce qui le compose mais plutôt que j'ai du mal à évaluer ce chiffre. Je ne peux le comparer à rien d'autre que d'autres TRI. La ou j'ai personnellement des repères sur la rémunération des livrets, par exemple actuellement LIVRET A à 3% ce qui donne du 2.48net.
Je compare donc ce TRI avec d'autres et je le trouve correct dans le cadre d'un investissement avec un profil de risque le plus safe possible, ce qui est mon cas. Je ne recherche pas la performance mais plutôt la stabilité, raison pour laquelle je suis parti sur une simulation sur EPARGNE PIERRE et également IMMORENTE.

Disons que ce qui me parle plus c'est réellement l'entrée/sortie d'argent comme dans la première simulation ou j'arrive à un retrait ou potentiellement j'aurais eu une rentabilité de 3.18net/annuel au bout de 8ans. Ce ne sera sans doute pas le cas j'en ai bien conscience car cela va fluctuer en bien ou en mal mais disons que c'est un repère qui me parle.

Dans le cas de IMMORENTE j'ai également fait le même calcul et j'arrive à:

2015 taux distribution 4,90-0,5= 4,40
Evolution part 0,27
INTERETS : 52,19
nouveau prix part: +3,20= 1189,34

2016 taux distribution 4,84-0,5= 4,34
evolution part 1,29
Interets: 51,62
Nouveau prix de part +15,34= 1204,68

2017 taux distribution 4,73-0,5=4,23
evolution part 0,92
Interets 50,96
Prix part +11,08=1215,76

2018 taux distribution 4,70-0,5= 4,20
Evolution part 0,61
Interets 51,06
Prix part +7,42= 1223,18

2019 taux distribution 4,64-0,5=4,14
evolution part 1,15
Interets 50,64
Prix part +14,07=1237,25

2020 taux distribution 4,42-0,5=3,92
evolution part 0,96
Interets 48,50
Prix de part +11,88=1249,13

2021 taux distribution 4,64-0,5= 4,14
evolution part 0
Interets 51,71
Prix de part inchangé 1249,13

2022 taux distribution 4,82-0,5=4,32
evolution part 0
Interets 53,96
Prix de part inchangé


INTERETS TOTAUX= 410,64
Au final: 1289,28+410,64=1699,92

Valeur de retrait = 90%

= 1529,93


Sommes de départ: 1289,28

Sommes après retrait: 1529,93

Argent gagné: 240,65

• TAXES 17,20x240,65=41,39

Soit en sortie après impôts 1529,93-41,39= 1488,54 pour une mise de départ de 1289,28 soit bénéfice pour 8ans 15,46% ou 1,93 net annuel
TRI 4.49 avec l'aide votre tableau.

La ça paraît moins évident que le placement soit réellement intéressant même si une fois de plus nous ne saurons pas de quoi sera fait l'avenir. La possibilité de faire 50/50 sur ces deux sociétés permettrait peut-être de diluer le risque, à réfléchir.
Je dois reconnaître que pour une première expérience d'investissement SCPI quand on rentre dans les détails pour un néophyte c'est très difficile de s'y retrouver. Je suis preneur de tous conseils quant aux choix à faire sur les sociétés. En vous remerciant par avance.

 

[Aristide]

Ce que je dois reconnaître c'est qu'après avoir la valeur de la TRI je ne suis pas plus avancé... Je m'explique. J'ai beaucoup de mal à comprendre le TRI, pas au sens de ce qui le compose mais plutôt que j'ai du mal à évaluer ce chiffre. Je ne peux le comparer à rien d'autre que d'autres TRI.

Oui; il faut comparer des choses comparables.
A ce propos avez vous pris connaissance de ce billet de mon blog :

Hum ! ! ! – Faites bien le tri entre les « T.R.I. » ! ! !
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La ou j'ai personnellement des repères sur la rémunération des livrets, par exemple actuellement LIVRET A à 3% ce qui donne du 2.48net.

Je ne comprends pas.
Un livret A à 3% (qui est net d'impôts et taxes" a un TRI de 3%.

Cdt

 

[David83]

Bonsoir, je vais de ce pas lire votre billet !

Oui effectivement pour le livret A, je me mélange complètement les pinceaux…

 

[David83]

Si je comprends bien et pour faire la comparaison des produits on peut donc mettre en concurrence le net livrets auTRI net net des SCPI(TRI-impôts)

Livret A 3% = 3% net car pas d’imposition

Compte à terme sur 18mois 3,5%brut donne 2,5% net (j’ai déduis prélèvements sociaux 17,20% + 11% impôts sur le revenu pour arriver à ce taux)


Assurance vie Linxea 2,30% brut = 1,9% net (déduction des prélèvements sociaux uniquement si retraits inférieurs à l’enveloppe de non imposition)

Livret boursorama brut 2,50% donne 1,79net

Et à partir de là ça me permet d’avoir un comparatif.

Pour les SCPI j’ai consulté sur les rapports annuels les TRI:
Immorente TRI depuis début 9,40%=7,78 TRI net net (-PS)
Epargne pierre TRI 5ans 4,07%=3,37%TRI net net (-PS)