Refus promesse d'embauche pour prêt immo... Help !

YannABD

Membre
Tout d'abord un grand merci pour vos nombreux avis et conseils !

Pour le montant du prêt je me suis peut-être mal exprimé : le projet global est de 370 000 € dont 50 000 € d'apport. On emprunte donc à la banque 320 000 €. On réalise 2 prêts : un de 250 000 au taux de 1,5 sur 25 ans et un de 70 000 au taux de 1,3 sur 20 ans. Cela abouti à des mensualités de 1 430 €.

J'ai conscience que s'agissant de la valeur locative, la banque ne tient pas compte de 100% des revenus projetés (cf. 9 000 €). Ceci étant, il s'agit là d'une estimation basse basée uniquement sur les périodes de vacances scolaires. Or, nous habitons une région très touristique où la saison hivernale dépasse largement les seules vacances scolaires françaises (cf. clientèle étrangère + couple sans enfant ou famille avec enfants non scolarisés). Notre bien est très bien située, en pleine nature, facile d'accès et à 300 m des pistes de ski (domaine des Portes du Soleil). J'espère donc que la banque tiendra compte de cette réalité. L'agence immobilière que nous avons sollicitée m'a indiqué qu'en «*vendant*bien*» notre location, nous devrions dégager annuellement entre 12 et 15 000 €.

Par rapport à la plus value, il ne s'agit pas d'une évaluation farfelue. La valeur du bien que nous possédons déjà et qui fait l'objet du projet de rénovation est estimée à 200 000 € (sachant qu'il ne s'agit aujourd'hui que d'une grange à foin). Si notre projet aboutit, nous disposerons d'un chalet comprenant un logement principal de 130 m² + un locatif de 40 m² sur une parcelle de 4 700 m² idéalement située. Pour vous donner une idée, à 500 m de notre projet, un chalet de 100 m² habitable avec 150 m² de terrain attenant a été vendu 625 000 €.

Pour revenir au risque de surendettement*: avec des mensualités de 1 430 € et un revenu mensuel moyen minimum du locatif de 400 €, on arrive peu ou prou à 1 000 €. Ma femme gagne 1 700 € par mois, un salaire stable et pérenne puisqu'elle est infirmière en hôpital public. En admettant la fameuse référence de 33 % d'endettement, cela nous engage donc à obtenir un revenu mensuel mini de +/- 3 100 €. Il me faut donc la garantie de pouvoir apporter un salaire mensuel mini de 1 400 €. En admettant que mon projet de BE tombe à l'eau, et en tenant compte de notre situation géographique (station de ski), je n'aurai aucun mal à trouver rapidement un emploi en station me permettant de générer le salaire mini de 1 400 €.

A propos des mensonges à notre banque, clairement, si nous n'avons aucun défaut de paiement, y a-t-il la moindre raison que notre banque vienne nous interroger a posteriori sur notre situation*???

Merci encore pour vos conseils, je comprends tout à fait vos critiques sur notre projet. Mais professionnellement, dans un domaine aussi spécifique que le mien, il y a des wagons à ne pas louper, même si cela nécessite de prendre des risques. Je vous tiendrai informé de la suite*!

Cordialement.

YABD
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
ce post donne envie de vous suivre et de vous encourager, mais il faut revenir à la réalité;

vous changez de travail: donc la banque quelque soit les conditions demandera soit 3 ans de votre propre bilan, soit d'avoir fini la période d'essai en tant que salarié dans une société ayant elle même plus de 3 ans d'existence stable

Donc vos revenus ne seront pas pris en compte;
il reste les revenus de de votre femme et les futurs revenus locatif

mais en attendant ces revenus locatifs, il faut payer un loyer pour se loger;
Et pour les revenus locatifs il faudra à la banque un business plan autrement plus complet que les dires d'une agence; votre capacité à conduire les travaux, les autorisations préalables de la mairie, et des tableaux bien faits, sinon le revenu est compté à 0;

Donc votre capacité actuelle d'endettement est au mieux de 1700*33 =566 euros/mois - le loyer pour vous loger... donc pas grand chose

Une solution serait de présenter le projet au conseiller "entreprise" de la banque...mais à mon avis , très peu de chance
 

YannABD

Membre
Bonjour moietmoi,

Pour information complémentaire, nous serons logés dans un appartement mis à notre disposition par de la famille proche pendant toute la durée du chantier de rénovation (2 ans prévue).

Cordialement.

YABD
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour moietmoi,

Pour information complémentaire, nous serons logés dans un appartement mis à notre disposition par de la famille proche pendant toute la durée du chantier de rénovation (2 ans prévue).

Cordialement.

dans ce cas les banques ont l'habitude de compter un loyer fictif équivalent au loyer qu'aurait le foyer;

(Par ailleurs n'oubliez pas de déclarer aux impôts l'avantage en nature dont vous disposez) ça se complique ... tout le monde ne le fait pas..
 
Dernière modification:
M

Membre33312

toute la durée du chantier de rénovation (2 ans prévue).
Donc aucun revenu locatif pendant 2 à 3 ans, et pas de salaire de votre coté.
Ca part mal.

Pour votre projet, vous semblez maintenant affirmer que l'achat + les travaux reviennent seulement à 370K€. Est-ce vraiment le cas ?
Et vous affirmez passer par une agence pour obtenir ce bien, ce qui signifie qu'il est accessible à tout le monde et n'a nécessité aucune compétence particulière pour le trouver.
Et cette agence vous affirme que vous pourrez tripler la valeur du bien en 2 ans ?

Le projet semble fantastique, mais il y a obligatoirement un loup.
Pas forcément un loup devant vous faire abandonner le projet, mais vous DEVEZ trouver une explication à ce prix si bas (les travaux sont-ils biens envisagés aux normes légales, le terrain est-il parfaitement sain, les portes du soleil vont-elles fermer une partie de leurs pistes, etc).
 

Manu215

Contributeur régulier
Le projet semble fantastique, mais il y a obligatoirement un loup.
Pas forcément un loup devant vous faire abandonner le projet, mais vous DEVEZ trouver une explication à ce prix si bas (les travaux sont-ils biens envisagés aux normes légales, le terrain est-il parfaitement sain, les portes du soleil vont-elles fermer une partie de leurs pistes, etc).

Peut-être commencer par s'assurer que la grange à foin peut changer de destination, c'est-à-dire devenir une habitation ou que le terrain est bien constructible.
Se méfier des dires d'une agence immobilière!

Je suppose que YannABD s'est déjà renseigné auprès de la mairie... sinon, il faut absolument le faire et tout de suite.

Sinon, une telle plus-value ne peut, à mon avis, pas s'expliquer par la réalisation de travaux aussi conséquents soient-ils....
Ce qui fait le prix d'un bien immobilier c'est essentiellement sa situation et sa surface. La qualité du bien en elle-même joue bien sûr, mais pas autant.
 

YannABD

Membre
Manu215,

Nous disposons de toutes les autorisations administratives, cela a d'ailleurs été un chemin long et complexe car nous sommes en zone montagne. Techniquement, cela engendre de nombreuses contraintes en termes de rénovation, ce qui explique en partie le coût élevé de la rénovation.

Encore une fois, s'agissant de la plus value, cela est surtout directement lié au fait que nous sommes en station de ski, à 45 minutes de l'aéroport de Genève avec une très forte demande de clientèles "étrangères" (anglais et russes plus récemment). De plus, aujourd'hui, les mairies du coin ont tendance à limiter fortement les nouveaux permis de construire. Les terrains à bâtir deviennent très rare. Alors imaginez ce que peut valoir un terrain de 4 700 m2 !!!

Membre33312, notre projet est aussi "bas" tout simplement parce que nous possédons déjà le bien à rénover et les parcelles attenantes, il s'agit d'une donation du vivant. Le loup est peut-être dans le bois, mais dans notre projet ;-)

YABD
 
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