Reconfinement?

gillesbis

Contributeur
Et pour finir j'ajouterai que j'espère une baisse immo pour acheter un 2eme bien similaire. Mais sur ce type de bien visant un marché spécifique (sorte de marché de niche, la LMNP étudiante de qualité), la baisse substancielle espérée n'est pas garantie.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
. Et ça peut s'acheter à crédit, les taux sont bas depuis plusieurs années.
ben...les SCPI aussi
C'est clair qu'au début pour un bien de 92000€ il ya 8200€ de "frais de notaire". ca neutralise 2 ans de loyer presque si on rajoute la taxe foncière
l'avantage des SCPI est qu'on peut y investir avec un somme bcp moins importante d'une part et que d'autre part il y a mutualisation des risques de vacance locative ou de non paiement du loyer
 

gillesbis

Contributeur
Oui les SCPI aussi mais comme je l'ai déjà dit j'aime éviter les intermédiaires (non bénévoles eux) et avoir la maitrise des décisions. Les SCPI ne répondent aucunement à mon attente.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Oui les SCPI aussi mais comme je l'ai déjà dit j'aime éviter les intermédiaires (non bénévoles eux) et avoir la maitrise des décisions. Les SCPI ne répondent aucunement à mon attente.
ok donc tu es immo en dur ....

mais où est donc la nécessaire diversification du patrimoine ?
 

Blister

Contributeur régulier
Uniquement fds euros, trackers monde et comgest monde et donations... Et résidence principale bien sûr.
Ensuite je crois en l'immobilier réel (studios étudiants, pas de résidence étudiante avec bail commercial de 9 ans et avantages fiscaux à l'achat). Non l'immo étudiant en direct mais de qualité suivant
les critères propres à la province :
-autour de 25m² (pas de placard), les petites surfaces en province y'a trop de turn over
-résidence récente (1990-2000) pas spécifiquement étudiante
-chauffage électrique (pas de gaz : surcout d'abonnement, entretien annuel chaudière...)
-bonne situation près des fac et près des transports collectifs
-sélection de l'étudiant en fonction des années d'études restantes (pas de dernière année d'études, locataire partant trop vite)
-pratiquer un loyer (LMNP) un peu inférieur au prix marché (moins 30€/mois environ).
Le but étant d'avoir une personne qui reste avec peu de mois à vide et aussi moins de paperasses.
En plus le bien se réevalue aussi même si l'immo réel peu aussi avoir des fluctuations.
Les familles feront toujours des efforts maxi pour les études de leurs enfants.
En plus l'offre globale va se raréfier vu la fin des passoires énergétiques en 2025.

Pour la gestion du patrimoine rien ne vaut le circuit court.
Et l'IFI comme l'ISF sont deux bétises fabuleuses.

Sauf que l'immo papier est truffé d'intermédiaires (non bénévoles, alors que moi je suis bénévole pour moi-même) et les décisions vous échappent.
Pour le reste vous n'avez pas lu tout :
"même si l'immo réel peu aussi avoir des fluctuations".
Avec l'immo réel toutes les decisions (type de gestion lmnp, loyer, choix locataire, travaux intérieurs...), je ne les délègue à personne.
Et les 35h donnent du temps pour gérer un seul bien. Et ça peut s'acheter à crédit, les taux sont bas depuis plusieurs années.
C'est clair qu'au début pour un bien de 92000€ il ya 8200€ de "frais de notaire". ca neutralise 2 ans de loyer presque si on rajoute la taxe foncière, mais ensuite ça roule et des étudiants ça ne manquera jamais.

Et pour finir j'ajouterai que j'espère une baisse immo pour acheter un 2eme bien similaire. Mais sur ce type de bien visant un marché spécifique (sorte de marché de niche, la LMNP étudiante de qualité), la baisse substancielle espérée n'est pas garantie.

Oui les SCPI aussi mais comme je l'ai déjà dit j'aime éviter les intermédiaires (non bénévoles eux) et avoir la maitrise des décisions. Les SCPI ne répondent aucunement à mon attente.
Je dois reconnaître, qu'en vous lisant, je trouve votre position et votre approche très sensées et prudentes.

Je partage votre avis sur:
- les liquidités qui ont crée des bulles;
- la volonté d'avoir la maîtrise sur le choix des actifs/biens investis;
- le fait d'opter pour des prises de risques pondérées en visant des biens pas trop chers et en louant avec des loyers modérés pour fidéliser au maximum;
- la priorité donnée à limiter au maximum les intermédiaires en tous genres;
- la décision de déléguer au strict minimum les décisions à prendre.

Les sociétés d'investissements/intermédiaires doivent se rémunérer et leur intérêt n'est pas toujours le même que celui de l'investisseur. On le voit bien actuellement pour les résidences de tourisme.
De même, les actifs choisis échappent aux investisseurs et la liquidité peut également être mise à mal en cas de crise.

En gros ceux ont investi dans les SCPI et autres produits du même genre ont fait une bonne affaire lorsque l'investissement a été réalisé il y a déjà quelques années (les frais ont été amortis, les rendements ont été très bons, les actifs se sont appréciés).

Pour la période actuelle, je suis beaucoup plus réservé sur l'opportunité réelle de rentrer maintenant sur ce genre de produits.....


Après ce n'est qu'un point de vue personnel bien entendu...
 

Blister

Contributeur régulier
ok donc tu es immo en dur ....

mais où est donc la nécessaire diversification du patrimoine ?
La diversification est conseillée mais aucunement une obligation.

Déjà pour des questions de moyens tout simplement (tout le monde n'a pas une capacité d'épargne/d'emprunt importante).

Par exemple, une personne qui a pour seul bien sa RP achetée à Paris il y a 20 ans a fait un excellent investissement en se logeant et en ayant un actif de très bonne qualité qui s'est fortement valorisé.
 

Manu215

Contributeur régulier
A mon humble avis, ce qui est à craindre avec les SCPI, ce n'est pas tant l'immobilier en tant que tel, ce sont plutôt les murs de bureaux qui, avec le télé-travail (même quand on sera sorti de la crise sanitaire) va se développer de plus en plus.
 

Blister

Contributeur régulier
Kerviel sors de ce corps!!!


Ce qui est de qualité, est moins touché par la baisse...
Notre président n'a jamais été trader, il était banquier d'affaires chez Rothschild en fusions-acquisitions.
Il n'y a quasiment pas d'énarques dans les salles de marchés.


Sinon, ce qui est de qualité est toujours moins touché par la crise que les autres actifs ("Fly to quality").
L'or et le franc suisse en sont de bons exemples (la dette allemande également).
 

Blister

Contributeur régulier
A mon humble avis, ce qui est à craindre avec les SCPI, ce n'est pas tant l'immobilier en tant que tel, ce sont plutôt les murs de bureaux qui, avec le télé-travail (même quand on sera sorti de la crise sanitaire) va se développer de plus en plus.
Idem pour les locaux/centres commerciaux.
Il suffit de voir les "malls" fantômes aux Etats-Unis victimes de la vente par Internet.
 
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