Régime fiscal LMNP sur ex résidence principale

[romu002]

Bonjour à toutes et tous,

je me permets de vous faire part de mes questionnements avant de prendre la décision de revendre ma résidence principale actuelle, ou de la louer en LMNP.

Cette résidence principale est un deux pièces de 46 m2 que j'ai acquis en juillet 2020 à VILLEURBANNE pour un prix de 189.000 euros (prêt immobilier de 166.500 euros sur 25 ans que j'ai commencé à rembourser en septembre 2020 avec des mensualités de 646 euros hors assurance ; apport personnel de 39.000 euros).

J'ai récemment reçu une confortable somme d'argent dans le cadre d'un héritage et souhaite acheter + grand, et dans un autre quartier.

J'hésite à mettre mon acquisition de 2020 en LMNP, une agence immobilière ayant estimé à environ 750-780 euros/mois les loyers que je peux en tirer.

Toutefois, je m'interroge sur le régime fiscal à choisir (micro-BIC ou réel), et notamment sur les charges que je pourrais déduire si j'opte pour le régime réel. Ces interrogations sont motivées par le fait que je n'ai pas "directement" acquis ce bien comme étant un investissement LMNP, mais que je m'en suis servi pendant un an comme résidence principale.

Mes questions sont précisément les suivantes :
--> Est-ce que je peux déduire au moins une partie des frais de notaire engagés en 2020 ?
--> Est-ce que je peux déduire les intérêts d'emprunt correspondant aux mensualités que je rembourserai à ma banque pendant la période de location ?
--> Est-ce que je peux pratiquer un amortissement fiscal sur ce bien ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses !
Bonne journée,
romu002

 

[moietmoi]

Bonjour,

> Est-ce que je peux déduire au moins une partie des frais de notaire engagés en 2020 ?

Non

Est-ce que je peux déduire les intérêts d'emprunt correspondant aux mensualités que je rembourserai à ma banque pendant la période de location ?

Oui

Est-ce que je peux pratiquer un amortissement

Oui.
Il faut faire évaluer le bien à sa valeur le jour de la mise en location.
Et sur 70 à 85% de cette valeur, tu amortis.
Le comptable fera ceci conformément au code des impôts. Mais pour te donner un ordre de grandeur pour les premières années tu peux simuler en comptant un amortissement sur 28 ans.
Tu peux aussi amortir les meubles ( sur factures) sur 7 ou 10 ans

 

[titif0u]

Merci pour ta réponse @moietmoi
Et comment cela se passe t il si on souhaite faire, d'un investissement LMNP, sa nouvelle RP ? j'imagine que tous les amortissements + frais (travaux, notaire) engagés pour l'achat sont "gelés" jusqu'a ce que l'on reprenne la location ?

Je demandais la même chose si on passe du LMNP au nu puis Re lmnp par ex

 

[moietmoi]

comment cela se passe t il si on souhaite faire, d'un investissement LMNP, sa nouvelle RP ? j'imagine que tous les amortissements + frais (travaux, notaire) engagés pour l'achat sont "gelés" jusqu'a ce que l'on reprenne la location ?

Le premier point à prendre en compte,c'est que la location meublée est vue par les impôts comme une entreprise.
Donc si tu n'as que le bien LMNP qui va devenir ta rp, il y a cessation de l'activité de ton entreprise.
En lmnp, il n'y a pas imposition des plus values latentes ors de la cessation de l'entreprise. Donc ton comptable fait un bilan de clôture.avec juste comme conséquence
1 le bénéfice du pro rata de l'année est calculé.
2 il y a calcul et paiement de la plus value sur les meubles.
Si tu avais un autre bien loué en lmnp, en plus,alors il n'y a pas clôture et juste imposition à la fin d'année sur le benef totale et sur la plus value des meubles