Racheter le crédit (locatif) ou le garder pour bénéficier des déductions ?

arsenium

Membre
Bonjour,

actuellement locataire mais ayant trouvé la perle rare, je suis actuellement à la recherche d'un prêt immobilier pour l'achat de ma nouvelle résidence principale (emprunt de 120 000€ sur 15 ou 17 ans).

Je possède déjà un appartement dans une autre ville, qui est donc en location depuis 2014.

Ce prêt immo, renégocié en 2014, est actuellement à 2,45 hors assurance, et court jusqu'à Juillet 2026. Capital restant dû à Novembre 2016 : 79 094,84 €.

Je déclare mes revenus fonciers via une 2044SPE. Mon revenu brut locatif était en 2015 de 6784€. Néanmoins, par le fait des travaux/charges, des intérêts d'emprunt de prêt immo, j'ai donc bénéficié d'un déficit imputable sur le revenu global de 1787€.

Parmi les simulations réalisées avec 2 courtiers, j'ai bien sûr demandé le rachat de ce prêt aux taux actuels.
Néanmoins, je me pose les questions suivantes:
- est-ce que les conditions fiscales du nouveau prêt sont identiques (déclaration des intérêts d'emprunt notamment)
- est-ce plus intéressant de conserver l'ancien prêt immo, ou le racheter (avec potentiellement moins de "déductions") ?

Tout avis est bienvenu, voire fichier Excel, soyons fous ;)

Merci d'avance.
 

ZRR_pigeon

Top contributeur
oui à condition que les interets du nouveau crédit ne soient pas supérieurs à ceux de l'ancien

mais cela est à considérer sur l'ensemble du prêt.
donc un pret sur 15 ans peut etre remplacé par un pret sur 25 ans a un taux plus faible, du moment que globalement tu ne demandes pas plus d'intérêt déductible que le contrat initial.

quand aux frais de dossier de rachat, aux IRA, il y a moins de clarté.
 

Cresus93

Contributeur régulier
1) oui (les nouveaux intérêts, plus faibles, seront déductibles)

2) il est toujours plus intéressant de payer moins d'intérêts, quitte à en "récupérer" un peu moins via l'IR.

exemple à la louche avec un TMI de 30 :
avant : 2000 euros d'intérêts payés, donc 600 "récupérés" via l'IR. Bilan : coût de 1400 ;
après : 1500 euros d'intérêts payés, donc 450 "récupérés" via l'IR. Bilan : coût de 1050.
différence : gain de 500 euros "bruts d'impôts", et 350 nets "seulement"... mais toujours un gain.

Il est toujours mieux de minimiser ses dépenses et charges avant de calculer les conséquences à l'IR.
 
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