Rentabilité de mon 50m2, catastrophique ! Faut vendre dès que possible ?

[vince944]

Salut à tous,

J’ai acheté en étant jeune un 2 pièces de 50m2 en ile de France dans lequel j'ai vécu bien longtemps : appartement en copro en étage avec petit balcon, place de parking, super exposition, résidence sympa… à moins de10 min en voiture des portes de Paris. Quand je suis parti fin 2021, je l’ai remis au propre, fait des travaux sympas (12 K€ de travaux !) et mis à louer en 2022 : les candidats ont été très nombreux. Bref, il est en loc à 800€ HT + 160€ de provisions charges. Car dépasser les 1000€, ça parait abusé pour ce type d’appartement.

La rentabilité n’est pas terrible, car sur les 800€, j’enlève par mois déjà 100€ environ de TF, ensuite environ 40€ de charges de copros non allouables au locataire (je prends un peu de marge), ensuite 10€ pour l’assurance PNO, 30€ d'assurance GPL ensuite je mets de coté une petite enveloppe en prenant de la marge de 100€ mensuel pour des travaux (60€ minimum pour des travaux ou remise en état de l’appart et encore, ça peut monter vite, 40€ pour des travaux éventuels de copro)...

Donc au total, il reste 520€. Alors évidemment s’il y a des travaux plus importants, ça va diminuer. Sur les 520€ qu’il reste, je suis en frais réel, je vais avoir à payer 17,2% + 30% d’impôts, soit 47,2%. En gros, il va rester 270€ NET environ / mois. Le logement est estimé à environ 200 000€ voire même 210 000€… Je risque aussi d’avoir quelques travaux à un moment donné (cuisine et sdb commencent à dater y aura probablement des frais d’ici quelques années, deux fenêtres aussi à changer, un volet…)
Bref, vous le gardez ou vous le vendez ? :-d

 

[Buffeto]

logement est estimé à environ 200 000€ voire même 210 000€…

combien l'as tu acheté et depuis quand le possèdes tu ?

Bref, vous le gardez ou vous le vendez ? :-d

il y aura autant de réponses de vente que de non vente car cette décision ne dépend pas de l'appart en lui meme mais de la stratégie patrimoniale dans laquelle il entre .

 

[vince944]

160ke FAI en 2005/2006. Cela n'a pas beaucoup pris ! A priori 210 k€ est le prix net vendeur actuel. Bon, peut-être un peu plus si le marché du crédit repart dans 1 an....
Je me dis que 200 K€ en SCPI ou SCI ou en fonds monétaire rapporterait à peu près pareil, sans trop d'emmerdes à gérer à part les crises (c'est déjà ça !) :-D

 

[lebadeil]

Bonjour @vince944

Je ne vais pas rentrer dans tous les chiffres, mais personnellement, je regarde la situation différemment :
1. choisir un regime fiscal. Le LMNP reel avec amortissement - Pas d'impots sur les loyers (mais ca pourrait changer dans le futur ? on verra)
2. choisir le locataire en étant strict sur les criteres financiers, solvabilité, garants - Pas d'assurance de loyers impayés
3. Faire un état des lieux précis, la remise en état est à la marge ou à la charge du locataire.
4. Prévoir une plus value sur l'Immo sur une periode longue 10, 15, 20 ans en plus des loyers.
5. Je ne parle pas du schema de financement dans ton cas (hors sujet). Mais meme avec des taux elevés auj. , ils redescendront un jour, et on pourra renegocier le financement, ou se faire racheter le credit par une autre banque.

Ce n'est jamais du 100% garanti, mais on peut s'en rapprocher

PS. Attention pas une bonne période pour vendre en ce moment .....preferable d'attendre au moins 2-3 ans ? avec possible réaction inverse du marché , après une periode de privation ?

 

[moietmoi]

Bref, vous le gardez ou vous le vendez ?

Et le DPE aux nouvelles normes ?
Au fait, il n'y a plus de crédit sur le bien?

 

[BobIgor]

combien l'as tu acheté et depuis quand le possèdes tu ?

il y aura autant de réponses de vente que de non vente car cette décision ne dépend pas de l'appart en lui meme mais de la stratégie patrimoniale dans laquelle il entre .

Oui, c’est exactement çà.
quel est votre objectif en fait? complement de revenu immédiat ? developper votre patrimoine et/ou avoir des revenus à terme?
1: on garde ou on vend pour placer sur des produits financiers à meilleur rendement (1,5% net, c’est effectivement frustrant)
2: on vend et on réinvestit.

jeune en 2005, donc encore jeune en 2024 et avec du cash: l'option 2 sent bon

 

[vince944]

Et le DPE aux nouvelles normes ?
Au fait, il n'y a plus de crédit sur le bien?

Salut !
Oui, plus de crédit, et le DPE est de D. Même s'il reste encore 2 fenêtres à changer quand même idéalement à un moment :-D

 

[vince944]

Oui, c’est exactement çà.
quel est votre objectif en fait? complement de revenu immédiat ? developper votre patrimoine et/ou avoir des revenus à terme?
1: on garde ou on vend pour placer sur des produits financiers à meilleur rendement (1,5% net, c’est effectivement frustrant)
2: on vend et on réinvestit.

jeune en 2005, donc encore jeune en 2024 et avec du cash: l'option 2 sent bon

Salut !
J'ai pas besoin forcement de complément de cash immédiat, mais adepte du mouvement fire, j'aimerai bien un jour pouvoir être en indépendance financière. Et clairement, avec un investissement (qui prend un peu de temps + quelques soucis parfois) qui rapporte aussi peu, c'est pas terrible :-D

 

[PepeR]

Etre adepte du mouvement FIRE avec un seul F2, c est un peu ambitieux...

 

[Buffeto]

160ke FAI en 2005/2006. Cela n'a pas beaucoup pris ! A priori 210 k€ est le prix net vendeur actuel.

donc il faut intégrer au calcul l'impôt de PV puisque celui ci ne s'annule qu'après 21ans de détention et les PS après 30 ans de détention .

 

[Swaily-99]

Plusieurs pistes de réflexion :
- qu'est-ce qui vous a amené à prendre la décision de le mettre en location en 2022 ?
Ce contexte est-il toujours d'actualité ?
(le rendement était déjà prévisible - pas de changement fondamental en 18 mois).
(notamment pourquoi la location nue et pas le LMNP qui aurait permis de gommer -partiellement ou totalement les impots)
- combien pèse ce bien dans votre patrimoine ? (10% ou 90% ?)
Cela est-il compatible avec vos objectifs ?
(si c'est 90% à 1.5% de renta, ce n'est pas top en regard de l'inflation...)

Si vous partez vers la vente, le moment est-il favorable ?
Vous risquez de subir une décote par rapport à votre estimation :
- ce bien étant loué (en location nue, surement avec un bail 3,6,9), vous aurez une vente de bien occupé avec locataire dont le marché est plus restreint et souvent avec une décote du prix
- la période n'est pas très propice à la vente, taux, frilosité des banques, négociation des acheteurs etc.
(Pour la plus value, elle serait à la louche entre 2 et 3 k€, compte-tenu de la durée de détention)

 

[Keusty]

Bonjour @vince944 ,

Etant aussi propriétaire de plusieurs bien dans la petite couronne je pense que vous pourriez louer un peut plus cher. Pour ma part je loue des T2 comme vous avec place de parking, remis à neuf, chauffage au sol tout bien isoler avec de jolies salles de bains et des rénovations classiques et modernes.

Ayant déjà mis des T2 à plus de 1200€/mois je peut vous dire que les gens ce bousculent encore dans ce type de budget (environ 15 dossiers en 48h), surtout lorsque le logement est "neuf" ou très bien rénover.
On pourrait ce dire que 1200€ est indécent mais bon, le marché est ainsi et des aides sont en place pour aider les locataires (Garantie Visale) loyer garanti par l'état. Cependant pour ce prix j'estime que je dois être disponible très rapidement pour mes locataires en cas de problème.

- Soit vous augmenter votre loyer au changement des locataires et vous serez un peu plus confortable mais un peu plus taxé par l'état,
- Soit vous vendez mais je vous conseil d'y habiter un peu au préalable (minimum 6 mois) afin d'esquiver la taxe sur la plus-value, évidement si la somme en vaut la chandelle.
- Soit vous vendez en l'état et vous prenez une taxe sur la plus-value.

Cordialement.
Keusty

 

[moietmoi]

Etre adepte du mouvement FIRE avec un seul F2, c est un peu ambitieux...

Il n'a pas suivi les bons youtubeurs...mdr..

Etant aussi propriétaire de plusieurs bien dans la petite couronne je pense que vous pourriez louer un peut plus cher.

1- le loyer est définitivement fixé. La loi interdit de le modifier à part l'indice y compris aux changements de locataires.
2- beaucoup de communes en RP sont sous l'encadrement des loyers...

 

[Niluje]

La majorité ne le sont pas. Il n'y a que Paris et une partie du 93.

 

[Niluje]

Pour un loyer à 1200€ pour un T2, tout dépend de la localité.

 

[Philou75]

La majorité ne le sont pas. Il n'y a que Paris et une partie du 93.

Si vous parlez de l’encadrement des loyers c’est inexact

 

[moietmoi]

Bref, il est en loc à 800€ HT + 160€ de provisions charges.

Même en changeant de locataires, tu n'auras pas le droit d'augmenter. ( Sauf indice)
Comme tu es en D, les conditions de travaux pour augmenter le loyer ne sont pas applicables.
Le loyer est scellé, y compris pour un futur acheteur. Sauf à le passer en RP 18 mois.

 

[vince944]

@lebadeil @Swaily-99 Merci pour vos participations

Je n'avais pas besoin de cash courant 2021 + les placements financiers sans risque ne rapporteraient rien.
Et je me suis dis que c'était une bonne expérience à le mettre en loc + côté sécure/nostalgique au cas où ça n'allait pas du tout dans mon nouveau logement nJe n'ai pas choisi le meublé à l'époque car je me suis qu'en général, y a statistiquement + de turnover, les locataires restent moins longtemps. Et en meublé, on augmente le risque d'un truc qui ne fonctionne pas dans l'appart et faut intervenir, ce que je voulais éviter au maximum.
Du coup, une location vide, mais c'est raté, j'ai eu du turnover pour des raisons extérieures à l'appartement !).
En plus, j'ai une mésaventure, locataire actuel a un **début** d'infestation de "punaises de lit". Et a priori,
comme le locataire actuel est présent que depuis 5-6 mois, le diagnostic et traitement est pour ma pomme. Et si
c'était mes meubles, encore + le boxon :-/

@Swaily-99 le F2 pèse moins de 20% de mon patrimoine hors RP actuel. C'est clair que ce n'est pas le super moment de vendre, et en plus sous bail, mais je n'envisage a priori pas de vente sous bail. Ce qui peut évidemment clôturer temporairement le sujet tant que le bail est en cours. Après, locataire actuel peut rester encore 1 ou 2 ans certes (plus, j'ai du mal à le croire), mais peut partir aussi rapidement avec sa récente mésaventure.

 

[vince944]

Etre adepte du mouvement FIRE avec un seul F2, c est un peu ambitieux...

Je ne me base que sur ça, fort heureusement

 

[Niluje]

Si vous parlez de l’encadrement des loyers c’est inexact

Avez-vous plus d'informations ?


Il n'y a que 3 zones sur Paris et RP qui sont concernées par un réel encadrement des loyers : Paris, Plaine Commune et Est Ensemble